房地产死结在于缺少大众消费存量

◎ 蔡玉梅



房地产死结在于缺少大众消费存量

◎ 蔡玉梅

眼下，楼市去库存化正成为我国上下热议的话题。今年以来，宏观调控政策工具箱频频开启，其中十分明显的意图之一是撬动楼市，降息、降准、降首付的手段无一不是利好房地产市场的政策杠杆。一时间楼市也呈转暖景象，售楼处确实也是人头攒动，房价稳中有升。开发商使劲向购房者喊话，“现在抄底购房正当其时”。

天文数字的高房价

不过，繁荣景象的背后不排除开发商借政策造势，售楼处那些看房的人里不乏有些是开发商花钱买来的“房托”，有模有样地假装购房，制造楼市已进入卖方市场的恐慌气氛。

但无论开发商玩什么花招，大众消费存量却有限，开发商并不是慈善家，不可能赊房给缺房者住，动辄二三百万的购房款，即便首付比例降了，也需要一上来便掏出个百十万元，对于普通民众来说，仍然是天文数字。

现在的房价高得离谱，早已偏离了房子的居住属性，变成了投资或投机的理财产品。房价居高不下，是市场资源错配，不是市场本身在抬高房价，而是开发商和地方政府联手所为。

开发商当然希望房价越高越好，其中的暴利更是局外人难以捉摸。而政府财政则指望房地产这把米下锅，地价逐年增高，房价也就水涨船高。开发商把地价成本摊在房价里，却也是情理之中的事。

近几年，部分城市房价像发酵的面团一样膨胀，比如南京市河西地区的房价，2005年均价为每平方米5500元，到2009年末，竟高达11000元，仅仅过了4年，房价就翻了一番，又过了4年，及至2013年，涨到24000元，又翻了一番。不少市民眼巴巴地望着一幢幢拔地而起的新楼房，摸着瘪瘪的腰包，算计着抛洒血汗挣的一点儿钱唉声叹气，“何时才能住上新房？”

地方政府是高房价“内鬼”

这些年房价高得离谱，当中除了开发商赚取暴利、投机客疯狂炒房等因素外，地方政府有着不可推卸的责任，可以说地方政府是高房价的“内鬼”。

地方政府在房地产政策的执行方面对中央政府采取博弈对策：遇到刺激房地产的政策，则不折不扣执行，遇到房地产调控政策，则打折扣执行。地方政府对中央政策阳奉阴违是推高房价的看“不见的手”。

地方政府是高房价的既得利益者。高房价制造的经济泡沫掩盖了地方经济“浮肿的脸”，有的地方上房地产业占GDP比例竟高达10%；也掩盖了地方政府的某些执政弊端，到处是高耸云霄气派壮观的精品楼宇，为政府的政绩增色加分。

庞大的土地出让金、房屋交易税又支撑着地方财政，有了钱，政府的日子就好过，公务消费大手大脚 ，公车满街跑，楼堂馆所形象工程闪光夺目，官员们好有面子。

高房价也动不了高官的“奶酪”，一些人早就享受到了福利分房，如今一转手就能净赚几十万上百万，买高价商品房不费吹灰之力。

在地产利益链上，受益最大的群体是政府和开发商，他们拿走了房价的30%，而众多的建筑农民工只能拿到房价的1%。中产阶级在高房价面前则沦为房奴，消费其他商品的能力被严重削弱。

当下，即便人们在点赞政府放宽购房政策的同时，仍然对居高不下的房价表示强烈的不满和哀怨。高得离谱的房价直接伤害了无数刚需者的心灵，首付比例虽有所下降，但房价并未下降，总价依然令人咋舌，绝大多数想买房子的人还是买不起。只有当房价合理回归，积聚起大众消费存量，楼市才能真正转暖，才能步入新常态。

房价合理回归的四大参数

房价合理回归不应只是鼓舞人心的口号，还应是有可操作性的实际界定，必须有具体参数作比对，有明确的景气指数来监测，其中房价收入比、开发商关门息业率、银行风险系数、财政收入房地产占比是四个重要参数。

房价收入比，是指商品房成套价格与城市居民家庭年收入之比。国际上的房价和居民收入之比一般是6，而目前我国一般城市都在12以上，有的甚至达到20，着实高得离谱。考虑到我国的国情，综合权衡，最现实且最有可能操作房价调控的合理目标，我国房价收入比应该设定在9左右（高出国际公认的合理水平50%）。若要把房价收入比降到9，当前的房价至少要降三成。

从开发商运营状态来说，正常的情形应是，当政策测试压力到了一定的压强，应出现中小房地产商纷纷主动降价清盘的市场景象，但现在并没有出现这种情况，倒是开发商紧捂楼盘等涨价，铺天盖地的楼盘广告在“挑逗”购房者的耐心，这就说明开发商还有相当大的经济实力与紧捂钱袋的购房者博弈。暂且可以假设一个数值，至少要有1/3的开发商关门息业，房价才算合理回归。

在银行方面，有关测试表明，银行业可以承受房价下跌四成的系数，即使房价下跌40%，拨备覆盖率仍高于国际通行的110%标准，我国银行业房地产风险总体可控，所以说我国银行业受房价下跌挤压的风险还远未到来，不必杞人忧天。

对于地方政府来说，要想房价合理回归，必须大幅度削减土地出让金，让利于购房者。因为原本高企的土地出让金都是被开发商分摊到楼盘价格上的。地方政府应另辟蹊径，为财政开辟新的财源，以弥补房地产调控流失的税收。其中一个重要的途径是转变经济增长方式，加快企业升级换代，努力开发以新能源、新材料、新技术为核心的新产品，增加产品的附加值，以提高制造业税收在财政收入中的比重，填充房地产税收被挤压的空间。在财政收入总额不减的情况下，房地产收入占比下降到15%，房价才有真正回落的可能。否则政府财政便会捉襟见肘，等米下锅，到时候就会从房地产这里下手，因为房地产税收立竿见影。那时被压降的房价就会报复性反弹，调控成果一夜之间就会丧失。

从长计议，我国房地产业要想步入健康有序的轨道，必须“以价换量”，当房价合理回归，老百姓能买得起房，购房真正成为大众消费，去库存化政策才能奏效。

因此，楼市要想从根本上回暖，就必须先降房价。这既需要政策工具的跟进，更需要围绕房地产市场的各方反省，不要期望房价再涨，而是要回落到一个与房地产开发成本相适应的合理的价位上。须知，不驱除房地产暴利，政策工具就显得苍白软弱，就缺少民意支持。