主要经济指标对房地产价格的影响分析

朱涛 马佳慧

摘要：本文从房地产价格的概念出发，阐述了其特殊性，并且通过对房地产价格决定机制需求、供给及城市化的分析，得出主要经济指标对房地产价格的影响，希望通过本论文的研究为相关从业者提供一定的借鉴。

关键词：主要经济指标房地产价格；影响因素

1.房地产价格

1.1房地产价格概述

房地产业是国民经济的基础性、先导性产业，是衡量国民经济是否良性发展的重要标尺之一，房地产既是一种资产、财富，也是人类生产与生活的一种必需品，其价格不仅影响着居民用户的生产与生活，也影响着一个城市地区的发展潜力与竞争力，甚至是影响着国家的金融稳定与宏观经济政策。通过房地产所带来的未来收益的资本化价值是房地产价格的最基本定义，通过定义可以知道房地产价格是所有房地产在未来一定期限内可以使用的前提价值，而利用这个前提价值所获取的利益就是房地产价格的来源。通过利用获取利益、通过租赁得到租金以及所有者通过居住而得到的居住利益等都是在将来的一段时间内持续发生的行为，而房地产价格就是讲这种将来利益折算为房地产的现期价格，换言之，房地产价格是将其具有与所有权不可分离的权利作为前提的所有权价格。房地产价格可以分为三方面，第一，包括了土地开发成本与利润的土地价格；第二，包括成本与利润的房地产出售价格；第三，囊括了折旧费、维修费、管理费、利润、地租、利息、保险费与税金的房地产出租价格。

1.2房地产价格的特殊性

第一，地产与房产在价格上相互包容，房产与地产之间有着千丝万缕的关系，属于一个不可分割的整体，因此土地市场也不是单纯的土地使用权转让，而是需要将房地产的整体进行有价转让。房产是依附于土地的一部分，而随着房产的对外销售与出租，土地使用权也会改变，因此地产与房产在价格上市相互包容的，只有通过房价的反映才能真正实现地产的价值，所以，房地产的这一特性就要求政府在制定土地使用权转让政策的时候，需要将商品化原则经营房产相结合考虑在其中。第二，房地产价格的保值性与增值性，一般情况下，随着社会生产力的不断发展、人口的不断增加以及各类产业的不断发展与增产，还有人类生活水平的不断提升，对于土地需求量都是在不断增加的，而由于土地的面积都是固定的，不会有所增长，因此，从长远的角度来看，想要增加土地的供给将会变得困难，尤其是一些地理位置较好的地段，房地产价格会有不断上涨的趋势，因此会有保值和增值的现象，随着时间的推移，土地价值不会像其他商品一样出现折旧现象。第三，房地产具有个别性，由于房地产价格是在局部地区市场中形成的，而此类局部市场无法成为合理、有效市场，主要是因为此时的房地产价格很容易受到交易当事人个人动机或是特殊情况以及对房地产专业知识和信息都不太了解的影响，从而影响到房地产价格，因此使房地产价格具有个别性。第四，房地产价格易受政策影响，住宅的房地产价格是权益价格，因此决定了其交易无法通过双方的物质交易来完成，而住宅的建设以及销售等一系列手续都需要受到相关法律法规的约束限制，并且住宅房地产在经济活动中占据着重要地位，而为之优势不可移动的，所以容易受到政策的影响。

2.房地产价格的决定机制

2.1需求

在房地产市场的运行之中，消费者对于住房的需求是一个很关键的因素，而消费者的消费情况与消费能力又影响和制约着住房消费情况。住房需求指的是一定时期内，消费者在各种价格段水平之下，能够购买且愿意购买的住房数量。多种多样的因素决定了消费者对于住房的需求。

