地产中介变身最大“炒房者”？

曹蓓

在2016年2月之前，虽然也有对地产中介零散的不满，但公众从没有大规模地、如此一致地把对房价的怒火，喷向这一房地产的延伸环节。

北京市西城区天桥路，北京的中心城区，近年来蜚声全国的德云社就是自此兴起。在附近的一个链家门店，换作以往，你一定会看到至少四五个西装革履的地产经纪人站在门口附近，一旦有人把目光移向门口的房源信息，立刻会有人过来问询，带进店里，精神抖擞。

聊过之后，你脑海中会同时出现几个信息：一、晚买不如早买，房子只会涨不会跌。二、无论你有什么困难，中介都可以帮你解决。三、满足你要求的房源很少，看房的人却很多，机会稍纵即逝。

但3月过后，这里完全是另外一番景象。店面前只站着一个个子很高的白净“西装男”，不时地看着来往的行人。另外几个“西装男”一边吸烟，一边闲聊。《凤凰周刊》记者走上前去询问旁边的小区是不是有房出售，只有那个高个儿的“西装男”远远地走上前来，其他人好像没听见一样，继续上一秒的状态。

记者被带进门店，门店的其他工作人员，对着电脑，头也不抬。当记者提出想在旁边小区买一套小两居，但首付可能暂时不够时，接待记者的高个儿“西装男”看向旁边在一个凳子上闲坐的黝黑“西装男”。

“没办法，这我们也没办法。”黝黑“西装男”回答得心不在焉。

“你们不是有首付贷？”

“现在都停了，上次上海出事以后，就不让做了。”他的坐姿很随意，态度也同样随意，与地产中介此前给人的印象有很大不同，几句过后，他便闭口不言。

高个儿西装男只好笑着接过话，“以前的事我不知道，上个星期我才过来，但现在我们有规定，不能做首付贷。”

那天是4月14日，距离大陆知名房地产中介链家上海分公司的问题房源事件，以及由此引发的地产中介行业动荡，已过去月余。

2月23日，由于融入金融服务、出售问题房源，上海市住建委暂停了链家上海两家涉事门店及经纪人员的网上签约资格，并约谈了公司负责人。

随后，多地开展了楼市配资业务的摸底整顿，央行也首次表态将整治地产中介金融业务，北上广深等地多家地产中介的首付贷等金融衍生业务被叫停。上海银监局也宣布自4月25日起，暂停辖内各商业银行与链家等6家房地产中介的业务合作1个月，并对违规的7家商业银行营业机构暂停个人住房贷款业务2个月。

住建部3月份公开表示将启动房地产中介违法违规专项整顿，5月6日，在国务院政策吹风会上，相关负责人透露“这个文件即将印发实施”。

一场针对地产中介的整治风暴陆续蔓延。

之所以这场整治来得如此猛烈，是因为在事件爆发初期，“地产中介推高了房价”“房价高涨地产中介是幕后推手”等言论充斥舆论。不仅把这轮房价猛增的根源归罪于地产中介涉及金融业务，更把行业乱象一并翻出。但随后被管理层和业内一致否定，解释称，配资和炒作只是影响了市场的心理预期，房价快速上涨，影响的最基本因素还是供求关系。

但对地产中介的“讨伐”并未停止，这个长期藏在房地产背后的“附属行业”，告别了曾经悄无声息、闷声发财的日子。

北京一家媒体2月末的调查结果与本文开头的情况极为相似。在走访我爱我家、信义房屋、Q房网等多家房产中介的过程中，“记者先后在三家门店站立观看玻璃窗上贴着的房源信息，在数分钟的时间里，竟没有一名业务员主动上前揽客。在路边的一个吸烟点，几名中介业务员正在闲聊。对于为何没人揽客的疑问，一名戴眼镜的年轻业务员笑着解释：‘这两天有点怕接生意，领导交代，这两天大家都夹着尾巴做人先，谁有投诉谁走人，等过了这阵风再说。”

众矢之的——首付贷

此前的地产中介，不乏乱象，但从未像这次一样成为公众攻击的靶心。这一切，外界归因于在传统地产中介中加入了横扫多个行业的互联网金融。

但事实上，作怪的只是其中的首付贷和房产众筹等杠杆类业务。

金融杠杆是一种工具，可以理解为“*”乘号，使用杠杆可以放大投资结果。放在房地产中理解，假如一个人只有30万元，按照首付比例30%的规定，他只能买100万元的房产，如果他再向别人借款30万元，有了这60万元，他就可以买价值200万元的房产。这个过程，就叫加杠杆。

