重点城市房地产政策对比研究

谢宇婷

【摘要】本文通过调7个重点城市房地产政策，梳理我市房地产开发流程，结合国家政策，从购地、预售、贷款以及证书办理等10个方面，全面对比分析各重点城市的开发流程、时限等内容，对重庆市房地产开发政策中的主要特点、做法及存在的问题进行客观实际的总结评价，在此基础上提出优化设计。

【关键词】房地产政策；对比

1、 引言

1.1 研究背景

房地产是促进国民经济发展的支柱产业，也是人民生活的基本需求，关系着经济社会的稳定发展，也影响着人们的生活品质，一直以来都受到社会各界广泛关注。由于受国内房地产市场投资和投机性需求影响，国内房价在长期一段时间里都处于非理性增长状态，为实现商品房供给和需求的基本平衡，维持市场稳定，全国各地政府相继出台了一系列调控政策，主要是土地供应、货币信贷、预售监管等方面。今年上半年，国内外经济风险加大，部分二三线城市房价大幅下跌，预示着我国房地产市场开始进入调整期，重庆市房地产市场也受到相应影响，出现销售量略有下降的现象，房地产开发企业普遍面临去化压力大、资金紧张的困难。为保持我市房地产市场的健康稳定发展，加快信息化平台建设，进一步规范、完善房地产开发流程及政策体系，缓解房地产开发所面临的压力，本文对我国几个重点城市的房地产政策进行对比研究，在吸纳其他城市成熟经验的基础上提出关于我市房地产开发方面的政策建议。

1.2 研究目的及意义

为进一步顺应新常态下的时代背景，切实推进国民经济和社会中长期城镇住房发展转入可持续轨道，通过学习和借鉴其它重点城市成功的房地产开发政策，发现重庆市房地产政策在开发登记、审批流程等操作层面仍有较大的改进空间，作为房管部门，在坚持不懈努力规范市场的同时，更应注重减轻企业负担，稳步推进行政审批制度改革，进一步简化房地产开发领域的审批环节，提高办事效率，积极帮助开发企业协调解决开发建设中的合法拆迁和水、电、气配套等矛盾问题，进一步改善房地产开发环境，采取措施尽量杜绝不合理收费、重复收费事件的发生。在当前经济下行压力较大的背景下，为房地产业营造更好的经营空间，对培育和稳定我市房地产市场发展，完善商品房开发流程有着重大的启示意义。

2、 重庆市房地产管理政策特色

重庆市作为中国内陆直辖市，城市特征有别于北京、上海、天津，大城市、大农村、大库区并存。自2010年以来，我市着手构建“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房制度体系，通过针对高端、中端、低端三种类型房地产市场制定相应的调控政策，加上运用法律手段和行政手段，构建起重庆市完整的房地产政策系统框架，通过顶层设计和调控从而促使重庆市房地产市场一直以来保持健康平稳发展。通过，满足不同需求层次人群的住房需求，其中中端需求是主导，高端和低端需求作为补充。

2.1 公租房建設成果显著，低端住房需求得到有力保障

2010年重庆市政府根据重庆未来十年城市发展情况，计划十年内投入4000万平方米的公共租赁住房。重庆市保障性住房的主体由经济适用房转变为公租房，保障方式从以售为主转变为以租为主。经过三年多的实践，重庆市在公租房制度的建设方面进行积极探索，取得了一系列显著成果。首先，重庆市公租房保障群体的规模全国最大；其次，保障对象明确，保障范围广；再次，公租房品质高，生活配套设施齐全；最后，资金融通体系十分健全，开创了“1+3”的新型融资模式。

2.2 首创地票交易模式，对房地产发展形成有力支撑

2008年12月4日，重庆农村土地交易挂牌成立，标志着地票试验正式启动。地票是指在自愿的前提下，将闲置、废弃的农村建设用地复垦为耕地并保障当地农村发展空间后，通过重庆农村土地交易所公开交易，形成的可用于重庆市域范围内的建设用地指标。地票可以看作为是一种票据化的建设用地指标，它将农村集体建设用地复垦为耕地后，增加等量城镇建设用地。地票政策通过调节土地的供应量和价格对房地产市场产生影响。它通过将农村建设用地转换为城镇建设用地，增加了城镇建设用地的供给量，从而使得土地价格下降。土地价格的下降降低了房地产开发的成本，从而使得房地产价格能够维持低位运行。长期以来，重庆市住房价格相较于同类城市都处于较低水平，这与重庆市实行地票制度不无关系。

2.3 房产税取得预期效果，房价得到有效遏制

2011年1月28日，上海和重庆作为房产税改革试点城市，分别出台了两地的《对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，开始对部分个人住房征收房产税。通过对存量独栋商品住宅以及新建高档住房、非本市个人新购二套住房进行征税，加大了住房持有成本，从而有效遏制了各种投机性购房行为。2011年全年重庆住宅价格下跌幅度达到3.98%，实际价格跌幅甚至达到了9.08%。一直以来，重庆市住房价格相对于同级别城市依然处于较低的水平，呈现平稳发展的态势。这说明房产税的征收对房价的控制取得了成效。此外，房产税的征收可以让地方政府逐步摆脱对土地财政、尤其是出让土地使用权取得收入的依赖，从而有力缓解区县地方政府高价卖地的压力。

