房地产“供给侧改革”

刘凤琴 易倩雨 杜国良

【摘 要】 2015年以来，房地产市场动荡不安，在一线城市房价不断飙升的情况下，截止2015年末，全国待售商品房面积71853万平方米，与上年同期相比增加1亿平方米，高库存风险严峻。稳定房价，去库存成为房地产市场急需解决的问题。2015年末召开的中央经济会议，明确提出了房地产的供给侧改革。本文从房地产市场存在的问题分析其原因，提出了房地产供给侧改革的若干解决措施，希望能为稳定房价，建设健康的房地产市场带来有益探索。

【关键词】 房价 库存 供给侧改革

1 目前房地产市场存在的问题

日前，国家统计局数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格上涨城市39个，下降城市21个，持平城市10个。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，新建商品住宅价格环比上涨城市比上月增加4个，持平城市增加1个。9月份，以北上广深为代表的全国重点城市房价继续领涨全国。仅新建住房销售总额即将近9万亿元，高居全球第一。在需求如此紧俏的形势下，截止2015年12月末，全国待售商品房面积71853万平方米，与上年同期相比增加1亿平方米。其中，办公楼和商业营业用房待售面积均同比增长近25%，增速是住宅待售面积的2倍之多。由此，我们可以发现目前房地产市场存在的问题主要是：一线大城市房价过快上涨，三四线城市房地产结构性过剩，高库存问题严峻。

2 高房价，高库存的原因分析

2.1 政府行为

随着房地产市场的发展，房地产带来的高财政收入，有效拉动经济增长的作用越来越明显，地方政府也更注重其资产增值功能[1]。为了进一步刺激消费，拉动经济增长，让经济变“活”，政府支持和鼓励其发展。我国自2015年以来，央行连续几次下调存贷款基准利率，进一步刺激了房地产市场。这些行为为房价的飙升奠定了直接影响。但是，在经济发展水平有限，各相关配套设施，如：交通，医疗，教育等并不齐全的三四线城市，吸引大型商铺，办公楼的能力有限，地方政府盲目引进投资，没有进行明确的前期城市规划，对于新建的商业用房何时能消化完没有明确的规划和解决措施，这也直接导致高库存的问题。

2.2 金融机构信贷支持，投资者过度投资

在央行下调存贷款基准利率的背景下，各金融机构的贷款能力也进一步提升，给予房地产和消费者更多的信贷支持，如：开发商融资渠道和融资能力间接提升；部分金融机构为吸引贷款提出各种优惠措施，如给予一定比例的贷款利率折扣、提前还款无需支付违约金等措施。金融机构的信贷支持，为开发商和消费者提供了更多的资金来源。另一方面，多且优惠的贷款机会也间接促使投资者过度投资。随着经济的发展，普通民众对于理财的方式由单一的存款转为购买各种理财产品，黄金，股票，房产。在银行存款利率下降，存款利息低的驱使下，消费者更愿意投资于风险小的房产，既可自住，也可以用来出租，且增值空间大。

2.3 成本高，刚性需求大，市场哄抬

成本高是房价居高不下的根本原因。房地产的成本不仅包括土地成本，工程费用，基础配套设施费，贷款利息，更包括种类繁多的相关税费[2]。随着物价的上涨，各建筑材料，人工成本等随之增加，提高价格是开发商获利的直接途径。另外，房子刚性需求大，对拥有13亿人口的我国来说，远远是供小于求。在房子有限供应的情况下，往往满足不了广大的市场需求。在市场哄抬房价时，更是形成抢购风。我们经常可以发现只要是有新楼盘开售，在开盘当天往往就被买家疯狂抢购，而正是因为房地产市场如此走俏，又进一步促使房价不断走高。

2.4 无法适应市场需要

随着互联网的迅速发展，无租金的网上创业受到更多人的青睐，据不完整数据显示，仅在淘宝上的商家就多达几百万户。互联网经济减少了创业者对实体门店的需求，也就造成了商业用房有价无市的局面。另一方面，随着国民收入的提高，消费者更注重生活品质，养老房，湖景房，旅游房，学区房等成为消费者新的需要。为了迎合消费者的消费倾向，开发商纷纷开发以养老，湖景，旅游等为主题的项目，但在实际上，部分开发商只是挂着羊皮卖狗肉，养老房高达几十层，湖景房相关配套基础设施不齐全等，这些打着旗号的楼盘与普通住宅一样，并没有满足消费者的需求，无法吸引消费者。