被央行勒令停止的首付贷，正是这样一种杠杆产品。购房者通过理财金融平台获得部分购房首付贷款，这些平台充当的，就是借出方的角色。知情人士透露，一般来讲，首付贷额度约占总房款15%-20%，贷款时间不超过三年。利率方面，来自盈灿咨询统计显示，首付贷的贷款利率相对较低，月息0.62%-1%（简单换算成年化利率为7.44%-12%）。而首付贷各平台月利率投资端利率区间为年化利率8%-15%。

正是这类产品最终将导致原本没有购房能力的人，通过配资的方式进入房地产市场，一旦房价下跌，极易引发系统性风险。

全国人大财经委副主任委员、央行前副行长吴晓灵曾对媒体表示，政府为了鼓励房地产去库存，将首套房首付比例由30%降到了20%，这本身已经是加了杠杆，房地产市场仍通过场外配资、P2P等其他渠道，还有房屋中介做的一些如首付贷等产品（加杠杆），则可能会引起房地产市场的风险。

盈灿咨询数据统计显示，2015年7月P2P网贷首付贷成交量约为2.7亿元，随后数月（除了2015年10月、今年2月因为季节性因素的原因）基本出现了单边上涨，2016年1月单月成交量已经达到了9.2亿元。

开展首付贷业务的平台其中一种类型就是房产中介自营平台模式。据统计，链家、我爱我家、中原地产、房多多、好屋中国、悟空找房等线上线下的房产中介都纷纷推出了包括首付贷在内的金融产品及服务。

去年年末到今年年初，刘洋所管店面业务量下降得很快。他是一家地产中介公司的区域经理，“北京地区二手房交易量增加很多，但是我们的业务量却下降很快。因为他们（很多中介）大规模地推首付贷，招揽了大批客户，而我们不做这个业务，说实话，从我们这里抢走了不少客户。”

刘洋说，他的很多同行所在的公司，大规模推广首付贷业务，“问房子的人，有的没想真买，就是看到房价上涨，动了心。可到了中介后，就会被忽悠，然后去看房，最后一算房价，说没那么多钱，中介就会拼命地介绍首付贷业务，据说每推销出去一次，这个业务员都会拿到提成。”

一套价值300万元的二手房产，首付比例50%，需要150万元，但购房者可能只需自己出90万元，剩下60万元用首付贷（这是保守估计），每月除了还银行贷款，还要还首付贷。

但按照当时房价上涨的速度，几个月后卖出房子，能赚将近100万元，这种诱惑力有多大，可想而知。

“后来他们做的好多都出事了，纠纷很多，涉及抵押的、没还清钱的，还有中介自己出钱借给购房人，收取高利息的，好多事儿，现在也都停了。”

据北京一家媒体报道，平安证券一份研报指出，从某房产中介披露的数据看，截止到3月2日该房产中介平台贷款余额在29亿元，其中资金投向首付贷的比例在24%，实际首付贷未偿还余额7亿元，其中有很大一部分应该为有抵押贷款，实际风险较高的无抵押部分的规模有限。该报告以此推算，大陆P2P行业首付贷风险敞口约为1100亿元。这还并不包括有抵押和房地产公司担保的部分所涉及到的配资额。但这一结论显然过于粗糙。目前，官方和有关企业都说不清首付贷的总体规模。

上海银监局抽查上海首付贷结果显示，今年1、2月份，仅上海链家对公业务就有101笔垫资业务，涉及沪上多家银行，总金额1.14亿元。

但上述所有统计中，当然不包括刘洋所说，地产中介私自放贷的情况。

一位链家内部人士透露的一个细节，也许可以反映出链家金融业务的分量。链家去年总共奖励员工6台特斯拉汽车（每台价值80多万元）。除了一台是奖励给一位卖学区房的销售冠军，其余五台全部奖给了链家金融。重赏之下必有勇夫，在体现集团对金融业务重视的同时，必然刺激金融部门人员的多方位发力。

新病旧疾并发

首付贷，当然不是地产中介遭到大规模整顿的唯一原因，只能说是一个催化剂。

刘洋所说的“事儿很多”，也就是地产中介加入首付贷、尾款贷、众筹等金融因素后的诸多问题，包括最初引发这轮非议的上海消保委曝出两个上海链家的违规案例，被“接近链家的相关人士”解释为，“只是一个不规范操作的个例，而且是签约后才出现的查封，最大的问题是没有做资金监管，而不是金融产品。”

