浅谈房地产企业项目成本的管理与控制

刘伟

【摘要】房地产项目成本的管理与控制，从策划、评估、决策、设计、实施到竣工交付，贯穿企业从头到尾 、从上到下、全员、全过程的成本管理和控制，只有做好每一环节的管理，才能有效地控制成本，提升产品的品质和市场竞争力，取得预期收益。

【关键词】项目；成本；管理；控制

一、引言

房地产项目成本的管理与控制，与房地产项目的前期策划、项目决策后的设计、招标后项目的建设施工、竣工结算审核密切相关，每一个环节都对成本的发生起决定性影响。

二、在决策、设计阶段的成本管理

项目管理和成本控制的常规做法大都把主要精力放在项目的施工阶段，往往忽视项目前期决策阶段和设计阶段的管理和成本控制，尽管也能起到一定的效果，但其结果可能是捡了芝麻丢掉西瓜，不能从源头上进行成本管理和控制。要有效地进行项目管理和工程造价控制，就必须坚决地把管理和控制的重点转移到前期工作阶段上来，尤其要抓实、抓好设计这个关键步骤，尽可能的考虑全面，做到未雨绸缪，以取得事半功倍的结果。

（一）投资决策阶段的管理与投资控制

投资决策阶段主要取决于企业领导的从业经验与战略眼光，相关职能部门所能起的作用相对有限。但工程、造价部应配合财务部或前期筹建部等相关部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用（含建设单位管理费、设计费、监理费等）等可能发生于工程建设项目全过程中的费用。积极主动进行工程经济相关指标的预算、估算与评价，参与到项目建设的全过程中，正确处理技术先进与经济合理两者之间的相对统一关系。

（二）设计阶段的管理与投资控制

在工程项目全过程管理与成本控制中，必须重点突出。影响建设工程项目投资的主要是设计阶段，所以说项目投资控制的关键环节是设计阶段即设计是龙头。建设项目设计的节约是最大的投资节约，设计确定工程造价，预算、结算是设计的客观反映，只能计量而并不能改变工程造价。因此房地产企业的工程造价控制要以设计阶段为重点，这是最直接、有效控制建设项目投资的根本所在。

1.做好设计招标工作，有利于实现设计方案的最优化。房地产企业的设计应引进竞争机制，针对设计市场鱼目混珠现状，应根据项目的档次水平，通过设计招标来选择优秀的设计单位；从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因工程设计质量问题而出现工程的变更，从而造成直接经济损失导致投资增加。

2.实行限额设计。工程项目的限额设计是工程项目建设过程中行之有效的控制方法，也是控制投资规模的有效措施之一。工程项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设周期的长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益。

3.开展价值工程（原理）的应用。价值工程的主要特征是：以提高价值目标为重点，以功能分析为核心，以集体智慧为依托，以创造精神为支柱，以系统观点为指针，技术分析与经济分析相结合。运用价值工程，可提高工程的功能、又可降低工程的造价；

三、工程项目的具体实施阶段

（一）招投标是有效实行项目管理和控制工程成本的核心

工程项目在设计完成之后，施工开始之前是进行工程招投标的阶段。通过招投标的目的一是引进竞争机制，二是降低工程建设成本。工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商，这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。就业主方在施工招投标阶段对工程管理和成本控制上应注意的问题做如下说明：

1.做好拟招标施工企业的比选与审核，选择合适的施工企业，对施工企业资质进行严格审查，必要时应进行实地考察。因此，要求施工企业具有足够的技术实力，它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能够有实力在工程成本上给业主方合理的优惠与配合。

2.做好招标文件的编制工作，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。工程招标应采取公开招标或邀请招标。招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。

（二）加强工程项目施工各环节的管理和工程造价的有效控制。

据有关资料统计，这一阶段影响工程投资 （工程造价）的可能性只有5%～10%，节约投资的可能性已经很小，但是，工程投入大量资金却主要发生在这一阶段，浪费投资无效成本增大的可能性则很大，因此，业主方在施工阶段要加强对合同的管理，重点应加强工程施工现场的动态管理，杜绝投资浪费。

1.抓好合同管理，避免工程索赔

在工程施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前施工单位采取“低价中标，索赔赢利”的工程承揽方式，作为业主方就要做到事前把关、主动监控、严格审核工程变更，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，以减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行合同义务及时提出反索赔，使工程项目成本得到有效控制。

2.加强工程施工现场的动态管理，杜绝投资浪费。

加强工程施工现场管理，杜绝投资浪费；把工程管理与造价控制观念渗透到各项设计和施工技术措施中去，保证项目管理目标的实现，提高工程项目的投资效益。

四、抓住关键，加强对工程竣工审计各个环节的管理和控制。

工程项目的竣工审计必须对工程项目整个施工生产活动的全过程进行审计。工程项目的审计不仅要重視被审计项目的事后审计，竣工审计，更要重视事前和事中审计。事前审计，可使工程项目施工方案的编制更趋合理，并能帮助工程项目管理班子超前“把关”，有效防止或避免可以预见的失误。事中审计，即施工阶段中若干个过程所作的审计，这种审计更具有针对性、效益性，做好了，能达到事半功倍的效果。

结束语：

工程项目成本管理与控制是一个动态的过程；是一门集经济、技术与管理为一体的复合型学科。业主方对工程项目的管理与造价成本的控制应贯穿于项目的全过程，在工程项目建设的各个阶段、各个环节，时时都要有控制投资的经济头脑，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。