不动产单元编码变更导致登记簿更换的方案

汪永明

在不动产登记过程中，不动产以具有唯一编码的不动产单元为基本单位进行登记，按照“一个宗地宗海一簿、一个不动产单元一本、一类不动产权利或事项登记信息一页”的原则，分别记载登记事项至登记簿。当宗地的行政区划、界址、范围等因素发生变化时，宗地本身及其定着物的不动产单元编码将发生改变，登记簿将重新生成，此时的登记簿更换，将影响到登记簿的“簿、本、页”三层数据。因此，运用信息化手段，设计合理的电子登记簿数据结构，提高登记簿“簿、本、页”三层数据的使用效率，适应不动产单元编码变更及登记簿更换的需求，将极大地提高登记机构的工作效率。

一、不动产单元编码与登记簿的数据结构分析

1.不动产单元编码的分段表义

按照《不动产权籍调查技术方案》，不动产单元编码采用分段表义，段与段之间可用全角字符“空格”进行分隔，“空格”不占用不动产单元代码的位数。共分四个表义的层级（以

按照《不动产权籍调查技术方案》，不动产单元发生变化时，只需变更相应层级的编码，其他层级保持不变。

在信息系统设计时，若将不动产单元编码作为单个字段进行存储，则无论哪一层级的编码发生变化，计算机都将识别为不同的编码，由此导致在查询语句筛选时，不能做精确查询，只能做模糊查询，影响存取效率。若根据层级分别存储到四个不同字段，则有可能做精确查询。不动产单元编码作为登记客体的基础数据，经常会作为数据库实体表的主键、外键，并建立索引，以此来提供精确查询将会有效提高查询效率。

下面分别以非结构化（见表1）与结构化（见表2）两种方式来存储不动产单元编码，分别实现查询和更新两种数据库存取需求，来说明两种方式的数据库存取效率差别。

如表1和表2所示，结构化存储方式的精确查询效率更高。因此，分段表义的不动产单元编码，最好采用分段、结构化的方式存储，在因不动产单元编码改变而重新生成登记簿时，效率更优。

2.不动产单元数据结构分析

《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码。但在实际生产生活中，不动产单元所处的行政区划、界址、范围、宗地等要素均可能发生变化，导致不动产单元编码各表义层级的值也发生变化，所以在历史、现势及未来状态下不动产单元可以分别拥有不同的编码，只是在现势状态下唯一。因此，编码具有时序性。在信息系统中，建立起完备的数据结构支撑不动产单元编码的唯一性、时序性，才能使登记簿客观反应不动产单元的历史、现势状态。

由于不动产单元编码具有四个层级分别表义的特性，会因表义变化而改变，不能在整个时序周期上唯一表示相应的不动产单元。为了在登记簿中正确表示不动产单元各个时期的状态，需要根据登记簿的使用情况，分别增加宗地、定着物等登记客体的不动产单元唯一标识，并采用不表义的编码来体现，如全局唯一标识符GUID（Globally Unique Identifier）。不动产单元自设立至灭失，无论行政区、地籍区、地籍子区、宗地是否发生变化，只要不动产单元本身不发生拆分、合并等改变数据库实体的操作，唯一标识均不变化。同时，需根据不动产登记的实际情况，建立具有隶属关系的不动产单元关联，如宗地与定着物两个层级唯一标识的隶属关联。

如表3至表6所示，唯一标识均能建立主键与索引，提高数据库存取效率。表6将唯一标识同不动产单元编码做了一对多的关联，通过查询能将不动产单元的历史编码情况反映给登记簿，使登记簿信息更加完整。

3.登记簿的“簿、本、页”三层数据结构分析

按照《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》 （国土资发〔2015〕25号文），登记簿按“一个宗地宗海一簿、一个不动产单元一本、一类不动产权利或事项登记信息一页”的原则填写登记事项。由此可见，簿、本、页三级结构在实体数据上具有多对一关联关系，在属性数据上又承载有各自的信息，从数据结构角度讲属于既关联又分离的关系（见图1）。

当不动产单元编码发生改变而重新生成登记簿时，如果仅仅是宗地以上层级的信息发生改变，定着物等不动产单元的本、页就应继续沿用，不必将簿、本、页全部重新生成，以此减少数据更新的范围，提高更新效率。

如表7至表9所示，虽然更新了表7的登记信息以记载座落变更的登记事项，但无需更新表8、表9的本、页，也无需全部重新生成登记簿。

二、通过唯一标识支撑“因不动产单元编码变更导致登记簿更换”的需求

在设计信息系统时，不动产单元与不动产登记簿之间的关联关系，不能通过不动产单元代码来体现。这是因为不动产单元编码即便自身不变也会因为行政区划等管理要素的变化而变化。因此，一个不动产单元会拥有历史、现势和未来不同阶段的编码，实际上不动产单元代码与不动产单元是多对一的关系。这就决定了我们在信息化实现时不能通过不动产单元代码来体现不动产单元与登记簿的关联关系，否则无论哪个层级的不动产单元代码发生变更，所有层级的不动产单元登记簿都必须更换。

一是宗地不动产单元同登记簿通过宗地唯一标识（GUID）进行关联。即使行政区、地籍区、地籍子区层级发生变化，导致宗地不动产单元代码也发生变化，但由于宗地不动产单元同登记簿是通过唯一标识进行关联，因此不会影响登记簿及其附属的登记本（见图2）。二是定着物不动产单元同登记本通过定着物唯一标识（GUID）进行关联。即使行政区、地籍区、地籍子区、宗地层级发生变化，导致定着物不动产单元代码发生变化，但由于定着物不动产单元同登记本是通过唯一标识进行关联，因此只需更改登记簿，不会影响隶属的登记本（见图3）。反之，通过登记簿、登记本了解不动产登记单元的信息时，能通过唯一标识查找到不动产单元在不同历史时期的代码，关联不动产单元和登记簿的数据库模型（见图4）。

三、结论

由于不动产单元编码具有表义的特性，在实际使用过程中会因为表义的变化而发生变化，因此在设计不动产登记系统数据库模型时，不能将不动产单元编码作为主键、外键等关联字段，应仅作为承载信息的属性字段。不动产单元与登记簿的关联关系需要通过不表义的字段来体现，如：全局唯一标识符GUID。

陈品禄/责任编辑