事实上，除了饱受非议的配资业务外，地产中介传统业务在竞争日益激烈的行业环境下也确实乱象丛生，所以，此次地产中介遭到大规模整顿，是双向叠加的结果。

有言论称，链家通过自己的房源垄断能力，将房源锁定到自己手中，然后就开始哄抬房价。一些中介甚至将房东房屋提前购买过来，然后自己再转手加价卖掉来抬高房价。另有分析称，相当部分房产中介利用房市高度不对称的信息优势，通过建议业主加价和毁约以及借助互联网金融等其他融资渠道提供首付贷等，对一线城市房价的上涨起到了推波助澜的作用。

链家董事长左晖通过媒体回应称，链家独家房源数量十分有限，难以撬动整个市场房价上涨。他以最为成熟的北京市场为例，目前链家在北京有1.1万套左右的独家房源，其中真正意义上的独家房源仅占80%，也就是9000余套。而目前北京在售的二手房源估算在11万套左右。

但违规操作是真实存在的，不仅存在于链家一家，而是行业的普遍现象。

即便是链家也承认，“面对纠纷我们通常的态度的确是不去辩解，因为，绝大多数纠纷都有我们自己的问题，我几乎还没有看到一起是没有瑕疵的。”

一家地产中介的地产经纪向《凤凰周刊》透露，为了让交易成功，各家地产经纪使出浑身解数。“知道北京市政府要搬到通州，通州房价大涨，有的核心区房价均价已经超过4万元。后来限购以后，不能买了怎么办？有的中介出主意在中间牵线，让想买房的人跟通州户口的人假结婚，买了房子再办离婚，当然这是需要付费的。”该中介称。

诸如此类离谱的手段比比皆是，当然还包括乱收费、抬高房价、隐瞒房屋真实情况、发布虚假房源、低价吸客等等。

北京的购房人薛先生在石景山区杨庄路附近看了一套小两居，标价240万元。因为价格不低，所以薛先生很犹豫。回去的途中，跟他一起看房的中介接到一个电话，对他说，“店里说，又有一个顾客来看这个房子，很急。”在反复劝说和考虑后，薛先生同意付两万元定金。“去取钱的时候，他又跟我说，那个看房子的顾客说，如果合适，可以加价。”薛先生生气地说，“我当即就决定不买了。”

这些不合规行为，在此前就已经频繁出现。究其原因，恐怕不止一个方面。链家、中原、我爱我家等行业巨头急速扩张，爱屋吉屋、搜房等互联网公司的低价争抢，行业内充斥着血腥厮杀。此外，据业内人士对媒体透露，中介单位为鼓励员工做成交易，普遍将提成比例从佣金的50%一下提高到最高比例80%。在利益的驱动下，原本门槛低、水平良莠不齐的地产经纪行业更加问题重重，这也是导致行业混乱的一个重要因素。

风险高、乱象多，再加上处于舆论的风口浪尖，自然引起监管层的注意并痛下决心整治。

住建部曾在3月份透露，对于中介乱象将从七个方面予以整顿，包括规范中介机构房源信息发布、全面推进房地产转让合同网签、切实加强房地产交易资金监管、强化对房地产中介机构的备案管理、加强中介机构从业人员管理等。

住建部副部长陆克华称，对于存在违法违规行为的中介机构，各地要责令限期整改，记入信用档案，取消网上签约的资格；情节严重的依法处以罚款，并列入黑名单。要严肃查处一批违法违规机构，曝光一批典型案例，将害群之马清出市场。目前，北京、上海、深圳等地已经率先开展了清理整顿工作。

该不该碰金融？

从舆论上看，刚刚经历一场由金融问题引起的巨大风波的地产行业，短期内金融业务应该会迅速萎缩，甚至被打击得一蹶不振。

但事实好像并非如此。

以处在风波中心的链家为例，6月2日，在链家理财的平台上，点击“我要理财”，当日开售的预期年化收益率6.48%的“家多宝”系列产品显示全部售罄。

绝大部分产品售罄历时仅几十秒，其中“家多宝9号-160601140”仅历时9秒，募集资金23万元。据介绍，该项目主要为业主付清所出售或抵押房屋的贷款本息并注销抵押登记，将房产证赎出，以便房屋进行出售过户或再次贷款。