2.1.1住房本身的价格

住房的本身价格，包含了商品本身价格的变动，以及由于价格变动而影响到住房需求的变化。在同一时间段，住房需求会因为价格的上升而呈下降趋势，当房价下降时，住房需求又会呈上升趋势，这是住房需求与房地产价格之间的基本规律。但是也有一些特殊情况存在，当住房出现供不应求甚至是严重短缺、而住房条件又比较差、消费者的收入明显增加、对于住房的意愿比较强烈，都会导致住房需求不断上升，同时房价也会随之上涨，这些情况在一定时期都可能会出现，都会影响到住房需求，乃至影响到房地产价格。

2.1.2与住房相关的其他商品的价格

住房需求不仅会被住房本身的价格所影响，也会受到其他商品价格的影响，这种影响的方向以及影响的深度、广度取决于住房与其他商品之间的关系。其他商品主要是指住房以外的其他房地产以及住房意外的其他商品，不论种类、如果其他商品的价格上升回事住房需求量增加，那么该商品与住房可以称之互为替代品，相反的，如果其他商品上升之后导致住房需求量减少，那么这种关系称之为互补。住房本身又可以被分为低层住宅和高层住宅两种，这两种互为替代关系，即如果低层住宅的价格下降，高层住宅的需求就会被降低。

2.1.3消费者的收入

正常情况下，在其他条件不变时，消费者的收入越高，住房需求也会有所增加，即收入与住房需求呈正相关，相反的，当消费者的收入降低减少时，住房需求也会随之减小。而不同的家庭收入不同消费情况也不同，收入与消费之间存在着明显的差异。一个家庭的收入越低，用于饮食的消费就会占据家庭总消费的比例就会越高，而当家庭的收入增加，对于饮食方面的消费就会较少，对于衣着、住宅、取暖、照明的消费不会有很明显的变化，但是用于文化及娱乐的消费就会占据越来越大的比例，这是恩格尔定律。就目前而言，由于地理位置与文化的差异，我国城市住房消费有逐渐上升的趋势。随着收入的增加，人们的生活水平不断提升，越来越追求有质量的生活方式，对于住房的质量、档次要求也越来越高，所以增加了改善性，刺激了住房需求，人们在住房消费上也有所上升。

2.1.4偏好

偏好描述的是消费者对于商品的喜好程度，当消费者对于某种风格的住房有所偏好并且偏好程度在不断发酵时，此类住房的需求就会增加，反之，需求量就会减少。消费者的偏好不仅与消费者个人的爱好、性格与个性相关，也会受到社会风俗、流行时尚元素以及社会导向价值观等影响。不同的消费者对于住房有着不同的喜好以及对住房属性也有所侧重，在住房的选择上也不尽相同，所以住房的需求也会有上下的浮动。

2.1.5消费者对未来的预期

社会的群体预期直接影响着住房需求，而且无论这种预期是否正确。就像消费者对于自己收入以及住房价格水平的预期都会直接间接地影响到消费者的消费欲望。当消费者对自己的未来收入预期其上升或者是住房价格未来可能还会上升，就会促进住房需求的增加，如果是相反的预期则会导致住房需求建设。例如，申办2008年奥运会成功之后，人们就预期北京的房价会有上涨的趋势，因此就带来了一股购房热潮，同时也带动了地区房价的上涨。现阶段，我国对建设用地以及农用地转用有着严格的管制与限制，经常制定出台相关的政策来保障土地的使用。类似于北京房价涨幅较大，主要原因是当地居民对于住房价格的预期，进一步推动了住房价格的上涨。

2.2供给

住房供给是指住房的供应者在一定的时间范围内能够并且愿意提供市场来出售的住房数量，不论住房价格的高低。住房的供给量受多方因素的影响，比如住房价格、住房成本、其他商品价格等。