2.5 开发商过度投机，忽视产品质量

在供给总量为一定时，如果一个城市的需求总量上升，则必然导致房价上涨。这种供不应求既包括真实的供不应求，也包括由于开发商囤积居奇等原因故意造成的虚假的供不应求[3]。开发商通过控制可销售住房数量的投机行为导致供给小于需求，即：“有房不卖”、“囤积居奇”，造成虚假的供不应求，从而导致房价上涨。另外房子的刚性需求大，房子不愁卖等一系列原因，导致部分开发商盲目追求利益至上，在建筑过程中只注重数量，不重视质量，偷工减料，忽视消费者意见等，例如“楼歪歪”“楼脆脆”现象，质量问题严重降低了消费者的信任度和购买意愿。

3 房地产供给侧改革若干措施

房地产市场存在的问题直接关系到消费者的利益，影响着国民經济的稳定。房地产供给侧改革，不同于需求侧通过扩大需求来促进经济发展，而是供给与需求同时发力，更重视供给的力量，通过供给改革，使得各资源流向更需要的地方来达到稳定市场的目的。具体的改革措施有以下几点：

3.1 加强银行信贷的准入制度

商业贷款直接给开发商和投机者提供资金来源，因此商业银行在给企业贷款时，应严格审查其信贷资格，分析其资产负债率，偿债能力等，对应收账款多的企业应严格查明其信誉度，偿债能力，限制其贷款额度或者限制其贷款，并且对有资格贷款的企业贷款额度，贷款时间进行严格的规定，超过时间追加利息等，这些措施可以有力的限制一些不良开发商的投机行为，将房价的部分主动权转移到市场，同时也减少企业“待价而沽”的行为。另一方面，针对消费者个人的投资，严格执行“限购”政策，针对个人购买第二套商品房时，可以提高首付款，提高贷款利率等措施来抑制过度投资。

3.2 政府加强土地的供给及完善商品房市场监管机制

供需不平衡是房价上涨的根本原因。为了稳定房价，政府应积极扩大供给量，供给渠道，从根源上解决问题。如：政府可根据市场行情适度挂卖土地，并严格要求相关开发商的建设质量和销售方式，禁止倒买倒卖土地，如违反，则取消其购买土地的资格并收回其所购买的土地[3]。另一方面，房地产一直由政府和房地产直接控制，供给渠道单一，政府可以适当放松其控制权，增加供给渠道，减轻供小于求的压力。同时，政府可以通过一系列措施给房地产市场“松绑”，如：简政放权，降低制度成本，交易成本等，减少房地产生产成本，增强企业的创新能力。

3.3 进一步发展中小城市及乡镇经济，完善相关基础配套设施

三、四线城市经济发展水平有限，商业发展能力不高，就业机会少，同时又存在建筑质量不达标，相应配套设施不完善的问题，严重违背消费者消费意愿。房地产的供给侧改革要求房地产商不仅要建设高质量，更要建立配套服务设施完备的房子，充分发挥供给端对消费者的吸引力，激发消费者的购买欲望[4]。

3.4 改变库存房的商业性质和销售模式，形成新的经济增长点

商业用房售价高且市场环境复杂多变，这对大部分商家投资者来说投入成本过大，后期利益能否收回并不确定。因此，改变商业用房的销售方式，由直接出售转变为出租，比如只租不售或先租后售等，同时，政府可以给予一定的租金补贴，出台相应的优惠政策，直接有效的减少商家购买和租赁的压力。另外，通过改变商业用房的性质，如：商业用房改为居民住房，商铺改为大型酒店、小型餐馆，宾馆可以改为办公楼，小型公寓，养老房改为普通住宅等，这不仅可以吸引新的购房需求者，形成新的经济增长点，更能有效的减少库存。

3.5 鼓励支持商业实体经济发展

互联网经济的发展给创业者提供了无租金，低成本的创业方式，深受广大创业者的追捧，但同时互联网经济带来的弊端也越来越明显，其中影响较大的就是商业用房市场的萧条。实体经济一直以来是人类社会赖以生存和发展的基础，提供生存和发展必须的物质资料和精神动力。鼓励和支持商业实体经济的发展，不仅能激发传统实体经济的发展，更能缓解商业用房的库存问题，进一步提供就业机会，带动市场经济的发展。为了促进商业实体经济的发展，地方政府可以给予创业者更多的优惠政策，比如减免税，租金补贴等。同时，完善实体经济市场环境，吸引更多的网上创业者开展实体经济。

【参考文献】

[1] 纪睿坤.葛逸瑶.供给側改革启幕房地产的六个改革方向[J].21 世纪经济报道， 2015（007）：1-4

[2] 夏元燕.我国城市地价与房价的关系研究[D].武汉：华中师范大学，2008.

[3] 田国全.我国房价疯涨的原因及抑制措施[J]专家论坛，2011.

[4] 杨正大.白银时代房地产需要何种供给侧改革？[J]二十一世纪商业评论，2016（1）：26-27.