据媒体调查，风波过后，链家上海门店开始大比例裁员，而金融部门却仍在招人。该报道称，上海链家部分分部经理向媒体证实，不少小分部原先配置10-15人，现在基本只有7-8人，裁员比例在20%-30%左右。但链家金融仍在上海、北京、成都等地招聘管培生、金融专员，主要负责房产信贷、金融理财产品销售等工作内容。“我们近期还会一直招金融方面的管培生，随时都可以面试。”上海链家负责招聘的工作人员向该媒体透露。

盈灿咨询研究员陈晓俊提供给《凤凰周刊》的数据显示，2016年前四个月链家理财的交易数据分别是：24.73亿、17.47亿、28.67亿和20.37亿元。对比非房产中介背景，但是专注房地产业务的P2P平台，温商贷、国诚金融等平台月交易量不足5亿元。而宜人贷、微贷网等规模较大的互联网平台，1-4月交易额分别是：14.89亿、6.48亿、12.73亿和12.94亿元，22.79亿、20.07亿、25.43亿和28.62亿元。

“从目前来看，地产中介类的理财业务还是做得很不错，看不出太大影响。”陈晓俊说。

从目前市场上的观点来看，地产中介是否应该跟互联网金融融合，一直存在争论。

一位业内资深研究人员曾表示，西方国家地产中介没有做金融一块业务，往往是各司其职，西方国家银行愿意介入这块业务，现在传统银行对相关业务并不热衷，主要因为这块业务对银行而言，成本过高。但如果未来银行业利润下降，将会很愿意介入这一块业务。一旦银行介入，会提供成本非常低的贷款，优势非常明显。

然而，另一种观点认为，地产中介引入互联网金融本身并没有错。

易居研究院智库中心研究总监严跃进曾在接受媒体采访时分析，中介机构热衷互联网金融，一方面是和其原有轻资产业务模式非常吻合，另一方面，受到各类买卖委托后，中介机构形成了规模相对大的闲置资金池，对于此类资金的有效利用，符合购房者买卖双方的利益；而互联网金融平台的搭建为此提供了一个新的渠道。

以链家为例，链家的金融业务主要涉及三方面：2006年成立的中融信担保、2014年上线的P2P平台链家理财、2014年12月开始运营的第三方支付平台理房通。有媒体曾报道一份链家融资文件显示，链家金融在上线当年就实现盈利。该文件显示，链家金融板块单独的投前估值是97.2亿元，2015年全年已实现12.4亿元的收入，3.2亿元的税前利润。2016年，预计收入20亿元，税前利润5.9亿元。

链家理财官网数据显示，截至2016年6月1日，平台已发放收益2.29亿元，投资用户规模 32.94万人，人均投资金额15.12万元，到期本息兑付率100%。据此前媒体报道，2015年4月链家金融业务就已经占到整体收入的10%，而2017年预计可贡献20%的收入，链家理财CEO魏勇曾公开表示，预测未来5年金融业务将为链家提供50%的净利润。

分析指出，链家不断扩大规模，其门店、人力成本越来越高，需要寻找未来的利润增长点，而金融业务，则不仅能够获得利润，还能够反哺后续的中介代理业务，刺激成交量。

陈晓俊认为，房地产中介涉及互联网金融，更多的是想形成一个生态闭环，在买房的时候，很多购房者有这方面需求，所以涉及金融业务更方便，也会双赢。

更多支持的观点称，二手房交易流程就极为复杂，涉及定金、首付、尾款、税费等很多资金的交付，房产中介涉足金融业务，可以平滑交易。

如果房产中介+金融这种模式无错，那错在哪里？

根据银监会下发的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》新规，明确划出了P2P平台的四条红线：禁止自身提供担保、明确P2P平台不能建资金池、不能非法吸收公众存款、要明确平台的中介性质（即不能经手资金）。

从目前各方调查的数据来看，这些被监管层禁止的领域，以链家为代表的地产中介，似乎都有所涉及。但专家和业内都认为，要整顿和改进，监管层同样有责任。

严跃进对媒体称，地产中介金融平台绕过了商业银行的贷款机制，使得很多资金的流动、信用担保机制缺乏监管。这不仅暴露出企业的问题，也意味着相关行业的监管并不到位。

中南财经政法大学教授乔新生在接受媒体采访时也表达了类似的观点。房地产中介机构自身是否具有贷款能力、房地产中介机构的资金从何而来？这些问题都值得金融监管部门跟踪管理。可令人遗憾的是，大陆目前金融领域管理实行的是分业管理模式，银行监督、证券监督、信托监督、保险监督分属于各个机构，当保险资金进入房地产领域，或者商业银行通过理财方式将大量资金账外循环进入房地产领域时，很容易放大金融风险。