中国楼市仍需紧抓去库存主基调

雒招霞

无论官方权威的国家统计局，还是业内专业机构的数据均表明，上半年房地产市场“去库存”成效初显，但值得注意的是，上半年消化的库存主要在一二线城市，三四线城市压力仍然很大。业内人士认为，基于这种分化格局，下半年楼市将继续坚持“去库存”主基调，更加注重“因城施策”，促进房地产市场平稳发展。

国家统计局7月15日公布数据显示，2016年1-6月份，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%，增速比1-5月份回落0.9个百分点。1-6月份，商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%，增速比1-5月份回落5.3个百分点。

随着各地调控政策陆续发力，房地产市场“去库存”效应逐渐显现。中国社会科学院发布中国住房2016年中期报告称，全国房地产目前出现严重分化，一线城市和部分二线城市房价迅猛增长，但是三四线城市房价上涨较慢，甚至是负增长。

尤其值得关注的是，部分热点二线城市，取代一线城市成了上半年房价上涨的“先锋”。据统计，5月份，厦门、合肥、南京新房环比涨幅均超过4%，相比之下深圳新房环比涨幅只有0.5%，二手房连续2个月没有上涨。

有分析指出，下半年重点二线城市仍是房企争夺焦点，市场热度可能转向武汉、郑州、成都、重庆等二线城市。

与此相比，三四线城市仍深陷在去库存的泥潭中。中国指数研究院的报告显示，一二线城市商品住宅库存压力已基本释放，三四线库存压力仍然很大。根据重点城市可售面积及出清周期数据，一二线热点城市平均去化时间已经降到8.5个月以内，而多数三四线城市去化时间仍超过15个月，一些城市短期库存去化时间甚至在20个月以上。有分析人士认为，很多三四线城市，尤其是东北和中西部的三四线城市仍然面临价格下调压力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进此前分析，上半年去库存成效显著，多数一二线城市已不存在高库存压力，一系列去库存政策“组合拳”发挥了效用。据悉，去年以来至少有28个省份发布“去库存”政策，涉及减免税费、降低首付比例、调低房贷利率、鼓励农民买房等。

对于下半年的楼市调控定调，发改委新闻发言人赵辰昕称，将继续坚持“去库存”主基调，更加注重“因城施策”，对一线及部分二线城市加大住房供应防止房价过快上涨，对三四线城市等商品房库存较大的城市则继续积极化解库存。

《2016年第二季度中国房地产市场报告》对三季度市场预测认为，市场发展的全局性政策环境将继续保持宽松，市场维持低增长的态势，增幅继续二季度末期回落趋势，投资增速、销售增幅、房价涨幅将逐步回落。

住建部住房政策專家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，下半年的调控政策，应该更细化，从分城施策到一城一策，中央要进一步下放权力和责任到地方政府，更大地利用市场进行资源配置。以北京及周边区域为例，顾云昌表示，热点区域和城市不宜频繁出调控政策，建议维持现在的政策。

在马光远看来，下半年我国房地产的目标，一是抑制一线、二线城市房价过快上涨；二是进一步加快去库存，应该在抑制房价过快上涨和去库存之间取得平衡。