浅析按份共有人优先购买权的相关问题

【摘要】雖然我国《物权法》第101条以及《民法通则》的规定共同肯定了按份共有人的优先购买权，但是《物权法》第101条和其他优先购买权的相关法律规范对行使该权利的前提条件，如何行使该权利以及行使该权利所导致的合同效力、物权变动影响，侵害该权利的法律后果却没有做出详细规定。本篇论文就按份共有人优先购买权的行使、法律效力以及与其他优先购买权的竞合三个方面展开论述。

【关键词】按份共有；优先购买权；权利竞合

一、按份共有人优先购买权的行使

1、主、客体

按份共有人优先购买权权利行使的主体是除了出卖人之外的其他按份共人，义务主体包括出卖人，第三人等。出卖人向第三人出卖共有份额时，其他共有人享有优先购买权。

按份共有人优先购买权所针对的客体是出卖人转让的共有的不动产或者动产份额，所以共有人优先购买权行使的对象只能是其他按份共有人欲出让的共有财产的财产份额，而非共有财产。

2、行使条件

（1）行使前提

按份共有人优先购买权的产生以其他按份共有人转让其财产份额为前提。然而转让分为有偿和无偿转让，准确地说，物权法中的“转让”只限于以对第三人以出卖为内容的有偿转让行为。

（2）行使方式

权利的行使方式包括明示和默示。按份共有人优先购买权采取明示的方式，即权利人作出单方意思表示后，与出卖人成立买卖合同关系。

二、按份共有人优先购买权的法律效力

1、对出卖人的效力导致的合同效力和物权变动的影响

对出卖人的效力属于内部效力，出卖人在出卖共有物份额时应当对其他按份共有人履行通知义务，使得其他共有人能够主张优先购买权。

如果出卖人在出卖共有物份额时没有履行通知义务，而其他按份共有人有行使优先购买权的意愿，依据按份共有人优先购买权的形成权性质，双方之间形成买卖合同关系，优购权人可根据此成立生效的买卖合同进行物权变动。若此时出卖人仍然与按份共有人之外的第三人签订了转让合同，其他的按份共有人可以向法院提起诉讼，请求判决出卖人与第三人之间的买卖合同无效，并提出其他按份共有人与出卖人之间的买卖合同成立并生效的确认之诉。出卖人未履行告知义务造成的其他共有人的损失，享有优购权的其他共有人可以提起侵权之诉，向出卖人请求损害赔偿责任，如果按份共有人之间有约定的也可以提起违约之诉。

2、对按份共有优先购买权人的效力

对按份共有优先购买权人的效力表现在其必须在同等条件下，在合理有效的期限内行使优先购买权，并且该权利不能转让，转让优先购买权的行为无效。如果其他按份共有人没有明确表示或行使优先购买权，仅仅只是向法院提起诉讼主张出卖人与第三人之间买卖合同无效的请求，法院是不会支持其诉讼请求的。

3、对第三人效力

出卖人无视其他按份共有人优先购买权存在的事实而将共有财产份额出卖给第三人，此时作为优先购买权人的其他按份共有人是否有权撤销已经完成的物权变动，并且以“同等条件”为内容取得该共有物份额或者代表共有物份额的财产，是一大争议问题。

有学者认为，按份共有人优先购买权有物权效力，所以对于出卖人与第三人之间的买卖合同债权具有优先性，可以撤销。而有的学者则认为在这种情况下应类推适用《物权法》第106条关于善意取得的规定，受让人终局地取得该出让份额，即出卖人与第三人签订的转让合同有效。个人观点认为此处可以类推适用善意取得制度，虽然共有人出卖其份额是有权处分，但是法律对按份共有人的优先购买权的规定使得出卖人的出卖共有份额成为附条件的有权处分，并非完全的有权处分，所以在这种情况下类推适用善意取得的规定不悖法理。

三、按份共有人优先购买权的竞合

按份共有人的优先购买权在法学理论界以及司法实践中因遭受各种实际或想象的权利竞合而不能顺利实现，当同一共有财产上的数个优先购买权人同时主张相排斥的权利时，按份共有人优先购买权面临的冲突便难以调和，其主要表现为以下两种情形。

1、按份共有人与承租人优先购买权的竞合

《合同法》第230规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力。由此，当租赁房屋是共有人按份共有的房屋时，便可能出现是承租人的购买权更优先还是按份共有人的购买权更为优先的冲突。

对此个人倾向于认为：按份共有人与承租人的优先购买权并不存在竞合问题，出卖人转让的是共有份额，并非租赁物整体，两个权利发生的条件并不相同，两者权利的竞合为假想竞合。

首先，根据《物权法》第101条规定，按份共有人的优先购买权客体是份额，《合同法》第230条规定承租人的优先购买权客体为租赁房屋整体，这两者的权利客体是完全不同的。当按份共有人转让其共有份额而非房屋整体时，是不适用承租人的优先购买权的。

其次，按份共有人优先购买权的法律设定目的在于维系共有人之间的紧密关系及简化共有关系，从而减少经济纠纷，维护经济稳定。承租人优先购买权的设定目的是站在承租人立场考虑，避免房屋所有人的变更影响承租人的居住利益。

但是这种观点依旧存在漏洞，实践中存在一种情况让原本不相竞合的权利出现实质性的冲突。《物权法》第97条规定确立了处分共有物的多数决原则，当房屋共有人之间无特别约定时，占共有份额三分之二以上的按份共有人有权在其他共有人反对的情况下处分房屋整体，在这种转让共有物整体的情况下，反对共有物转让的按份共有人享有优先购买权，而享受居住利益的承租人同样对房屋享有优先购买权。两个优购权发生竞合，解决此种竞合又让问题回到了最初对按份共有人与承租人的先买权的效力优先判定上，按照时间效益说，按份共有人的优先购买权更优先，而按照另外的理论以及实践中的通俗做法：在共有物整体转让的情况下，基于物权关系产生的共有人优先购买权应当优于基于债权产生的承租人优先购买权，与此同时承租人通过“买卖不破租赁”的法律规定保护其权益。

2、多个按份共有人内部的优先购买权竞合

两个及以上按份共有人均主张优先购买权时，就出现了内部竞合。处理该问题的观点有三种：第一种，充分尊重出卖人的自主意志，由出卖人决定谁来购买，不产生按份共有人的优先购买权，亦无权利冲突；第二种，按照表示意思或者时间效益来确定权利，由行使或最先行使优先购买权的人获得；第三种，协商解决，协商不成则由各按份共有人按照各自的财产份额比例行使优先购买权。

个人赞成第三种观点，通过协商的方式解决问题最有利于各方利益最大化，协商不成按照各自在共有物中所占的比例来取得转让的份额，这种做法实际上是对我国《公司法》第72条第三款的借鉴和适用。这种做法既合理解决权利竞合问题，又实现了优先购买权的行使，更符合优先购买权设定时简化共有关系的初衷。

【参考文献】

[1] 房绍坤. 论按份共有人优先购买权的适用范围[J]. 山东社会科学， 2012（5）.

[2] 曹艳芝. 砒先购买权若干问题探确[J]. 翻潭大学学报， 2004，3.

[3] 郭明瑞. 物权法实施以来疑难案例研究[M].中国法制出版社， 2011.

【作者简介】

杜夏荷（1991—），女，汉族，河南三门峡人，单位：江西师范大学政法学院，主要研究方向：法律。