房产税改革对房价的影响及对策建议

赵宇 焦明月

【摘要】随着房价的逐年上涨，财政部和税务局提出要加快制定个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，逐步推进房产税改革。在此背景下，本文围绕上海和重庆房产税改革试点的实施效果，重点分析房产税对房价的影响，为我国房产税制度的完善提出可行性建议。

【关键词】房产税改革 房价 完善税制

近年来，由于投资需求和投机需求的不断膨胀，再加上开发商的严重垄断和市场监管的缺失，房价上涨的趋势速度过快，消费者对住房的刚性需求很难得到满足，使得房地产市场的供需矛盾加剧，这种非理性现象表明房产税改革势不容缓。2011年我国60%以上的大中小城市的房价都超过合理的价格区间，为了抑制房价这种非合理化的上涨，政府先后出台了多项调控房价的政策，但效果甚微。2011年1月28日，上海和重庆两市施行的房产税改革试点，被人们认为是调控房价的“终极武器”，对于房产税改革是否能够调控房价已成为人们关注的焦点。

一、房产税政策回顾

我国现行的房产税始于1986年，主要对房产的保有环节征税。自1986年10月1日实行以来，为了使房产税适应经济改革发展的需要，政府也对其政策规定进行了相应的调整，但是没有什么本质的差别。自2003年～2005年，十六届二中全会提出对不动产征收“物业税”，并对房地产企业信贷政策和个人住房贷款政策进行调整，使得房价加速上涨。2005年～2007年，为抑制房地产投资过热，房价上涨速度过快，相继出台了国八条、新国八条、国六条等，但房价仍呈快速增长趋势。07年下半年房价上涨速度放缓。2008年～2010年期间，由于08年出现世界金融危机，为确保GDP，08年实施对个人购房降税、降利率和降首付比例，09年、10年房价“再创辉煌”。10年为再次抑制房价，又出台新国十条，进行限购。2011年1月28日，上海、重庆正式启动房产税改革试点工作，对部分个人住房征税。2013年“新国五条”提出完善稳定房价工作、抑制投机投资性购房等。2014年，房地产双向调控，“央五条”提出支持首套房贷，11月22日央行决定降息利率下调至2.75%。2015年，政府提出稳定房产需求稳定经济，房地产产业在中国经济中发挥了支柱产业的作用。

二、房产税改革对房价的影响

（一）从长短期来分析对房价的影响

房产税的开征在短期内不会对消费者需求产生太大影响，但开征后对于投资者成本将会上升，会使投资性需求逐渐减少，对房屋价格抑制效果明显，但由于房地产开发周期长，短期内对房屋的供给没有太大的影响。

从长期来看，由于拥有第二套住房的成本增高，会降低购买欲望，拥有多套商品房的人会抛售二手房，即房屋的供应增加，但会对出租房影响极大。由于人们不敢拥有多套住房，导致出租房房源减少，价格上升。近年来随着农民工进城导致城市人口增加，又会带来需求增加和供应减少，所以长期来看，房产税改革难以抑制总体房价上涨趋势。

（二）房产税改革试点影响房价的实证研究

1.上海、重庆房产税改革试点方案内容比较。自2011年1月28日起，上海和重庆两市分别开始实施了房产税改革试点政策。房产税改革政策在上海是对全部行政区域征税，其基本税率为0.6%，每平方米市价如果不高于上年度平均房价2倍（含2倍）的纳税住房，则按0.4%征收，征税对象主要是本地居民家庭新购的第二套（含第二套）以上的住房以及非本地居民家庭新购的住房，其次新购的二手住房和新建商品住房也要征收房产税，其中，人均面积60平方米内的房产免征房产税。

重庆房产税征收主要针对主城九个行政区，税率为0.5%、1%、1.2%三挡，征税对象主要是独栋商品住宅和新购的高档住房，以及同时满足“三无”条件的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房，其中，面积180平方米内的存量独栋商品住宅及其面积100平方米内的新购独栋商品住宅、高档住宅免征房产税。

通过以上两地的试点方案的内容对比，有以下相同点：第一，两地比较注重税收政策的公平性，都实行低税率与差别税率相互结合；第二，两地都是以房产的交易价格为税基；第三，两地都实行税收优惠；第四，征收而来的税收收入都用于建设保障房和公租房。

其次，两地房产税试点方案也存在不同点，一是征税对象不同。上海对已存在的存量房并不征税，主要是对新购住房和新出现的存量房进行征税。重庆的征税对象是新购住房和存量房，其中并不涉及普通住宅。另外，上海规定非本市家庭新购住房不论是否为第一套都要征税，而重庆则规定新购第二套住房需要征税，从中可以看出上海的房产政策主要用于抑制投资和投机需求。