2.2.1住房的价格

住房的本身价格直接决定了生产者所获得的利润，也决定了住房的供应数量。住房的本身价格越高，生产者所获利润就会越多，同时愿意提供的住房数量就会越大，供给量就会增加，如果住房本身价格不高，则情况相反。由于我国的房地产事业发展较晚，因此在房地产市场的发展初期，需求量会直接带动住房价格的变化，而价格的变化必然会带动利润的涨幅。在高利润的驱使下，就会有很多的开发商涌入到房地产项目中，开发新项目，这是住房供给就会持续增加。另外，相关商品价格的上涨，也会吸引更多的厂商进行投资，增加上涨行业商品的补给。

2.2.2其他商品的价格

提供住房的供应商所能提供的商品统称为其他商品。对于住房的开发商来说其他商品名是指能够生产的商品，也就是除了住房之外的一切商品，例如，开发商所拥有的土地资源，可以将其建造为住房、建造成写字楼、商场，其中的商场写字楼等就可以称之为其生产的其他商品。如果是住房上，就可以投资电子产品、机器设备等，那么其投资的项目就可称之为可生产的其他商品。如果可生产商品的价格较高，带来的利润也较高，甚至给投资商、生产商带来比住房更高的投资回报，那么，投资商、生产商、开发商就会减少住房的市场供给，将重心转向生产哪些商品，那么房地产市场就会走向低迷，住房的供给就会变得紧张。

2.2.3住房的生产成本

住房自身价格一定，其生产成本的升高会降低生产者的利润，促使开发商所提供的住房供给量减少；而当住房的自身价格等其他因素一定时，当住房生产成本有所下降，那么生产者的利润就会增多，就会促进开发商增加住房供给量。就我过来说，我国的住房开发成本数据、开发面积以及销售面积之间没有呈现互相关的关系，这主要是在其他条件一定的条件下，成本影响的产品供给，产品的供应者受到利益的影响所形成的。

2.2.4住房供应者对未来的预期

如果住房供给者看好住房市场的未来前景，那么就会在制定开发计划书时就同时增加住房的开发量，相反的，如果，开发商不看好住房市场对的发展前景，相应地在制定开发计划书时就减少住房的开发量。在成本利益的驱动下，住宅供给者会提供更多的市场供给。而随着住房供应价格的快速上涨，其上涨幅度会超过成本的上涨，会给住房供应者带来更多的利益，因此，住房的开发面积就会有逐年增加的趋势，而市场供给意愿也会高涨。

2.3城市化

城市化的发展会直接间接的影响房地产市场的供需，而城市化的发展进程也是房地产市场能够长期发展的重要支撑。随着我国经济的飞速发展，城市化进程也在不断深入，而城市化的飞速发展，随之而来的是城市人口的快速膨胀、城市规模的不断扩大以及城市经济日新月异的发展，同时，也使得房地产需求量直线飙升，城市的集聚效应和规模效应是我国工农业以及第三产业在持续、快速、良性的发展，在我国国民经济的比重也逐渐加深。城市化的深入，城市经济的发展以及城市人口的剧增，会使商业农房、工业用房、办公楼、写字楼、住宅房以及仓库等房地产产生巨大的需求，促进了房地产市场的繁荣。对于一些中小城镇来说，城市化规模的扩展，会使城市中的工业向着周边城镇扩散，从而促使其进行房子的扩建等。小城镇住房过的落后、规模小、粗放以及非商品化的住宅生产模式已经不再适用于城市化深入后的房地产业快速发展的小城镇，因此就需要以市场经济的运行机制作为其运行环境，以市场为导向，以社会经济效益为中心，发展主导商品，按照产、供、销以及管理作为一条完整的生产链，实现小城镇的良性循环，从而形成具有地方特色的小城镇的现代化住宅产业。对于大城市来说，对于房地产的需求也是逐渐增大。

