丽泽距顶级豪宅区有多远？

张佳竹

最近，懋源联袂龙湖、泰禾、葛洲坝、招商蛇口等品牌房企举办了一个发布会，给丽泽商务区两公里半径内的区域贴上了“内城顶豪首区”的标签，因为这个高大上的称号，丽泽板块再一次吸引了业内的注意。

丽泽上一次“大火”，是去年葛洲坝以49.5亿元的总价、7.5万元/平方米的楼面价拿下丰台樊家村地块，创造了北京单价地王。彼时，丰台西三环周边已经拍出了懋源夏家胡同地王、龙湖、泰禾西局地块等高价地。

如今，这些项目逐渐入市，在丽泽商务区周边形成了一个新的别墅带，区域内汇集了懋源·璟岳、龙湖·西宸原著、泰禾·西府大院、中国玺、昆仑域以及北京单价地王葛洲坝樊家村项目。

虽然占据着三环的地理优势，但与其他传统别墅片区相比，丽泽离高大上的“内城顶豪首区”还有些距离。商务区紧邻六里桥、丽泽桥两大长途客运站，车流密集、人流较复杂；各类家居卖场、尾货市场“点缀”其中，环境嘈杂。区域内回迁房和安置房星罗棋布，高端配套缺乏，优质教育与医疗资源也相对匮乏。

不过，近年来，丽泽商务区发展开始加速，在它的加持下，佐以龙湖、泰禾、懋源、招商等品牌开发商的助力，假以时日，丽泽板块或能称得上“内城顶豪首区”的美名。

豪宅项目云集

今年下半年，丽泽板块豪宅市场可谓热闹，中国玺、泰禾·西府大院和华润·昆仑域等豪宅项目都将入市。同在一个板块的龙湖·西宸原著、懋源·钓云台持续热销。

在北京城市核心区，从CBD到朝阳公园板块，从长安街沿线到京西学府区，北京从没有一个板块像丽泽板块聚集了如此多的地王豪宅项目。围绕着丽泽金融商务区，一个由“地王俱乐部”嬗变而来的顶豪居住区初现雏形。

小小的丽泽板块，为何云集了如此多的豪宅项目，这还得从近年来区域内频频诞生地王说起。

2013年，位于丽泽商务区南侧的夏家胡同地块被懋源地产摘得，楼面价超过4.2万元/平方米，成为丽泽板块首个地王。

此后，丰台的土地市场持续火爆，丽泽板块2014年初迎来泰禾、龙湖西局地王。2015年初迎来华润、招商亚林西地王。2015年10月葛洲坝樊家村地王横空出世。

以丽泽桥金融商务区为中心的西南二环到三环沿线，涌现了一批令人瞩目的高价地。

目前在售的的龙湖·西宸原著项目便是当年的高价地之一。

2014年，龙湖地产以总价35.7亿元、现场竞配5.4万平限价商品房的条件，将丰台区西局地块收入囊中，溢价率48%。另据机构测算，该地块商品房部分折合楼面价60730元/平米。

龙湖将之定位为顶级“原著系”产品，取名西宸原著。2015年6月，西宸原著首次开盘推出30套房源， 5套双拼、25套叠拼，户型面积为280-500平米。其中，叠拼别墅成交均价高达16万元，双拼别墅成交均价则超过20万元。

目前，该项目有260-500平米叠拼和620平米双拼在售，其中叠拼别墅总价约2100万元。双拼别墅总价6000万元/套起。

与龙湖西宸原著项目相邻的是泰禾的西府大院项目，早在项目定名伊始，泰禾董事长黄其森就已经明确西府大院将是新的顶级豪宅产品，单价肯定在10万元以上。

区域内的豪宅，还有2015年拿地的葛洲坝樊家村地王项目。樊家村地王距离懋源夏家璟岳不过两公里，7.5万元/平方米的楼面价，决定了樊家村地王项目的售价必然超过10万元。

此前丽泽板块所在的丰台区域发展速度较慢，因此房价也一直处于价值洼地，远远落后于朝阳、海淀等区。不过随着高价地在这一区域的连续出让，如今丽泽板块已成为价格制高点。

中原地产统计数据显示，截至今年6月，丰台千万元级的住宅成交193套，成交均价达到 71228元/平方米；而去年同期的成交量、价分别为182套、62165元/平方米。而在2011年-2014年的同样时段，千万以上豪宅成交平均只在92套水平，成交均价在3.4万元/平方米到3.7万元/平方米之间。

北京中原地产首席分析师张大伟认为，2015年之后，丰台豪宅成交量、成交价两大指标都明显不同于2014年以前。“2015年之后，丰台楼市高端化趋势明显。”

丽泽商务区开发加速

在这些高价项目相继入市的背后，区域产业结构的调整是支撑房价居高不下的重要因素。

“除了更多豪宅加入吸引买房人关注外，丰台区域高端化的一个重要支撑当属区域产业发展利好，比如丽泽商务区的加速。”懋源地产营销策划总监刘强表示。

从去年年底开始，位于丽泽路以南的丽泽商务区就已明显加快了建设速度。今年5月，丽泽商务区首创中心项目亮相。对于丰台楼市而言，丽泽商务区的启动，将带动区域整体价值提升，更直接的，也会带来更多的高端产业人口，衍生新的高端需求。

张大伟也表示：“产业发展是区域发展的原力，区域气质升级给了丰台楼市高端化底气。”

