长沙市公租房的现状、问题及发展对策

文/杨晓容、毛德华 湖南师范大学资源与环境科学学院　湖南长沙　410006

长沙市公租房的现状、问题及发展对策

文/杨晓容、毛德华 湖南师范大学资源与环境科学学院湖南长沙410006

本论文介绍了我国公租房的基本概念、基本特征、政策及申请条件、发展意义以及与廉租房的区别，通过对现阶段长沙市公租房建设状况和分配状况的了解，分析现长沙市公租房在建设和分配机制方面体现出的一些实质性问题，从而根据自己的了解，提出一些自身见解，包括从建设方面、融资方面及进入退出机制方面的对策，即结合我国现有公租房政策、制度和长沙市公租房案例分析提出关于公租房发展的一些建议性对策。

公租房；“夹心层”；保障性住房制度；对策

引言

房价高一直是压在人们身上的大山，住不起房已经成为各大城市的普遍问题。近几年来，针对高房价问题，我国虽然出台了一系列压制房价高速增长的措施，然而成效不大，房价虽然没有像以前那样飞速增长，但是也是出于一个稳定状态，而且也还继续呈现小幅度的增长。究其原因，最根本的问题就是需求量大，当某物质的需求大于供给的时候，该物质的价格就会上涨。同理，每年有大量的农民工进入城市打工，使得该城市的人口急剧增长，也拉升了当地的住房需求量，但是过高的房价让人们“望而却步”。

为了维持社会的安定和谐，政府应该为这些买不起房的住户提供社会保障，社会保障性住房包括廉租房和公租房。但是目前我国的公租房的制度不是很完善，导致有些真正需要社会制度保障的人被排除在保障制度之外，因此制定合理完善的公租房制度是解决问题的关键。本文从长沙市本身的特点出发，研究长沙市目前公租房的现状、特点，从现状分析其存在的问题，进而针对问题提出解决方法。

1、长沙市公租房的发展现状及问题

1.1长沙市公租房建设现状

2008至2013年，这5年的时间，20多万套保障性住房在长沙市建成，18万多户困难家庭得到保障。2014年公租房确保完成3万套，力争完成5万套任务，其中新建8000多套。但新增的公租房数量远远不能满足长沙市外来务工及新毕业大学生的需求。

2014年3月，长沙高新区首个公租房项目奠基，将为10万外来务工人员提供公租房保障。2014年长沙将新增公共租赁住房8362套。

新建的公租房设计建设为集体宿舍或者一套的住宅（小户型）。新建的住宅套房的建筑设计要根据国家以及省、市的技术标准和有关规定来设计，要符合规定的各项要求，并且要综合考虑住宅的使用功能与空间组合、居住人口及构成等要素，户型设计主要以一居室和二居室为主，并且要合理确定套型的比例和房屋结构。

1.2长沙市公租房分配现状

公租房的分配制度根据收分配人员的不同主要分为定向分配以及不定向分配。定向配租的人员主要来自于企事业单位的职工。

1.2.1开发区、工业园区的职工属于定向配租的人员，各职工的入住资格由用人单位制定，符合入住资格的员工可以向单位提出入住申请，并且由居住地的住房保障部门备案。开发区、工业园区所属的公共租赁房一般是通过改造建设、从其他房地产开发商处购买或者租赁等方式筹集的房屋。

1.2.2各企事业的职工也属于定向配租的人员，其获得公租房的方式与开发区、工业园区的职工获取方式类似。企事业单位的公租房主要来自于单位用自有建设用地建立住房或者通过改造旧房屋、从该地房地产开发商处购买住房或者租赁当地户主的房屋。

