房地产税的合理性分析与机制设计

邢戬　孙少芹

摘 要：新常态下，土地财政难以为继。地方政府面临财政危机，房地产税有必要进行重整规划，发挥其筹措财政收入的有效作用。文章探究房地产税作为地方税的合理性，并具体设计了房地产税的机制。

关键词：土地财政；房地产税；合理性；机制设计

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2016.04.229

地方税收是保证地方政府职能充分发挥的主要力量。目前我国地方税体系薄弱，致使地方的政府性基金收入（尤其土地出让金）成为地方政府财政收入的主要来源。

1 房地产税成为地方政府主要税种的合理性分析

西方发达国家地方税的主体税种主要有两类：第一类是所得税；第二类是财产税。其中房地产税适宜作为我国地方政府主要税种的优势分析如下：第一，易于征管；第二，税额易于衡量；第三，税源稳定，不易变；第四，税基广泛；第五，征收方法简单。

下面本文通过模型方式验证征收房地产税成为地方政府主要税种具有合理性。基于美国经济学家Tiebout（1956）提出的地方公共产品供给理论思想建立一个包含房地产税税率和地方住房价格的简单Tiebout模型，以此证明房地产税的重要性与地方政府和居民效用的关系。根据Tiebout模型的建模思想，居民采用用脚投票的方式来选择最优的地方公共物品供给水平，也就是在居民可自由流动、地方税收不存在显著差异、居民只考虑公共物品的前提下，居民效用可以等同于政府效用。地方政府的目标是产出快速增长、社会稳定和财政收入最大化。财政收入保证地方政府自由裁量权的正常运转，可以维持地方的基础设施和民生工程建设，为发展地方经济和增加居民福利提供物质支持，同时也有助于地方政府达成政绩考核指标。假定地方政府采用柯布道格拉斯形式的效用函数： （1）

其中Yt代表地方的经济增长，Nt代表地方的民生发展和社会稳定情况，Bt代表地方的公共基础设施建设情况。《中华人民共和国预算法》规定地方政府不允许存在财政赤字，当地方政府财政收支平衡时有： （2）

Egt为地方政府财政支出，Igt为地方政府的财政收入，Lgt代表房地产税收入，Tt代表地方政府除房地产税外的其它收入。地方政府增加财政支出会刺激经济增长、发展民生和完善基础设施建设，因此可假设Yt、Nt、Bt分别为财政支出Egt的简单线性函数形式①：

Yt=m（Lgt+Tt），Nt=σ（Lgt+Tt），Bt=（Lgt+Tt） （3）

房地产税收入受当地房价Pt和住房成交量Qt影响，因此有：

Lgt=vPtQt （4）

v表示房地产税税率，将（4）式、（3）式代入（1）式中并分别求关于房价Pt和税率v的导数可得：

（5）

（6）

根据（4）式可知房地产税税率和地方政府获得的房地产税收入与地方财政收入成正比。易知（5）和式（6）大于0，因而房价或房地产税与地方公共产品供给成正比，且比例较大，意味着房地产税对地方公共物品提供具有较大的影响力，也就是说明，房地产税对地方政府财政能力有较大影响。由模型分析可知，征收房地产税，使之成为地方政府重要税种具有合理性。

2 房地产税征收机制设计

我国现行的房地产相关税收主要有13种（见表1），包括直接以房地产为课税对象的7种和与房地产紧密相关的6种。这几种税收分散不集中，问题较多，应对其进行整合重构，使其成为地方政府收入的重要来源。对此，房地产税征收机制可做如下设计：第一，房地产税法先行。推进房地产税立法是十八届三中全会后深化财税体制改革的首要举措，符合税收法定的原则。房地产税立法先行，有助于构建现代化的公众意愿表达机制，是推动国家治理体系建设和治理能力现代化的必然要求；第二，注重在房地产开发、流通和保有三大环节的设置。现有的房地产相关税收集中在房地产的流通环节征税，在开发环节和保有环节的税收力度较弱，并未体现税收公平原则。因此，后续的房地产税设计应强化从生产、流通和保有三个环节分别进行征税；第三，实现房地产业的税费改革。清理、取缔不合法、不合理的房地产收费项目，用以减轻纳税人的税外收费负担；将具有税收性质的房地产收费改设为房地产税，如可以将土地闲置费改为土地闲置税，把征地管理费、耕地复垦基金、新菜地建设基金等归并到耕地占用税共同征收；促进开发和交易环节房地产税收工作的一体化，可以将公用设施建设费和市政配套费等税收性质的收费并未交易环节和保有环节；第四，房地产税机制的完善应以地方财政分权为前提。我国由于统一税法的需要和传统因素的影响，目前房地产税立法权主要集中在中央政府。如果不改变财政分权的现状，房地产税也将很难在短期内成为地方政府的主要税种；第五，做好配套改革。做好户籍制度改革工作，加快房产信息联网，利用媒体进行舆论引导等工作应在推行房地产税改革是配套进行。

①采用线性形式是为使结果简单明了，其它的函数形式并不影响本文结论。

参考文献：

[1]楼继伟主编.财政改革发展若干重大问题研究[M].经济科学出版社，2014.

[2]高培勇.财税体制改革，对接全面深化改革的总目标[J].中国税务报，2014（06）.

[3]高培勇，杨志勇.推进政府间财政关系调整[J].经济研究参考，2014（04）.

[4]安体富，王海勇.重构我国房地产税制的基本思路[J].税务研究，2004（09）.

基金项目：大连大学校优秀博士专项基金（2014YW09）；大连大学校博士启动基金（2014QW08）；中国人民大学公共管理学院项目（2015009）。