房地产开发项目管理研究

【摘要】一个优秀的房地产企业是必须要有一整套先进和完备的项目管理研究系统的。房地产企业通过对开发项目进行合理化管理，使得开发项目可以实现资金快速周转，项目资金回报率高是目前绝大多数房地产商所急需解决的一个公司发展问题[1]。本文将会针对在房地产项目开发过程中如何利用合理化管理方式实现对项目成本、项目质量和项目进度的把控。

【关键词】房地产企业；项目管理；项目开发

0.前言

最近一段时间由于国家经济发展速度的不断减缓，国家对房屋建设项目的资金和政策方面的限制，以及人均可支配资金额度的持续降低，以及房地产行业内部竞争的日趋白热化，使得我国的房地产企业都面临着极为严峻的生存危机，加之目前原材料、土地成本、人工费用、优良土地资源的匮乏情况，致使原来的粗放型经营模式的急需要改变成为以节省成本为目的的精细化经营理念转变[2]。

1.项目管理的概念及目的

所谓项目管理，就是指在特定的工程条件下，协调各个不同职能部门在项目建设及后期使用过程中，合理运用各个职能部门的知识、工具、技术领域，使项目可以在有一定的资源条件下，达到或是超额完成项目前期设定目标的过程。房地产项目管理的最终目的是实现项目的既定目标，项目管理的基础是人员合理化布局。项目管理是以项目经理作为整个工程的总负责人，项目经理通过自身的组织协调能力，在项目开发建设过程中，依据工程开发管理特点，建立一个合理的计划、控制、组织的工作协调系统。项目工程管理包括成本管理、资料、质量管理、市政配套、工程安全、工程进度管理和工程合同等[3]。如何很好的协调好各方面的复杂关系，满足客户需要，合理降低成本时效企业的最终盈利。

2.地产项目开发管理存在的不足

任何一个房地产企业如果想在当前激烈的市场环境中站稳脚跟，一定要把项目工程管理协调配合好，尤其是在地产销售情况不好的情况下，应该更加注重工程项目管理方面的研究。有了良好的项目开发管理团队，才能够实现对外销售和对内成本控制的预期目标[4-5]。目前我国房地产开发项目的工程具有以下几个方面的不足。

首先，前期调研不足，房地产开发项目一定要做好前期准备工作。房地产开发是一个投资十分巨大的系统性工程，一个企业如果前期可研性分析做的不到位很可能会危机整个公司的正常运转或是生存。因此，在进行房地产开发之前，一定要做好市场调研，整理和搜集有关的市场及政府调配政策，了解开发地块周边发展状态，基础设施情况，潜在购买客户购买能力，客户需求的户型、价格、环境、以及潜在客户的购买力等信息。在大量的基础性信息资料基础上，通过推算成本及预期销售情况，再制定相应的土地开发方式。

其次，仅注重前期售房销量问题，忽视了售后服务和物业服务质量。房地产是一个资金链非常巨大的一个领域。很多地产开发商仅仅注重前期销售，存在着偷工减料、随意承诺小区配套设备和基础设施，并不真正解决。由于房地产作为一个昂贵的消费品，地产厂家信誉是关系到地产企业未来产品的销售情况的。因此，项目开发管理过程，一方面要严把工程质量关，做到责任在人的要求；另一方面应该严格把控小区物业人员的服务态度和工作的严谨程度。应该严格避免忽视工程后期服务和工程质量。

再次，工程开发的成本控制缺乏严肃性。一些房地产企业由于其分项工程建造成本巨大且琐碎，加上很多地产企业的财务部门都是有地产企业主要领导的亲属任职，导致财务整体水平和行业人力管理水平都比较低。这种情况就致使了公司财务账目不清，成本记录数据不真实，公司的经营成本，及财务情况不真实；另一方面，经常会出现公司账目资金数量与公司工程实物工程量存在较大差异；还有一个方面是成本分摊不合理，经常会出现财务人员随意分摊支出成本，造成各个部门的成本费用随机性现象比较突出。

最后，工程监理不规范。很多开发商的开发项目中的设计监理的规章制度并不完善，监理也并不认真负责。导致了施工单位随意偷工减料，工程施工过程中问题频繁出现，造成了施工质量，工程進度等方面的损失。

3.地产项目开发管理的改进建议[6]

房地产开发项目过程是一个极其负责的系统工程，开发项目工程管理是一项十分复杂的系统工程。一个好的地产企业必须要有先进的理念和有效的管理团队来支撑开发的项目。为了改良房地产工程管理，需要在项目管理机制和制定方面进行优化，对开发工程在开发前期、中期和后期进行动态监控，及时发现问题。个人认为加强房地产开发项目的工程管理，以下几个部分主要着重注意。

1）加强开发项目的工程质量把控，一个优秀的房地产企业一定会在工程质量方面严把质量关。在工程施工过程中，应该对材料、施工、人员、机械等方面进行量化处理。避免偷工减料的情况发生，在施工过程中应该要求监理公司严格依照监理工作条例工作，避免由于施工单位抢工期，并未严格依照施工图设计造成大量工程质量隐患。

2）加强对房地产开发的风险把控，房地产开发是一个投资巨大，资金占用时间较长。一个好的项目管理人员，应该具有降低风险的能力。比如可以多家企业共同投资，签订公司亏损保险协议，明确建设单位和相关乙方的责任

3）严格控制项目开发正本，价格和工程质量是一个项目是否盈利的两个非常重要的基本条件。要想同时满足价格和工程质量两个方面，需要设计部门结构设计合理，适当可以邀请第三方进行造价咨询，加强施工质量严格避免施工的错漏碰缺。

参考文献：

[1]姚玲珍，钟君君.组织行为学在房地产开发项目管理中的应用[J].建筑施工，2006，03：220-222.

[2]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2006，02：142-144.

[3]杨山.房地产开发项目管理概论[J].甘肃科技，2009，16：87-88+76.

[4]钱永峰，李瑜萍.房地产开发项目设计优化与工程管理的案例分析与实务研究[J].工程建设与设计，2008，04：91-96.

[5]高明.房地产开发企业多项目管理研究综述[J].中国房地产，2011，22：55-60.

[6]张永福，钱磊.房地产开发中的项目管理[J].管理工程学报，2005，S1：255-257.

作者简介：

刘伟（1964-）女，汉、吉林长春人，工程师。