再融资政策收紧 品牌房企须谨慎

齐婧

今年上半年，被业界称为“地王”辈出的年代，在“地王”频现的背后，是房企高负债率的艰难支撑。

据不完全统计，2015年房企的公司债出现了明显的井喷，全年发债超4300亿元，是2014年的27倍还多；截至2016年6月13日，房企发债规模已接近4300亿元，相当于2015年全年的发债金额。另据统计，截至5月31日，今年全国土地市场上总价超过15亿元的有105宗地块，与上一个“地王”井喷的年份——2013年相比，2013年全年全国的“地王”数量也不过60宗，且今年“地王”溢价率更是动辄高达300%-400%，让市场瞠目结舌。

资料显示，今年来房地产企业通过股份定向增发募集的资金总额接近740亿元，共21家A股上市房企完成定向增发。去年全年房地产行业共38家企业完成了股票定向增发，募资总额约为1687亿元。其中，在今年已经完成定向增发的上市房企中，至少有12家企业将募集所得资金部分用于补充流动资金或者是偿还银行贷款。显然，房企是在背负巨债争“地王”。

房地产行业拥有强大的资金吸聚作用，在“地王”再次频现市场的时候，证监会在内的监管层已经开始注意市场风险。更高层面的重视已经启动，中央政治局7月26日召开会议称，要全面落实去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板的五大任务，其中重点提及要抑制资产泡沫和降低宏观税负。

7月28日，人民网援引证监会官员在保荐机构专题培训会议上的会议纪要报道称，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。该会议纪要特别关照房地产指出，“不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款”。

高价地王是资产泡沫的典型案例，此举意味着高层正在采取措施控制市场风险，避免过度发债导致的杠杆高度扩张。该规定的出台，对于属于资金密集型行业的房地产企业来说，势必将影响其融资信心。

最近，像天津松江等多家上市房企已调整了定增方案，从最高募27亿元募资降为20亿元，但除了减少募投项目及金额之外，偿还银行借款及有息负债仍为5亿元。

松江并非个例，今年以来，已公告定增及配套融资预案但暂未被审核通过的重点上市房企还有中粮地产、中洲控股等。中粮地产拟定增募资50亿元，其中须偿还银行贷款10.26亿元，而中洲控股涉及定增总额55亿元，其中须偿还金融机构借款15亿元。

再融资资金是从资本市场获得的，如果这笔资金用来偿还银行贷款，某种意义上相当于拆东墙补西墙。银行如果不能对企业经营能力和现金流来源做出明确而清晰的判断，很可能认为企业资金相当健康而无风险。一旦企业资金链某个环节出了问题，出现现金流紧张，加倍使用的杠杆很容易出现集团崩塌。这一方面容易引发资本市场的债务纠纷，更重要的是可能影响到银行资金的安全。

如今，证监会明确表态房企再融资只能用于项目建设，估计一些房企就要被迫继续调整方案，毕竟房企也有降低负债率的意愿。

需要指出的是，单纯收紧再融资并非治本之策。如果监管跟不上，企业同样会出现资金使用不当的问题。因此，管理层必须对资金的使用去向加强监管，并将其作为企业今后能否再融资的重要依据。要设定必要的融资门槛和条件。凡是不按规定用途使用资金，或在资金使用过程中出现严重违规问题的企业，要严格控制其今后再融资，原则上三年内不能再融资。对那些认真执行再融资规定、资金使用规范的企业，则予以重点扶持。

对于银行通过再融资募集资本金的行为，也應当设立一些门槛与条件。比如，在收紧房地产等行业企业再融资的同时，对市场有前景、效益较好、且此前没有违规行为的实体企业，则应当放宽再融资条件，降低门槛，简化程序，缩短审批时间，使其能够更多地通过获得直接融资来减轻压力和负担。

总之，收紧再融资只能作为目前规范融资行为的一项措施，从市场化角度出发，今后还是要放开的。关键还是要对资金的去向实施更加严厉的监管，以此倒逼企业规范行为，明确资金的使用方向，提高资金的使用效率。

作者系本刊记者