浅析我国房地产市场与信贷关系

李笑晓

【摘 要】 房地产行业的健康发展关系着我国的民生与经济发展，房地产自身特点如价值量大、开发周期长等决定着其与金融市场有着千丝万缕的关系，两者相辅相成，缺一不可。银行信贷就是两者连接的纽带。目前，我国房地产最常用的融资手段就是银行信贷。与此同时，银行贷款余额来自房地产业务的比重也越来越大。所以房地产信贷的质量和数量以及其风险都会对银行的风险体系产生不可忽视的影响。

【关键词】 房地产 银行 信贷 房价

我国房地产和金融业发展都比较晚，1998年之前，我国住房制度为福利分房，它的主要特征就是国家统一无偿生产分配，生产效率低且国家负担重。在这一时期市场化住宅也逐渐开始萌芽，国家开始收取少量租金或出售公房。自从1998住房制度改革后，福利分房时代彻底终结，住房市场化正式确立。这一时期，市场的资源合理配置作用开始显现。我国的经济结构发生了翻天覆地的变化，房地产逐渐从计划经济进入了市场经济，成为了支柱性产业。

一、房地产信贷现状

第一阶段：2007年以前的房贷政策是最低30%的首付，利率8.5折优惠。在这个阶段，国家为了满足人们日益增长的物质需要，不断出台鼓励性的政策法规来促进经济发展，鼓励国民购买商品房。

第二阶段：2008年-2009年房贷政策实行20%的首付，利率7折优惠。这个时期，国际金融危机波及全球，我国也深受影响，为了维持经济较高的增值水平，国家继续使用信贷手段，使国内强劲的购买力在此时期淋漓尽致地释放。

第三阶段：2009年底-2014年实行的是差异化贷款政策，第一套房首付比例30%以上，第二套房首付比例50%以上。贷款利率高于1.1倍基准利率。在这个时期，国家意识到房地产业的过快发展导致的房价不合理上涨以及其他问题，所以开始进行市场宏观调控。

第四阶段2015年央行5次降息，金融机构一年期贷款基准利率下调至4.35%；一年期存款基准利率下调至1.5%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。此阶段市场疲软，经济增长率下降至7.5%，为了应对宏观经济下行压力，促进楼市回暖，化解高库存局面，刺激实体经济，拉动投资，国家政策多重出击。

二、房地产市场与银行信贷的关系

我国房地产企业从开发建设到销售所需资金庞大，企业自有资金不能完全满足其需要，大部分资金还得借助融资，包括房地产信托基金，股票，债券，银行贷款，由于我国股票债券市场发育不规范，导致融资渠道狭窄，国家又需要宏观调控房地产的发展，此时银行信贷作为调控工具发挥了重大作用。房地产信贷的作用，使得房地产公司顺利完成开发建设，消费者提前享受商品房，缩短了资金占用时间。同时银行利用其筹集的大量资金提供给投资者，以贷款存款利率差价获得盈利，并且强化了银行业对经济的渗透力，扩大了银行的业务范围。

房地产市场与信贷的关系我们用图1和图2 来进行阐释：

国家为了刺激市场，往往会采取信贷扩张的手段，使得贷款利率下降，房地产企业开发成本减少，增加投资。消费者或投机者也倾向于借助银行贷款解决其购买力的问题，这个时期需求增加，房价走高，银行稳定的贷款利息和抵押物增值使其会进一步扩大信贷。由于大众对房价的心理预期是涨，个人需求进一步增加，房地产企业也会加大投资生产，银行的逐利本质，会继续扩大信贷，这时房地产市场呈现繁荣的景象。

信贷紧缩时，银行对房地产市场的房贷量就会减少，会更加谨慎利用资金，根据分析对贷款者进行严格审查，一些实力弱信用差的小型房地产企业就会因为资金链的断裂而退出市场，购物者或投机者因贷款成本的增加也会减少需求，这些都会导致房地产业的不景气，房价下跌，银行抵押物缩水，银行会进一步严格监管控制风险贷款，购房者或投机者心理预期不足，需求进一步减少，于是房价进入一个下降的恶性循环机制。

三、结论

我国房地产信贷政策尤如政府宏观调节房地产市场的晴雨表。宽松的信贷政策鼓励房地产市场的投资者购买，房地产企业开发，能够同时扩大需求和供给推动房价上升；紧缩的信贷政策同时缩减投资者的需求和房地产企业的供给，控制房价，抑制泡沫。然而现行房地产信贷政策作用力度还不够，需要结合其他工具才能更好的调控房地产市场，使其健康发展。

基于我国房地产企业对银行的依赖，以及房地产信贷政策的一些问题，本文有以下建议：加强监管信贷，坚持审慎原则，建立良好完善的预警监测机制。促进金融创新，培育多元贷款机制，分散风险。严格审查识别房地产投机，实行更大的差别化信贷，抑制泡沫，提供更多优惠性政策鼓励消费性购房。同时鼓励闲散资金进入金融流通领域，实现资源最优化配置。

【參考文献】

[1] 于晴 房地产企业对国家信贷政策的依赖 [J].中国外资 ，2013，（285）：262-263.

[2] 张利鹏 房价波动与银行信贷的关系研究 [D].2012，南京财经大学硕士学位论文.

[3] 萨秋荣 房地产价格波动与银行信贷关系研究[D]，2011，南开大学博士学位论文.