从“熊猫事件”到“白蚁回扣”

杨旭垠

前段时期流传于网上的“大熊猫”衣物回收箱事件，再次把小区物业公司的“回扣”内幕拉进了公众视野。据称，在浙江的一些小区，物业公司通过设置在大门口的衣物回收箱，向旧衣回收公司变卖居民出于公益目的赠与的旧衣，每吨收取数百元甚至上千元的“好处费”，而这些衣物被一些不法商贩经过清洗再次流入市场，成了名副其实的“黑心衣”。

想到这里，不少人不禁对身边的小区物业纷纷“吐槽”。从停车乱收费，到电梯中的小广告泛滥，从物业报修的“潜规则”，到社区安全管理的缺失，似乎物业公司成了众矢之的。人们不禁要说，一些物业公司现在已经化身为攫取居民利益的“地保”，因为如果拒绝一些物业合同中的霸王协定，那正常的居住权也可能受到影响。物业管理关系千家万户，其存在的初衷是让业主安心，让居民满意，但现状怎一个“乱”字了得。这一身边的腐败，到底是哪只黑手在暗暗推动？

以停车费为例。一位多年从事物业管理的业内人士介绍，很多物业服务合同中对于停车费如何收取、物业提供哪些服务等并无明确规定，其动因正是停车管理背后隐藏的巨大利益。众所周知，停车费是物业收入的主要来源之一，大型社区一年的停车费往往在千万元以上，中小型社区也能过百万。如果业主不选择停驻进小区，车辆就有可能面临违停或是被窃、被损的危险。即便是支付了停车费，捉襟见肘的停车位也往往成为一场“抢板凳”的游戏。为了抢车位，抢充电桩，不少业主纷纷打起了“走后门”的主意，向物业送好处费的有之，请物业经理吃饭送礼的有之，生生创制了一套“社区潜规则”。

此外，小区广告也是物业公司的“肥田”。除了傳单类“野广告”，小区里、电梯里的广告都是物业公司引入，并由此大赚了一笔。但这些广告收益有多少？又用到了什么地方？做广告是不是得征求业主同意，收益是不是得返还业主？物业公司是不是有义务披露相关账目？这些方面，居民往往一无所知，也成为物业公司巨大的利益黑洞。据了解，一些广告公司为了入驻品位较高的小区，往往不惜重金“沟通”物业公司，以赢得高端人群的商机。

由此可见，正是由于业主和物业公司之间对资源掌握的不对称、信息的不对称和知识的不对称，形成了业主的弱势群体地位，也在客观上促成物业公司攫取利益的可乘之机。公平地说，所谓百人百心、众口难调，物业公司确实很难做到全体业主满口烁金，只要是还收物业费，就会有人提意见，这也是消费者的权利。然而，目前一些物业公司凭借着其对资源的垄断地位，以及和开发商、业主委员会微妙的关系，在商业腐败上屡屡染指，所获颇丰，并形成一整套利益链，演绎出我们身边一幕幕的腐败活剧，其对整个社会风气的污染，有时不亚于大贪巨蠹。

说到利益链，不少物业公司的利益源头和开发商有着千丝万缕的联系。仍然以车位为例，有的开发商为了谋取利益，在公摊费用上大做“文章”。比如，有的先将停车位纳入公摊，由全体业主“埋单”，而后，又将车位再次卖给业主。北京的张先生在西客站旁某知名小区购买了一套91平方米房，签订的合同上写着“其中公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.78平方米”。但他感觉公摊数字偏大，找来专业测量机构后才得知，这一公摊面积不仅包括楼道、电梯间等，还包括地下车库、游泳池、小学校等，但开发商并未告知他这一信息。根据《物权法》规定，如果车位是由已经计入公摊的公共设施改造而来，开发商就没有所有权，车位租赁或出售收益归全体业主所有。但在不少小区，业主入住后，开发商又通过物业公司以数十万元不等的价格将属于公摊面积的地下停车位向全体业主销售，有的甚至将属于民防设施的地下车库以租赁权的形式外租，收益却全然不知去向。还有，除了虚设公摊面积以谋取利益之外，小区中诸如房屋公共维修基金、绿化养护费、水箱清洗费等费用，也多以“公益”之名进行了“公摊”，但使用情况也是一笔糊涂账。

数据统计显示，北京市自从1998年实行公共维修基金制度以来，截至2015年年底累计金额约达到350亿元，使用额约8亿元，使用比例仅为2.3%。大量资金仍在“睡大觉”。业内人士透露，部分地区存在坐吃“维基”利息的现象。相关的管理部门将结余基金产生的利息，变成了自己的“小金库”。南京市的一个小区，曾有近300万元的公共维修基金利息，被当地住建部门挪作他用，想来令人思之极恐。

真相慢慢浮现出来，其实隐藏在我们身边的那些腐败，往往牵涉到官商勾结、商商勾结甚至商民勾结。腐败已经不再是高官权贵或是红顶商人的专利，只要手中握有资源的控制和分配权力，哪怕是一个业主委员会的代表，也可能伸出贪婪的双手。这背后，又隐藏着什么社会现象和心态呢？

之前，《经济观察报》中孙叔平的文章《腐败使我们失去了什么？》一文，颇令人有感而发。中国社区发展的路径，其实是在两条道路中作出选择，一条是通过理性的物业管理道路夯实社区的物质基础，为一种民主的、现代化的社区自治创造条件；另一条，则是重演中国两千年来的官僚体制，把社区演变为一个个犹如吸盘似的掠夺式机构，这是一条不归路，而腐败——利用公共权力和公共利益，为私人牟取利益的情况，在这条不归路中扮演了首要角色。所以，社区之腐败，乃见于一种社会现象。前些日子人民日报的一条微博这样说：“给门卫上支烟，大门立即打开；停车费30元，递上10元说不要发票了，收费员开心放行；对办事员意思意思，户口两天办妥……他们明天也求人办事，开始了新一轮的折磨。谁是恶性循环的第一推手呢？压垮骆驼的绝不仅仅是最后那根稻草，雪崩的时候没有一片雪花是无辜的。”这也就是前文所说“熊猫事件”发生的肇因。

回到本文的主题，作为一名法律人，我必须提一提波纳斯的“经济人”理论。在短期内无法改变社会心态的情况下，提高违法者的违法成本或许是解决物业管理乱象的一剂“猛药”。开发商唯利是图，导致小区物业设施先天不足却能通过规划，逃过监管；物业公司漠视业主利益却不惧业主维权；主管部门监管缺位却鲜有人被问责，这一切不过是因为他们觉着法律对其束手无策。然而近期，广东惠州博罗县工商局终于对五个小区物业管理公司涉嫌商业贿赂行为进行调查。这五个小区物业通知业主到上述公司办理白蚁预约防治交费，白蚁防治公司则给予小区物业管理者每平方米2元的劳务费，且收取的劳务费并没有在物业公司的财务账册上记账。目前行政追责已经展开，相信此举也为依法治理社区商业贿赂点燃了星星之火。