小产权房问题浅析

杨锐　甄雅琴

摘要：小产权房是我国二元土地制度下特有的产物，其数量众多，且多为违法建筑，各方利益难以平衡导致小产权房陷入违法难执法的僵局。本文旨在从小产权房的特点、产生原因、社会影响几方面深入分析，从中寻求小产权房的出路。

关键词：小产权房；住房保障

国土资源部不动产登记局局长王广华表示国家通过不动产登记，保护权利人依法取得的不动产产权，小产权房本身不合法，因此不能登记发证。不难看出国家对小产权房的处理力度正在加大。谭术魁认为小产权房是建立在农村集体组织所拥有的土地之上且被非集体经济组织成员所拥有的住房。小产权房“小”在哪里？对于购买者来说，房屋进行转让时若不需再缴纳土地出让金则为“大产权房”，要补缴土地出让金就是“小产权房”。其主要特点包括：1、价格低廉，小产权房建在农村集体土地上，国家对农民有很多优惠政策，如集体土地的流转无需缴纳土地出让金，减免或不征收土地使用相关税费，开发成本低。2、风险较大，小产权房属于非法建筑，按照《土地管理法》应予以拆除或没收。购房合同被认为是无效合同，购房者的权益无法得到保障。缺乏监管，质量无法保证等。

一、小产权房产生的原因

（一）城镇化加速发展，房价居高不下

根据国家统计局公布的数字不难看出，我国城镇人口和城镇化率呈现逐年递增的趋势。城镇居民的增多必然会导致住房需求的上涨，但由于土地资源的缺乏，导致地价上涨，从而使建房成本上升，房价持续飙升。中低收入者既无力购买市场上的商品住房同时又不满足于长期租房，过高的房价使得他们明知小产权房有很多风险也要购买。

（二）二元土地机制。小产权房产生的根本原因在于二元土地机制，我国实行的是城乡不同的土地制度。城市的土地属于国家所有，农村土地归集体所有。国有土地能够在一级市场上自由流动，已基本形成了相应的地价体系，价格取决于市场需求。集体土地只能在机体内流通且不改变集体所有权性质和农业用途，不能自由转化为城市建设用地，地价体系尚未形成。

（三）各方利益博弈。国家对小产权的房的态度是坚决制止，但对其的治理却迟迟未见大动静，究其原因在于小产权房涉及多方利益，小产权房建设者的立足点在于国有土地和集体土地的极差地租，他们有利可图。小产权房的购买主体多为中低收入人群，买不起高额的商品房，虽然小产权房有很大的风险但他们也抱着“法不责众”的心理。对于小产权房的管理主体来说，从目前看政府多持否定态度，但地方政府又多依赖于土地财政，小产权房的治理会影响他的利益诉求，故大多采取不作为的态度。

（四）保障房制度的缺陷。自房改以来，我国商品住房获得了快速的发展，但迄今为止，“建立和完善多层次的城镇住房供应体系”并未实现。随着收入的两极分化，大量中低收入家庭无力承担高额的商品房价，尽管近年来我国加大了对保障房的建设，但仍有大量人群没有被覆盖，他们无形中推动了对小产权房的需求。

二、小产权房的影响

（一）积极影响

1、推动农村经济发展。目前我国城市房价过高，对于很多工薪阶层来说难以承受，人们宁愿通过多花时间而节省购房成本，故形成了“工作在城市，生活在城郊”的局面。小产权房多位于城乡结合地带，生活成本相对较低，人员的聚集带动了相关产业的发展，激活了农村的消费市场。有利于推动农村经济的发展促进城市化的进程。

2、缓解城市住房不足。缓解了城市化带来的住房的刚性需求得不到满足的问题，商品房价格高昂，保障房由于其自身缺陷和相应的条件限制，导致了大批人无法被覆盖，在一定程度上解决了“夹心层”的住房问题，改善了这部分人的住房质量。

