群体评价法在邯郸市房产投资环境评价的应用

赵鹏燕 吴 超

(河北工程大学，河北 邯郸 056038)



群体评价法在邯郸市房产投资环境评价的应用

赵鹏燕 吴 超*

(河北工程大学，河北 邯郸 056038)

通过调研邯郸市不同区域房地产投资环境，采用模糊群体准则评价方法，并结合实际投资环境评价案例，分析评价了邯郸市区不同区域的房地产投资环境，为房地产投资者提供参考。

房地产，投资环境，群体准则，评价指标

金融风暴以来，全国各地的房地产投资都受到了不同程度的影响，邯郸市的房地产市场也在这次风暴中受到影响。但邯郸市在市政府政策的刺激下及市场经济的主导下，却实现了房地产投资的持续增长，相关调查报告数据显示[1]：仅2009年上半年，邯郸市主城区商品房竣工面积增长38.1%，达到35.13万m2，并且邯郸市主城区的房地产投资额度增长43.26%，达到25.4亿元，其中商品住宅投资增长率就高达62.04%。同时主城区商品房新开工面积增长率同比也达到了36.21%。仅通过以上数据看似乎邯郸市房地产市场前景一片大好，但实际情况是，投资增长的同时销售量却出现了大幅度的下降。相关报告显示[1]：上半年，主城区商品房销售面积下降9.7%，并且邯郸市商品房的空置率也出现较大幅度的增长，空置增长率高达60.2%。针对以上情况，有机构研究并发表了《2010—2015年邯郸房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告》，对邯郸市五年的情况进行了预测研究，但研究用的都是常规的理论分析方法，并且没有分析不同区域的投资环境情况对投资的影响。本文在对邯郸市房地产投资环境评价中引进了模糊群体准则评价方法，对邯郸市主城区的几个区域进行房地产投资环境研究，从而得出优劣差别，为投资者和政府决策者起到一定的参考价值，实现投资的增值。

1 房地产投资环境评价方法介绍[2]

1.1 投资环境的评价指标体系的构造

首先构建评价指标体系，并通过专家调查法得到梯形评价模糊数,以增加评价值的弹性。

1.2 单个评价数据的标准化处理

指标越大越好的为效益性指标，相反的情况为成本型指标，针对这两个指标需进行标准化处理，从而规范数据[3]。

1.3 总体评价数据的处理

(1)

4)计算Zk(Ai)，得到专家对一级指标的评价。

(2)

5)计算Z(Ai)，得到专家对投资环境的总体评价。

(3)

1.4 识别排序

对模糊数的排序很多专家学者进行了研究[4,5]，本文排序时采用的是距离公式[6]。

(4)

计算不同投资环境的dλ(Z(Ai))，dλ(Z(Ai))数值越大，则表示投资环境越好，dλ(Z(Ai))数值越小，则表示投资环境越差。

2 邯郸市房地产投资环境评价研究案例

2.1 选取评价对象

请5位相关领域专家进行问卷调查。对3个投资环境进行评价，3个投资环境分别是：投资环境：A1支漳河以南，中华南大街以东，新一中以北，幸福街以西；投资环境：A2邯大公路以东，南环路以南，东环路高架以西，中堡村以北；投资环境：A3学院北路以南，S107国道以东，南环路以北，陵西南大街以西。

2.2 建立评价指标

投资环境评价指标见图1。

2.2.1 评价指标评分

专家分别独立对以上三个环节进行评分，受篇幅和数据量限制，本文仅示例给出自然地理条件指标和最终评价数据的集成与排序。评价指标C4情况见表1。

表1 评价指标C4情况

2.2.2 判断二级指标权重

判断矩阵数据如下：

2.2.3 评价指标C4的处理

通过式(1)可以得到5位专家对三个区域的自然地理条件指标的评价值。并且C1，C2，C3可以按照C4的处理方法进行处理。

2.2.4 专家权重

专家权重判断矩阵RE如下：

2.2.5 最终评价值

由式(3)得专家对投资环境的最终评价值Z(Ai)。

Z(A1)=(0.838 4,0.857 6,0.903 5,0.921 5)。

Z(A2)=(0.802 5,0.834 7,0.851 7,0.903 2)。

Z(A3)=(0.814 2,0.843 4,0.852 0,0.903 5)。

2.2.6 投资环境评价

通过式(4)计算dλ(Z(Ai))。

d0.5(Z(A1))=0.880 3，d0.5(Z(A2))=0.848 1,

d0.5(Z(A3))=0.853 3。

d0.5(Z(A1))>d0.5(Z(A3))>d0.5(Z(A2))。

以上排序可以看出，三个投资环境中，最好的为投资环境1，最差的为投资环境2。

3 结语

本文对邯郸市城区不同区域的房地产投资环境的评价中，引进了科学的群体准则评价方法，结合市区实际投资环境评价案例，通过数据处理判断出投资环境的优劣排序，使评价结果较定性化处理更有说服性，为邯郸市房地产投资者提供了一种有效的投资环境评价方法，为房产投资者提供了有效的参考。目前，受时间和研究经费限制，没有开展对邯郸市全部投资区域的调研和优劣比较。今后，将进一步完善建立大数据库，为邯郸市投资者提供更多的参考支持。

[1] 中商情报网.2010—2015年邯郸房地产行业发展前景分析及投资风险预测报告[R].2010.

[2] 崔邯龙，吴 超，周书敬.基于梯形模糊理论的房地产投资环境综合评价[J].商场现代化,2008(1):269-270.

[3] 王坚强.信息不完全的Fuzzy群体多准则决策的规划方法[J].系统工程与电子技术，2004,26(11):1605-1722.

[4] 李登封.模糊多目标多人决策与对策[M].北京:国防工业出版社,2003：20-57.

[5] Mastasinis Nikolao F,Samaras Andreas P.MCMD and preference and disaggregation in group decision support systems[J].European Journal of Opearational Research,2001(130):414-429.

[6] Yao Jingshing,Wu Kwei mei.Ranking Fuzzy numbers based on decomposition principle and singned distance[J].Fuzzy Sets and Systems,2000(116):275-288.

Abstract: Through investigating real estate investment environment of different regions of Handan City, the paper applies fuzzy group criteria evaluation method, analyzes and assesses real estate investment environment of different regions of Handan City by combining with actual investment environment evaluation cases, which has provided some guidance for real estate investors.

Key words: real estate, investment environment, group criteria, evaluation indicators

The research on present situation and developing trend of the real estate enterprise organization structure

Yu Biao Chen Xiaonan Yu Guanjian

(CollegeofCivilScienceandEngineering,YangzhouUniversity,Yangzhou225117,China)

The present situation of the real estate enterprise organization structure in our country is analyzed, four kinds of commonly used form of real estate enterprise organization structure in our country are summarized, the developing trends of the real estate enterprise organization of our country such as flat trend, networked trend are summed up, put forward the advices of organization structure.

real estate enterprise, organization structure, developing trend

Application of group criteria evaluation method in the evaluation of real estate investment environment in Handan City

Zhao Pengyan Wu Chao*

(HebeiUniversityofEngineering,Handan056038,China)

1009-6825(2016)24-0209-02

2016-06-12

赵鹏燕(1964- )，男，工程师

吴 超(1981- )，男，讲师

F293.3

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