房地产去库存与金融风险的思考

陈慧谕

摘要：近日，中央经济工作会议将房地产去库存政策列入2016年主要经济任务之一，使之成为民众热点话题。政策已经落实，必然在未来，去库存的实施路径成为重点，那么是否会真正惠及到民众百姓，是否会衍生额外金融风险。本文在分析房地产金融行业大背景下，考虑去库存政策提出对金融风险的影响，表明要谨防去库存政策引发额外金融风险，并作出相应的政策实施路径建议。

关键词：去库存；金融风险；投机性需求

2015年底，中央的经济工作为房地产去库存政策埋下伏笔，而且政府的工作报告中也多次强调此项政策的重要性，并提出要“因城施策”。2016年初由于一二线房价上涨过快的现象，3月两会中再次使去库存政策成为政协委员的热议话题。因此，明确其去库存的重要性，关键还是要看其实施路径的选择，去库存是否真正能惠及到百姓，是否能有效分散房地产金融风险，还是会衍生额外金融风险，值得学者深思。

1“去库存”政策提出背景

2015年，房地产业仍延续2014年调整回落的态势，实体经济处于不景气状态。按照国家统计局的数据，截至2015年底每个月住房待销面积同比呈增长态势。这就意味着房地产业在受个方面因素影响下，市场已经出现‘供过于求”的场面，而且房地产业本身为建设周期长、前期投资多的行业，主要依赖银行等金融机构的贷款支持。存量的增多，不仅对房地产业发展不利，无法售出导致行业不景气，更是对金融机构金融风险的挑战。高库存对实体经济产生了负面影响。

2015年底至2016年两会，去库存政策应声而出，成为中央部署未来五大经济任务之一。在十三五规划当中，中央明确提出未来经济保持中高速发展。那么，作为中国金融业影响巨大的房地产行业必须在未来做出相应改革，通过去库存政策来优化房地产供给侧结构，从而带动实体经济发展。

2去库存对金融风险的影响

房地产业是金融领域的龙头老大，其良好发展能够给金融市场注射一支定心剂。而如今，潜在的交集性金融风险隐藏于房地产高库存背后让我们不得不重视。地产行业的经济下滑，不仅对其上下游的固定资产投资，如水泥钢筋等增速的影响，而且其波及众多个行业领域，如建筑业、银行业以及众筹融资背后潜在的风险。建房买材料等都需从银行融资，而居民储户购房也需从银行贷款，若不去库存，那么这部分滞留资金将无法收回，且大大缩水，从而引发房地产金融危机。因此，去库存能有效分散房地产金融风险。

倘若去库存实施路径选择错误，必将引发新的金融风险。由于中央政策的引导性，短时间内一二线城市再次将关注点放于地产，使得房地产热景象重演。据统计，春节过后上海豪宅再次被抢售一空，深圳房价也小幅上涨。这种由开发商、投机者炒作房价的行为使得政策违背初衷，没有将房地产引入正规运行渠道。而投机者利用高杠杆、众筹等配资，不惜血本再次砸入房市，会加大因住房价格虚高而形成泡沫的可能性，很容易再次衍生金融风险。因此，政策的导向性必须正确，谨防额外金融风险的发生。

3实施路径的政策建议

3.1去库存力度要与城市发展水平相匹配

纵观去库存政策被中央提出后，各地政府都纷纷采取措施推动政策落实。但针对不同经济水平的城市，政府应当区别对待，即去库存的实施力度要与城市发展水平相匹配。近期，北上广深等一线城市房价再次上涨，而三四线城市房地产业动静不大，主要原因2--是一线城市人口流动规模较大，而三四线城市流入人口少，对房地产需求较小。若单纯推动房地产需求侧，去库存政策只能维持短暂时间。因此，必须时时测度城市人口规模以及其经济水平，改善房地产供给结构，如暂缓商品房的增建、改造经济适用房等，以补偿费用或公积金房贷等来刺激流动人口的购房需求。

3.2避免房地产投机性套利活动

政府实施去库存政策的同时，要谨防房地产机构或个人投资者的投机套利活动。中央之所以提出去库存政策，是想让房地产业在盘活存量的同时行业发展趋于稳定健康，但若出现机构或投资者的投机性购房行为，短期中炒作买卖会浪费房地产存量的合理配置，且其中会再次哄抬房价，衍生房地产金融泡沫。金融机构应当加强监管，引导房地产机构从事良性经营，杜绝场外配资或利用高杠杆来投机套利。

3.3加快税法体制改革

去库存政策实施主要在于拉动农民工等流动人口以及低收入居民的住房需求，但因其本身经济水平较低，政府应当给予住房购买的相应扶持政策，而税收优惠政策恰好可以起到区别对待作用。通过减免房产税、营业税等，既能鼓励房地产行业增建经济适用房、廉租房等，减少楼房改建增建成本，拉动房地产企业的去库存积极性，又可以鼓励低收入群体购房需求，降低其购买成本，达到盘活地产存量进而将资金配置于实体经济中的目的。

3.4提高公共财政预算支出

房地产的高库存量不能仅落实于居民储户的消化，政府部门应当承担部分产量的消化。在减少商品房、保障房等，增加经济适用房同时，居民储户是经济运行的主力军，各级政府也应积极购置存量。开发商部分建造于优良地段或无法解决的库存房产，政府可购置于建设城市基础设施。通过提高公共财政预算支出，政府可将房屋改建为城市公共服务等设施，完善城市基础建设。既能有效解决去库存问题，又能使城市居民福利指数提升，提高城市发展水平且多项城市建设可能会增加公共财政的收入。