就上海房价疯涨的原因分析与建议措施

杜华峰

摘 要：本文从春节后上海房价疯涨的基础上，认为上海房价在一定程度上存在泡沫，同时分析了影响其疯涨的主要因素。对此针对其影响因素提出了相应的建议措施，最后提出作为当代大学生如何理智的看待房价疯涨的现象。

关键词：房价；疯涨；措施

今年春节，一线城市如上海、北京等地的房价出现了一定的泡沫现象，甚至出现“一天提三次价” 的局面。很多市民对此次房价的上涨是否理性产生了质疑，在社会上产生了一定的恐慌与不良的氛围。

为什么会导致上海房价疯涨的局面？

1、土地资源急剧减少。据上海市土地资源局数据显示，2014年规划可用建设用地面积为550-750公顷，而2015年规划可用建设用地面积为400-600公顷与此同时，近期占地963英亩的迪士尼乐园的落户，势必将加速上海经济的发展，这促使土地使用面积本就紧张的上海更加寸土寸金，供需关系不平衡，房价势必遭到哄抬。

2、消费水平及购买力的提高。随着人们收入的增加，消费水平也大幅上涨，人们的生活水平迅速提高，这是造成房价疯涨的最根本的因素。上海统计局数据显示，2015年上海居民消费价格（CPI）比上年上涨2.4%，涨幅比上年回落0.3个百分点。工业生产者出厂价格（PPI）比上年下降3.9%，降幅比上年扩大2.8个百分点；工业生产者购进价格下降9.4%，降幅扩大5.3个百分点。尽管人们的收入和生活水平得到了大步提高，但很多上海当地的居民认为把相同金额的钱存进银行和买房来进行再投资相比，购房进行再投资的利益远大于存入银行的利息。实质上，这些当地人购房并不是为了出租，而是通过买房的方式来等待增值的机会。

3、首付政策。全国人大代表、民革吉林省委专职副主委郭乃硕提醒：“一线城、市房价高涨，既有近期房地产去库存政策密集推出的外溢效应，也是刚性需求进一步释放的表现。”对于那些有刚需的人，近几年，由于中国银行下调了房屋购买的首付款，刺激了人们购房、抢房的神经，出现房地产市场“供不应求”的局面。

4、信贷宽松。根据央行上海总部的统计，2015年上海地区新增本外币个人住房贷款1539.7亿元，其中下半年新增1077.3亿元，同比多增857.3亿元。今年1月上海地区个人住房贷款单月增加346.3亿元，单月增量打破去年9月创下的纪录，创下近三年来新高。环比多增139.9亿元，同比多增243.1亿元，而其中二手房贷款增加191.5亿元，环比多增111亿元，同比多增143.7亿元。这主要是由于基准利率在下降，个人投资风险较小，银行的宽松的货币政策的影响。

5、税收优惠。上海市对购买中、高端的首套房实行一半契税的政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。同时在春节前夕，上海市政府颁布营业税减免政策，内容是：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。新政落地后，将提高买卖双方的交易热情，增加供给。

6、房产库存。根据近几年房地产销售情况来看，上海市住宅存销比在14个月左右。若存销比低于14个月，意味着房地产市场供不应求，房价势必会呈现上涨的趋势，反之，则表明供大于求，房价下跌。春节前后几个月，上海房产的存销比明显小于14个月，意味着远远不能满足市场的饱和度。

采取什么调控手段应对高房价？

1、实行严格的限购政策。“限购令”中明确提出，在中心城市应长期实施商品住宅限购，彻底遏制投机和过度投资，基本限购令符合绝大数居民的居住，不会和其他购房政策相冲突，对房价的稳定起着很大的作用。

2、税收差异化。国家应该对首套房和二套房进行明显的税收差异化。具体方法如下：降低首套房的契税，保障中低收入家庭、困难家庭的基本住房需求。适当的提高二套房及其以上的契税，缓解恶意炒房的问题。同时贷款利息抵扣所得税等都将对刚性需求的形成了正面的激励。

3、合理规划城市布局 充分利用土地资源。土地是不可再生资源，唯有合理规划城市的布局，才能充分利用土地资源，使土地的利用率达到最佳，节省更多的土地资源。同时，应该盘活城市闲置资源，特别是房企长期囤货没有开发的土地。实施棚户区改革制度，加大城市低效利用的再开发，支持棚户区的城中村改造，从而根本上解决房价过度上涨问题。

4、对违规违法行为采取严惩措施，加强市场监管。上海市政府应该颁布一系列条例，对非法牟利，破坏房地产市场稳定的不法分子实施严厉的打击，整顿行业作风，提高行业内部工作人员的整体素质，恶意勾结炒房行为一旦发现，依法制裁。

5、加强市场预期管理。加强市场预期管理，有效的避免房价出现异常的情况，提前做好防范措施。目前社会上存在这一种不良的风气，认为房地产的投资前景不错，不少市民通过购房进行再投资，从而造成市场上房价的疯涨，当地政府应该加强房地产预期管理，有效的避免房价出现异常的情况，提前做好防范措施。

6、信贷政策实行差别化。上海市政府应该采取信贷政策的差别化，对首套房、二套房、三套房应明确提出层数，使其产生层次性与差别化。

作为当今的大学生怎样看待上海房价的疯涨现象？

1、树立正确的购房观。处在当今社会的我们，我们应该有一种先进并且摒弃传统的思想，树立正确的消费观与购房观。作为大学生，住房消费量力而行，不必盲目的跟从社会上的不良现象，要有明确的是非观与价值观。

2、理性的看待房价的变化，保持乐观的心态。家自古以来都是稳定、温暖、和谐的象征，但面对异常的房价飙升，我们应该理性的看待房价的变化，同时应该相信国家会出台一些政策制度来缓解房价的异常。同时，保持一颗积极乐观的心态，才能在迷茫的社会中找到方向。

3学会关注房价动态。就业、择业本就是一项难题，刚毕业的大学生拿着微不足道的薪水想要自给自足已是不容易，况且想要单独买下一套房子无疑是痴人说梦。生活在快节奏的我们，要时刻关注房价变化的动态，在有能力情况下可以通过父母的帮助选择合适的用房，而非单单机械的单一工作。（作者单位：西华大学）

参考文献：

[1] 《一线城市上演“抢房大戏”》[J][新传奇]，2016年第9期。

[2] 《契税优惠政策》[J][新民晚报·新民网]。

[3] 《房地产一揽子政策可期》[J]《新传奇》，2016年第8期。

[4] 2015上海经济保持平稳增长 第三产业比重持续提高

http：//news.xinhuanet.com/politics/2016-01/20/c_128649086.htm

[5] 上海首月房贷增量创新高 6家银行首套利率低至8.5折

http：//finance.sina.com.cn/roll/2016-02-26/doc-ifxpvysx1661308.shtml