3、平抑房价，实现“有房梦”。小产权房的出现无疑是增加了住房供给，有利于平抑过高房价。中国固有“有房才有家”的传统理念，房价得到一定的一直，可实现部分人的“有房梦”

（二）消极影响

1、占用耕地，粮食安全受到威胁。我国虽然国土辽阔，但是可耕地面积却很少，加之我国人口众多，人均耕地面积世界排名靠后，耕地乃国家之本，农业安全是国家经济安全的基础。而很多小产权房是建在耕地上的，是本来就不足的耕地资源变得更加稀缺，导致粮食生产量大幅下降，威胁国家粮食安全。

2、冲击房地产市场。由于小产权房避开了拆迁成本、法律规定的土地出让金和相关税收，其成本低，利润高，以市场价格的40%-60%进入房地产市场，对商品房的销售造成了极大的冲击，破坏了房地产市场的正常交易秩序。

3、业主利益得不到保护。小产权房的开发建设均未经过国家住房部的合法审批、登记手续不全，不符合城市规划，由于缺乏监管，小产权房的质量难以保证。一旦房屋出现问题或面临拆迁，购买者不受国家法律保护，只能成为风险的最终承担者，随时可能失去所购房产，业主的利益得不到保护。

4、对法律权威和政府公信力的挑战。国家相关政策三令五申禁止小产权房的交易，相关法院也判决而此类买房合同无效。近期国家出台政策表示小产权房不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，但是小产权房销售并没有呈下降趋势，反而愈演愈烈，这是对法律和政府公信力的挑战。

三、小产权房的出路

“小产权”房是房地产业特定发展时期的产物，“小产权”房问题被全社会关注却至今尚未得到妥善解决，足见其涉及制度与民生的矛盾及多方利益，解决难度很大。中央和地方政府出台的各项关于小产权房的政策并未取得预期效果。大量存在的小产权房的去留是一个两难的选择，若一律当作违法建筑一律强拆，则是对社会资源的极大浪费。给购买者造成损失。若自由放任，则会产生“破窗效应”，导致小产权房的规模化。对于现存的小产权房，不能一概而论，要区别对待。

（一）对现在小产权房分类处理。目前，许多小产权房多建在宅基地、荒漠化、石漠化等不毛之地，对于这类为占用耕地的小产权房，可将其归类于违规使用土地。在此条件下针对小产权房的使用性质加以区别，若为普通住宅，则可以通过补缴土地出让金和相关税收使其合法化。若违反城市长期规划的，可以考虑予以拆除。对于情节恶劣的小产权房的利益集团，则应追究其法律责任。若占用耕地则应坚决予以取缔。与此同时，应建立农村宅基地和非农耕地的合法流转机制，在政府的严格监控下，有条件的允许农民的宅基地和非农耕地以转让出租的方式进行流转，使农民分析土地收益。

（二）将小产权房转化为保障性住房。小产权的大量存在，从另一方面来说，也显示出我国住房保障体系的落后。政府对“小产权”房的最终解决方案应该着力于保护民生、保护耕地、制裁违法。首先，小产权房和保障房的受众人群都是中低收入阶层，将其纳入城市住房保障体系，可以为城市中低收入群体提供更好的住房保障。其次，小产权房大多位于城乡交接处，配套设施相对完善，具备纳入城市住房保障体系的条件。政府出面收购，一方面增加了保障房的供应量，另一方面渐渐少了对保障房的土地和资金的投入。

（三）完善法律，加强监督。目前我国现行的法律、政策对小产权房的界定有自相矛盾之处。各地政府应尽快对管辖范围内的“小产权”房的具体情况进行普查摸底，统计其在建、在售、已建、已售“小产权”房的分布情况以及其占地规模、数量、业主类型等等。依据这些调查数据，通过各个主管部门协商配合，制定对“小产权”房的具体处理政策及办法。（作者单位：山西财经大学）