不是买卖是伙伴——北京经开产业园区运营之道

文/本刊记者 王棕宝 见习记者 徐 鑫

不是买卖是伙伴
——北京经开产业园区运营之道

文/本刊记者 王棕宝 见习记者 徐 鑫

周世义北京经开投资开发股份有限公司 总裁

近年来，很多产业园由于同质化现象严重，造成经营困难，而北京经开投资开发股份有限公司经营的园区却生机勃勃，奥妙何在？日前，本刊记者采访了周世义总裁。

周世义从贴近市场和用户需求、打造基础产业生态、建立伙伴关系等方面，向本刊记者介绍了园区开发与运营“秘诀”。

战略：满足需求，才是理想状态

北京经开投资开发股份有限公司是一家致力于高端产业园区开发、运营的大型国有股份制企业，致力于开发符合区域经济特点和产业发展需要的综合类产业园区。它开发及运营的园区众多，仅在北京经济技术开发区（也称亦庄开发区）开发及运营的园区就有10个，占开发区综合园区的1/4，并分布在最核心区域，如今入驻企业已有1000余家，累计注册资本千亿元。

2014年，北京经开在北京经济技术开发区的园区全部进入区域十强榜单， 园区内企业的总收入270亿元，占开发区16个重点园区的比重为70.6%。

对比很多园区建成却难招商，招来企业却留不住的情况，北京经开可以说交出了一份令政府和入驻企业都满意的答卷。北京经开总裁周世义认为，产业园区建设不是房地产开发，不能一卖了之，由于园区载体与产业发展具有极为密切的关系，需要投入大量时间、精力去深入运营，长期涵养。因此，园区开发的理想状态应该具有以下几个特点：首先园区开发应该有一定的门槛，设立市场和行业的准入标准，不是谁能进来就进来。其次，在运营上要有经验和能力，而不能完全依靠政府的政策。还有，在园区开发过程中，要明确定位、也要紧贴市场需求，提高产品的质量和服务能力，这样园区才能得到长久的生存和发展。

“贴近市场，提高质量和服务能力”，表明北京经开从研究企业客户的深度需求出发，提高供给质量，扩大有效供给，提高对需求的适应性和灵活性，满足了市场需要。

开发：因地制宜，注重产业生态

作为园区开发者，周世义最基本的观点是园区开发要与当地的产业基础相结合。园区建设要因地制宜，不能一厢情愿的走高大上的路线。在这方面，北京经开就是将产业生态作为重要考量标准。

周世义说，产业定位是园区开发的前提和基础，通过准确定位未来使用者群体特征，才能形成完善的园区规划，使得园区的硬件条件、空间环境打造、基础设施建设与当地的产业基础相匹配。北京经济技术开发区以高端制造业为主，制造业、电子产业、生物医药产业以及信息产业如今发展得都不错，但又处在不断的产业转型升级过程中。北京经开的园区就是基于这些基础，通过集聚2.5产业，为主导产业提供服务，提供支撑，使得园区产业成为北京经济技术开发区整体产业生态链的有效补充，从而使得园区企业具有了可持续发展的有利条件。

随着北京经开产业园区布局的逐步展开，在全国性拓展过程中，北京经开的思路是选择有特色的地区，并结合当地产业基础进行开发，使园区落地生根。

周世义说，“去任何一个地方建园区，首先要看它的经济基础和产业结构如何，再结合当地政府的导向，以及自己的调研情况去分析，从而得出一个理性科学的判断，这是我们园区拓展全国市场的想法和思路。”

在近期对广西柳州柳东新区考察后，周世义说，柳州工业基础非常好，柳钢、柳钢工程机械、柳州神龙汽车已经形成了一个相对完整的产业链条。另外柳州一些和制造业相关的小型轻工业也不错，这样城市的产业基础好，是互相关联的一个整体。当考虑在柳州建园区时，会在原有的基础上对产业上下游进行延伸。针对柳州，或许会做汽车文化、汽车消费或者汽车服务相关的产业园区。

周世义总结说，园区建设的产业生态问题就是结合当地产业基础做深度延伸，创造产业发展的有利环境，不仅有硬件环境，还有商业环境和人文环境。事实上，园区产业生态体现在开发上，既有园区自然生态环境的因素也有服务的因素，但随着产业园区逐步向低碳高端智慧方向迈进，更多的体现在园区运营上。

运营：入驻到安驻，一个“伙伴”的距离

园区具有吸引力才会有企业入驻，园区具有内生动力、有效益、有发展前途，才能使企业长驻。

从入驻到安驻，北京经开把买卖关系升级为伙伴关系，让入驻的企业和运营者一起建设园区。“楼房只是载体，服务才是根本”，“合作、再生”是北京经开的运营思路。

要选择那些符合城市和园区发展定位的企业入驻，用周世义的话说，园区运营不是高价格卖房，而是以符合市场的合理价格，在企业能承受的成本上让符合区域产业发展条件的企业入驻，园区和入驻企业是合作伙伴关系，共同开发建设，促进园区产业成长和发展。

周世义介绍说，北京经开目前已经开始着力推进园区的金融服务体系建设，针对一些有资金需求、有发展潜力的企业，给它投资，提供资本支持和企业成长服务，通过合作将原来的买卖关系升级为创业伙伴关系。同时，为了帮助入园企业的成长和发展，针对入驻园区的创业型企业，北京经开也有针对性的提供包括工商税务、人力资源、法律咨询、投资对接等在内的各种各样的服务，在“大众创业、万众创新”中进行的“E7创享家”创业孵化体系建设，已经成为园区内最具活力的一抹亮色。

在开发运营方面，从2000年至今，北京经开走过了4个时代。如今已经进入到以“低碳、高端、智慧”为代表的新型产业园区的4.0时代，北京经开在经营服务上已经形成了以基础物业、商业配套与生活配套、园区金融和智慧云服务为一体的园区综合服务体系，提供多层次、一体化的园区服务，满足不同层次的园区服务需求。

北京经开是国有股份占比较大的典型的混合所有制企业，周世义表示，在本轮深化国企改革中，企业到底走向哪一步还真的需要思考。作为市场化业务为主的企业，在这轮改革中还是希望更市场化一些，市场有多快，运营就要有多快。

责任编辑/蓝玉才

周世义：北京大学环境管理专业博士，高级经济师，现任北京经开投资开发股份有限公司总裁。拥有近30 年的地产行业从业经验，曾历任中国路桥总公司肯尼亚公司财务经理、也门分公司副总裁、总公司副总会计师、副总经济师等职位。