3.主要经济指标对房地产价格的影响

3.1 GDP对房地产价格的影响

我国经济的飞速发展以及国民经济的持续发展，为房地产的发展提供了坚实的经济基础，为其发展打下了基础，国民经济各行业的蓬勃发展以及程式化进程的不断深入，促进并带动了全社会对住房、写字楼、工业农房、商业用房的巨大需求，加大了房地产事业的繁荣。而国内生产总值反映的是国家经济在一定程度上的发展水平。近年来，我国飞速发展的经济水平推动了房地产事业发展的同时也推动了房地差那价格的增长。根据库兹涅茨法则：当GDP增长速度小于4%时，房地产业将出现萎缩，当GDP增长速度界于4%-5%时，房地产业将出现停滞；5%-8%，房地产业将处于稳定发展阶段；8%-10%，房地产业将高速发展。我国目前GDP的增长速度是7%-8%，根据以上结论，我国房地产业处于稳定发展的阶段。目前我国人均GDP约为 1000美元，整体上我国房地产业还有很大的发展空间。

3.2固定资产投资对房地产价格的影响

固定资产投资的重要组成部分之一是房地产投资，其对国民经济的作用类似于投资，在所有的固定资产投资中，房地产投资占了30%的比重，近年来，我国房地产的价格涨幅及波动都比较大。房地产的开发投资总量、结构的波动和形成资本都会影响到国民经济的运行，而随着房地产投资在固定资产投资中所占比重的加大，房地产的价格也在持续上涨。有数据显示，2000-2006年，我国房地产投资对固定资产投资和GDP的比重不断上升，房地产业的迅速发展使其对固定资产投资增长和GDP增长的贡献越来越大，房地产投资占GDP的比重从0.05增加到0.09，保持持续增长势头；固定资产投资的比率一直在20%以上，2003年达到最大，其后由于国家宏观调控政策的影响使它的比重有所下降。同时，房地产投资和固定资产投资的波动幅度明显比经济周期的波动幅度大，2000-2006年固定资产投资的增长率一直保持较高速度，房地产投资完成额的增长率保持16%以上，经济的增速则在8%-10%的范围内呈现持续增长的变化，固定资产投资和房地产投资的增长速度远远高于经济增长。

3.3居民人均可支配收入对房地产价格的影响

随着城市化的深入，城镇居民的可支配收入在逐渐增加，同时，居民的消费水平和购买力度也在加强，传统的消费结构在逐渐发生变化，房地产逐渐成为居民的消费重点，而住房的潜在需求也在慢慢转变为有效需求，由于需求的增加，房地产价格也在不断攀升。除此之外，国际环境、外资的涌入也会影响房地产价格，是我国的房地产价格在不断上涨，不断变化。我国的经济正处于加速发展的阶段，对中国经济未来增长以及人民币升值的良好预期，使得全球的经济资本不断向我国涌入，外资进入房地产的势头不容小觑。世界经济的复苏，为房地产市场提供了一个生长的良好环境，我国的房地产投资环境、投资形势向好，也带动和吸引了大量的企业、机构、商业中心进入我国，刺激了需求，因此房价会受到国际环境的影响。

3.4银行借贷对房地产价格的影响

银行贷款是我国房地产业最主要的融资渠道。房地产投资者与开发商所运用的自有资金投资所形成的价格是房地产的基础价格，而通过银行借贷得到资金进行投资所形成的价格与基础价格会有所差距，主要是由于银行使用的是债务契约、无法观察到借款人的投资行为，属于一个灰色地带，就或多或少地存在风险转移、资产替代的情况，在投资情况变坏时，一个偏好于风险的投资者是不需要承担所有成本的。因此，银行信贷可以将房地产的潜在需求变为实际的有效需求，再将消费需求转变为投资需求，从而提高房地产价格。银行贷款与房地产价格成正相关的关系，消费信贷是影响房地产价格的一大因素。从2000年以来，在房地产暴利的驱使下，越来越多的资本注入到房地产业，我国住房抵押贷款和房地产开发贷款迅速扩张，在金融机构贷款的比重从2000年的6.04%上升到14.12%，房屋的供给出现过剩。但这并没有平抑高昂的房价。相反的是，在房屋高空置率，成交量低的同时，房价依然呈现上升趋势。

参考文献：

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