公开资料显示，北京丽泽金融商务区地处北京西二、三环路之间，就是北京市三环内最后一块成规模的待开发区域，它拥有其他金融区难以比拟的后发规划优势。

在清华大学建筑学院党委副书记、住宅与社区研究所所长邵磊看来，如今北京的思路就是要改变增长模式，在城区发展一些附加值高的科技创新功能，丽泽区域最大的优势就在于定位跟北京的整体发展高度契合。

与金融街、CBD相比，丽泽金融商务区定位于“新兴金融”，重点发展创新金融、金融信息、金融文化、金融服务四大产业，如引进京外银行在京设立的第二总部、国内外保险机构在京设立的集团总部、外资股权投资机构在京设立的管理公司等五类新兴金融机构。

北京丽泽商务区控股股份有限公司总经理郝永昶认为，丽泽商务区拥有地段的稀缺性，且随着金融机构的入住，以及配套建设的商业、公寓等设施的不断完善，将对北京西三环的格局带来很大的变化。

与普通金融聚集区不同的是，丽泽商务区强调多功能复合利用，除积聚新兴金融业总部外，还包括国内外大型企业总部，同时大力发展金融中介服务业以及配套的商业、餐饮、休闲等服务业。

“丽泽商务区距离西站、南站非常近，在整个京津冀区域，大企业迁驻或设立分支机构的首选地点就是这里。”西宸原著项目营销经理于晨鹏认为，丽泽板块又是未来五年中整个四环以内唯一已经成体量规划，土地都拍完正在建的一个板块，区域的活力极强，是北京四环内最有发展潜力，又有土地供应的区域。

根据规划，到2020年，丽泽商务区将基本完成主体规划建设，成为成熟的高端金融商务区。届时，丽泽商务区的区域GDP将达到400亿元以上，入驻龙头企业达到60-80家，企业资产总规模达到5000亿元以上，吸纳高端就业6万人左右。

“这里将发展高品质的商务办公，就相当于十年前的金融街、CBD或者五年前的望京。” 于晨鹏对此信心满满。

截止到2016年上半年，北京丽泽金融商务区实现税收8.3亿元，累计引进企业440家，其中亿元以上企业189家，合计注册资本超2300亿元。初看数据，各项指标跟CBD、金融街相比，九牛一毛，但对于蛰伏了十年之久的丽泽金融商务区而言，这是一个腾飞的信号。

配套尚不完善

沿西局前街一直向东，经过玉璞园再往北，沿途深紫色的围挡和隔几米一个的广告牌昭示着西宸原著的所在。由于正在施工的缘故，项目周边的环境实在算不上好。施工车辆停在道路一侧，令本就不太宽阔的马路更显拥挤。

通过马路往东眺，一家家居卖场突兀地出现在眼前，在这家大型家居卖场的周边，还零星地聚集着许多中小卖场、红木家居店，这些小卖场通常只有四五层楼高，建筑和装修都已经有些陈旧。在它们的对面，是尾货市场的“地盘”，天汇尾货商城、兰天尾货鞋城人来人往，熙熙攘攘。

一条马路似乎隔出了两个世界，一侧是绿树成荫、阳光静好的玉璞园，一侧是热火朝天的市井熙攘。

再往北行，是区域内曾经的房价标杆保利百合小区。但一路走来，记者看到是崎岖不平的羊肠小道、密密麻麻停着的私家车和随处可见的垃圾。龙湖和泰禾的到来似乎没能改变这里的混乱，环境与两年前记者看到并没太大变化。

丽泽区域的配套也同样令人失望。整个丽泽板块只有新华联购物中心、华联商厦、天虹商场等中等档次的商场，跟“高大上”完全不沾边。备受高端群体重视的教育、医疗资源在这里也十分匮乏。而目前来看，丽泽在售和待售的高端项目价格都不会低于10万元。

在业内人士看来，目前来看丽泽存在一些问题，比如环境饱受诟病、商业配套缺乏等等，但从长远来看，这里是政府规划的第二金融区范围内，未来的发展前景很可观。

“丽泽板块正在聚集高端生活氛围”，北京丽泽商务区控股股份有限公司总经理郝永昶认为，丽泽商务区的优势是拥有北京最低碳的商务办公环境。其位于绿色隔离带地区，在北京算是绝无仅有的优势。此外，商务区十分重视对低碳理念的引入，使得商务区更具备后发优势。

“丽泽金融商务区坐拥北京西三环第一道绿化隔离地区，生态优势是其区别于其他金融区的最大亮点。”邵磊认为，丽泽板块很重要的特点就是身处绿色走廊，这样的区域很难得。

从规划上看，丽泽金融商务区规划绿地面积3000余亩，80余栋新建筑被6条绿带环绕，近5公里长的莲花河、丰草河蜿蜒其中，保存完整的金中都遗址公园，都为毗邻的西局板块带来利好。

郝永昶表示，虽然局部环境有待改善，但从大环境来讲，丽泽商务区可以说是北京最宜居的区域之一宅。商务区还规划有9个五星级和超五星级的酒店和大型的商业配套。

业内人士认为，目前丽泽板块区域内的人口总量不足、消费能力欠缺，区域内的利好项目还处于规划阶段，尚未出现落地的核心配套。附近没有拿得出手的商圈，而成熟的商圈需要培育的时间。丽泽距跻身顶级豪宅区还有很长路要走。