3、 房地产开发政策优化设计

我市房地产市场总体健康，投资投机比例不高，与其他较大城市相比，房地产发展起步较晚，刚性需求为主力，改善性住房消费持续发展。通过政府的制度建设和有效服务，各环节的信息化建设，可让开发企业和有合理购房需求的市民从中受益，从而积极推动市场成长。

3.1 明确预售房屋质量责任主体，制定交付标准

参考成都市制定的《预售商品住房交付标准》，在预售管理方面不仅明确了申请门槛，还对预售房屋的交付标准制定了规范标准，通过明确监管主体、交付使用条件、交付流程管理以及代缴费用明细等方面，落实预售商品房质量责任，明确房地产开发企业对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，避免甚至是杜绝买卖双方交付程序混乱、维修不保、纷争不息等突出问题，并且鼓励各地推行预售商品住房质量保证金制度。

3.2 提高行政服务质量，加快企业办事效率

参考成都市取消或减免部分行政服务相关费用，一是在行政事业性收费方面，停收或免收征（土）地管理费、首套房房屋所有权登记费等；二是在土地房屋信息查询费用方面，通过终端查询机免费打印《个人及家庭房屋登记信息记录》。

参考武汉市加强房管局与其它部门合作机制，一是与物价部门合作，对房地产开发收费进行详细清理，逐项检查国家明文规定取消的收费项目，坚决落实并公开执行；二是与公积金管理中心和银行合作，简化公积金和商业银行贷款手续，制定低消费层次的个人住房贷款政策，完善组合贷款和商贷转公积金贷款政策。

3.3 加强房地产信息化建设（下转35页）

（上接33页）参考海口市建立网上审批系统。在房地产开发流程上，建立发改委、城乡建委、国土房管等行政主管部门的信息合作机制，明确各参与方的责任，面向社会的行政审批及办证事项集中到网上办理，实现各项行政审批在不同部门的无缝连接，结束到多个部门或多个窗口“跑批文”的情况。同时，在网上公布审批过程和结果，便于社会对国土资源工作的监督，也规范行政行为和提高国土资源管理水平。

参考成都市提供房产查询的现场服务。在每年的开学季与市教育局合作，将房屋信息摘要的明细服务带进校园，通过现场咨询和清单打印，减少入学儿童家长到房产服务大厅查询的环节，简化办理入学手续的程序的同时，也减少房管部门在开学季的工作量，另外将此项业务拓展到其它与房产查询有关的行业。

3.4 积极探索差异化政策的新渠道

参考武汉市完善房地产开发的金融政策。一是对目前资金一时周转困难，销售前景看好的项目发放封闭性建设贷款，如避暑休闲地产、养老地产等新型地产等住宅开发项目；二是转换贷款主体，不局限于银行贷款，可由房地产开发企业为购房人提供按揭和贷款支持。

3.5 合理规范开发流程各环节，推行不动产登记制度

规范房地产开发各个环节，包括置地、审批、融资、开发、销售及售后等房地产市场运作的几大重要环节，可带动房地产商开发积极性，保障住房供需平衡。一是购地环节应规定对土地市场信息公开透明的具体细则，包括公开土地储备量、拍卖中的土地、现有土地规划结构。二是审批环节应详细制订对房地产开发项目的审批程序和实时监控的机制。三是融资环节缓解指定专门的房地產金融机构和金融监控机构，推出多元化房地产金融产品，完善房地产金融市场，详细制定针对房地产市场金融秩序的监管制度。四是开发环节应制定能引导房地产商对低碳、环保、中小户型住宅的开发积极性的条款，以及各项相关房地产税收的具体细则。

结语：

我国房地产市场经历了快速发展，也经历过停滞不前，政策导向性较强，本文首先，通过梳理和总结几个重点城市政府房地产宏观调控的有效做法和成功经验，有助于我市政府部门理清房地产的发展趋势，并且借鉴其经济、制度、规划等有效政策，拓展思路、改革创新，积极探索我市房地产市场管理的新途径。其次，整理我市先进政策出台的思路，并分析其政策演变及实施效果。明晰政策在整个房地产行业市场化发展的历史进程。最后通过评价和分析几个重点城市政府在土地、销售等方面的房地产调控政策，在重庆市现行政策的基础上，提出完善的具体措施和，可促进重庆市房地产市场良性发展。

本文为重庆市国土资源和房屋管理局2013年度调研课题研究部分成果

参考文献：

[1]刘利刚.房地产政策底牌还有哪些[J].中国房地产业.2014.10