1.2.3非定向配租的人员主要包括中等偏下收入的城市户籍家庭、新就业大学生和外来务工人员，这些人员应该被社会纳入保障性住房住户，最需要得到社会的支持。

1.3长沙市公租房在建设和分配中存在的问题

1.3.1公租房建设的配套设施不到位

土地出让是我国各地政府的主要财政来源，因此位置便利的土地一般都出让给房地产开发商或者对当地经济发展有重大作用的部门，所以大部分公租房建立在比较偏远的地区，这些地区交通不便，各项配套设施服务一本到位，给居民的生活带来不便，生活水平不高，附近的环境质量也收到很大的影响，一时间，公租房居住区成为当地“脏乱差”的典型代表，严重影响了城市的形象，对当地政府的声誉也有所影响，因此应加大力度解决此类问题。

1.3.2分配不合理

社会保障性住房要真正分配给需要社会保障的人才能真正达到保障制度的作用，由于目前没有严格的准入制度和资格申请的监督制度，有些人为了获得保障性住房会虚报自己的实际收入，存在骗购骗租的现象，这样就使得真正需要社会保障的人被排斥在外，成为“夹心层”。

1.3.3全国没有统一的租赁法规

由于全国没有统一的租赁法规，因此在公租房租赁的各个环节，没有统一的法律制度可以遵循，无法对公租房的分配起到规范和约束的作用。虽然在北京和上海等住房需求紧张的城市，针对公租房问题出台了一些地方性的法规，但在长沙市内，还没有根据目前形势，制定统一的公租房租赁法规，使得公租房租赁得不到法律的保障。

1.3.4审核制度不透明，退出管理处理不到位

公租房建设的主要目的是解决城市中低层家庭收入的住房问题，租金价格的低廉是区别于其他出租房的优势，有些收入比较可观的居民为了获得价格低廉的公租房，在申请公租房的准入资格时，故意报低自己的工资水平，想方设法租到了公租房，这种现象普遍存在主要原因是审核制度不够透明，使得有些居民占用了社会保障房的名额。

2、长沙市公租房的未来需求

目前长沙市公租房已成为长沙市保障房建设的重点，外来务工及新毕业大学生这两个群体是构成公租房需求的主要对象。现通过一元线性回归预测法对长沙市前五年外来务工及新毕业大学生的人口数量进行统计，进而预测未来五年公租房的市场需求。

2.1过去五年外来务工及新毕业大学生人口数量统计

据不完全统计，长沙市2011年至2015年外来务工及新毕业大学生人口数量统计表：

表2.1　长沙市人口数量表

由上表可以看出随着长沙市总人口数的增加，就业大学生以及外来务工人员的人数也随之增加，并处于稳定增长的状态。

2.2未来五年公租房的需求预测

根据2011-2015年长沙市外来务工及新毕业大学生的人数绘制线性回归图：

图2.1　外来务工及新毕业大学生的人数线性回归图

由图可知，利用公式求得m=-2007.625 +1.025n

通过一元线性回归法预测2015年-2018年长沙市公租房的市场需求：

表2.2　长沙市公租房的市场需求

3、长沙市公租房发展对策

3.1建设方面的对策

3.1.1建立与完善住房保障法律法规

“无规矩不成方圆”，我国是一个法制国家，任何事情都要纳入法制轨道，因此要制定严格的公租房准入机制，严格审核申请人的资格，争取做到不浪费任何一个社会保障名额。另外，制订相应的财政拨款计划、租金控制计划、税收减免计划、抵押贷款贴息计划等等。

3.1.2将闲置房作为公租房

政府就地取材，把闲置房组织起来，定向“批发”出租，通过集中托管租赁，从业主手中租赁闲置房“变身”公租房。另外。小产权房问题一直是社会比较有争议的话题，政府可以购买小产权房使其合法化，并将其转化为保障性住房。

3.2融资方面的对策

3.2.1引进民营资本

民营资本的投入会给公租房带来很大的活力，在政府加大对公共租赁住房专项投入的同时，要通过财税、补贴、土地、贴息等措施，支持、引导各类用人单位建设、租赁员工公寓或发放租房补贴等措施以解决本单位职工的居住问题，在此基础上大力吸引社会资本去投资、建设和运营公租房。