2.上海市房产税改革试点效果分析。对于上海市房产税改革试点的效果分析，本文着重研究房产税改革试点对房价的影响，由于2011年上海的改革试点主要以商品住宅为征税对象，所以本文选用了上海市商品住宅2006年～2015年的房屋成交均价、年度增长率，进行改革前后对比（如图一所示），进而分析得出上海市房产税改革试点的效果。

如图一所示，房产税改革前五年上海商品房价格呈高速增长趋势，2010年增长率达到了40.9%的最高点。2011年上海开始实行房产税改革试点房价增长速度明显放缓，2012年商品房的销售价格相较于2011年的房价变化不大，这说明房产税试点改革对抑制上海房价上涨起到了一定的作用。但从近十年房价变化趋势看，上海房价仍然呈上涨趋势，从2006年的9472元/平方米，至2015年的32001元/平方米，涨幅近338%。

3.重庆市房产税改革试点效果分析。对于重庆市房产税改革试点的效果分析，选取重庆市住宅商品房近十年来的房价以及平均销售价格增长率对试点改革后的房价进行具体比较（如图二所示），从而分析出重庆市房产税改革试点的效果。

由图二所知，重庆房产税改革试点前住宅商品房的价格从每平方米2081.31元提高到每平方米4040.00元，2010年的房价已经接近2006年房价的两倍，房价呈非合理性的上涨趋势。但2011年实行房产税改革试点，房价的增长幅度开始逐年降低。这说明房产税改革试点有效地抑制了重庆房价的非合理化上涨并起到了稳定房价的作用，但房价仍呈上升趋势。

三、解决房产税现存问题的政策建议

（一）扩大征税范围

基于以上对两市试点效果分析可知，笔者认为必须扩大房产税的征税范围。对自有住宅征税，征税范围除了包含新购的增量房和高档商品住房之外，还应该包括已有的存量房和普通商品住宅，这样不仅增强了房产税对于住宅投机需求的抑制作用，而且更有利于体现税收政策的公平性。另外，我们也应将征税范围拓宽至整个行政区，对商业、工业以及农业房产进行合理征税，但要考虑不同地区的具体经济状况，以达到地区间税负的相对公平。

（二）统一计税依据

我国原有房产税的计税没有统一的计税依据，缺乏公平性，在我国现有的国情下，笔者认为房产的评估价值作为征收房产税的统一依据会更加合理。评估房产的现时价值时，政府要充分考虑房屋的地理位置、占地面积以及用途等因素，将3-5年作为一个评估调整周期。采用房产的评估价值作为计税依据，比较客观公正，能够充分考虑房产的价值，，其次也有利于政府对房产税的征收统一的管理，使得政府的财政收入得到了保障。

（三）设置科学合理的税率

上海和重庆的房产税改革方案按照房屋价值的高低来制定不同的税率，虽然具有较强的针对性，但是税率设计偏低，没有达到预期的效果。结合我国实际情况，可对税率的设置做出以下调整：第一，中央制定基准税率并将税率进行层次划分，地方考虑房屋地理位置、用途、以及种类等因素后合理选择税率层次，从而保持税率灵活性；第二，照顾低收入群体，对于第一套普通住宅实行较低税率，对第二套普通住宅及高档住宅按照房屋价值实行较高的累进税率，从而引导居民对房产的合理消费。这样既发挥了中央的宏观调控权，又给予了地方一定的自由裁决权，为政府筹集了更多的财政收入。

（四）健全房产评估体系

依据国际一般经验，我国现阶段应以建立科学的房产评估机制为首要任务，可以细分为以下四点：第一，设立专门的评估机构，并对评估机构的设立执行严格的审批，保证评估机构能够规范运作；第二，培养专业的评估人才，可对机关人员进行培训，也可与高校合作培养高素质的评估人员，此外，还要加强对评估人员的日常管理；第三，选择合理的评估方法，政府可以引入国外先进的网络评估软件，再搭配不冗杂的评估程序，使得评估结果更加权威；第四，完善房产评估的法律制度，以法律制约各项评估行为，严厉打击违反法律规定的评估行为，从而力保评估工作的公平性和合理性。

（五）加大房产税的监督力度

对居民住房征收房产税，涉及全体国民的生计，因此必须建立一套完善的监督体系，可以从以下两个方面着手：第一，制定评估争议机制，网上设置房产税的评估体系，民众可以根据该机制评估任何房屋的价值，还可以及时更新房产评估价值，对于评估结果有疑义的，可随时上诉；第二，加强监督房产税收入的使用，要对房产税的支出公开透明，便于监督。其次要对房产税收入的用途加以规定，在沪、渝两地的试点方案中，规定了房产税所得需用于建设保障性住房，监督房产税的整体运行有利于保证房产税改革的顺利实施。

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