3.2.2财政拨款建立公租房专项资金

政府的财政支持是公共租赁住房资金的主要来源。政府可以通过实物配租、租金补贴、预留维修基金等方式对公共租赁住房实行资金支持。实物配租主要是政府通过新建房屋直接向居民提供公租房；租金补贴可以保证居民以较低的价格租到所需房屋；预留维修基金是保证公祖房屋的日常维修开支。

3.2.3提取适当比例的住房公积金转化为公租房基金

将住房公基金的部分比例提取为公租房基金的措施类似于失业保险和医疗保险。可以通过增加住房公积金的缴存数额并进行多元化投资以获得更多的增值收益，此举可以增加公租房的补贴资金。

3.2.4设立公租房公益基金

公租房作为社会保障制度的一部分，应该要求从社会福利资金中提取适当比例作为公租房公益基金，专项用于建设公租房，增加公租房的数量。而且福利彩票的销售额巨大且具有稳定的资金来源，正弥补了公租房建设资金缺口巨大、需要长期融资的缺陷。

3.3进入退出机制方面的对策

3.3.1定向和非定向配租相结合

公租房实物配租分为定向配租和非定向配租两种形式，开发区、工业园区和企事业单位筹集的公租房主要以定向配租为主，非定向配租主要解决中等偏下收入的城市户籍家庭、外来务工人员、和新就业大学生3类人群。

公租房的特点是只租不售，实行有限期租赁。符合条件的人员只能选择实物或租金补贴中的一种补贴方式。公租房供应实行申请、审核、公示、等级、轮候制度。须在居委会申报，经街道、区、市住房保障部门审核，发放公租房保障资格证明。还需签订租赁合同，约定租金、期限、物业费、退出、违约责任。

3.3.2加强入住人员的管理

租房的入住资格是公众比较关心的，由于稀缺性，申请和实际入住比率3：1以上的现象十分常见。入住申请的审核必须做到公平。入住的顺序也必须公平。地方目前实施的办法有信息公开，摇号等。做到公开透明是群众满意的保证。符合公租房入住条件的人员综合素质差异大，既有高学历的白领，也有没读过书的农民。这些人居住在一起，必然各自的归属感都比较差，容易激发矛盾。所以需要在小区内部组建居民委员会等，多组织公益活动或者广设公益设施，让大家溶入社区生活。

3.3.3完善退出管理

对于超过了公租房入住条件，逾期仍旧不愿意退房的，首先是在返还租金和物业管理上对该类型住户施加压力，另外可将入住人员的经济收入信息等在网上公开，一旦其收入等条件超过入住标准，可随时让大家监督，对其赖租造成舆论压力，以顺利安排新的满足条件的人居住公租房对缓解住房紧张。

结语：

本文了解了长沙市公租房的一些基本情况；搜集长沙市公租房前五年的符合申请公租房条件的人员数量，估算未来公租房市场的需求量；对长沙市公租房的建设现状和分配现状进行了解，分析现长沙市公租房在建设规划、配套设施、分配进入退出机制管理等中存在的一些问题，通过自身的理解对长沙市公租房的发展提出一些建议性对策，包括建设方面、分配方面、融资方面、进入退出管理机制方面的发展对策。

[1]杨琳，何芳.“居者其有屋”—住房保障制度的内涵探究[J].住房保障,2006(8):48.

[2]文林峰.完善住房保障体系的若干政策思路[J].住房保障,2005(3):51.

[3]曹志刚.公租房建设的探索与实践[J].中国房地产业.2014.12

杨晓容（1990-），女，湖南邵阳人，硕士，湖南师范大学资源与环境科学学院，主要研究方向：土地利用规划。

毛德华（1963-），男，湖南益阳人，教授，博士，博士生导师，主要从事水土资源评价、利用与规划管理研究。