2015年一线城市豪宅公寓市场研究

文/山水间

2015年一线城市豪宅公寓市场研究

文/山水间

本报告所统计项目为2015年四季度成交均价6万元/平方米以上项目，北京、上海、广州及深圳楼盘都按此标准筛选。本报告中的豪宅公寓指的是非别墅类的高端商品住宅以及酒店式公寓产品。

一、 2015年豪宅公寓成交量同比增长3.5倍

2015年四季度，一线城市豪宅公寓成交6159套，再创2014年以来的季度新高，环比增长65%，同比增长368%。2015年全年累计成交13770套，相比2014年增长350%，2015年豪宅成交量的激增，即便称其为“豪宅元年”也不为过。

成交量持续快速增长原因较多，主要有以下几点：第一，在楼市复苏的背景下，尤其一线城市楼市量价都大幅增长，由于买涨不买跌的心理驱动，部分高净值收入群体购房热情空前高涨。第二，经济、股市前景难辨，在投资选择相对有限的情况下，投资投机加快入市，进一步增长了对这种抗跌保值效果较好的产品的需求，楼市状况在城市间进一步分化，一线城市特别是北上深最受投资者青睐。第三，高端改善性需求借机加快释放，随着收入水平的提高，居民开始追求高品质生活，加上一线城市有更完善的公共配套，高收入群体也很乐意置换到居住更舒适、配套更完备的高端居住社区。

总的来说，不管出于自住还是保值目的，在当前楼市复苏、投资渠道受限、经济前景难辨的大环境下，豪宅公寓市场的热度还将进一步延续，但考虑到高端市场容量毕竟有限，未来需求将更为温和（图1）。

图1 一线城市豪宅公寓成交量季度走势

二、 2015年四季度一线城市豪宅公寓成交量排名

2015年四季度，一线城市豪宅公寓有成交记录的楼盘达184个，相比三季度的145个，增长26.9%。一方面，一线城市房价的大幅上涨，使得单价6万元以上的公寓楼盘大幅增加；另一方面，过去一些去化情况较差的高端楼盘也被带活。在四季度一线城市豪宅公寓成交量TOP50项目的排行榜中，上海、北京、深圳分别为2558套、373套、2100套，相比三季度分别增长58%、-1.3%、65%，仍然无广州楼盘。上海、深圳两地项目成交占比超过92%。广州成交量排名最高的项目在第68位，仍旧是天河区珠江新城的汇悦台项目，成交21套，合计5600多平方米。成交量前10的项目被上海、深圳平分，合计成交2086套，相比三季度的1764套，增长18%（表1）。从成交量排名前几个项目来看，首先楼盘区位优势明显，基本都位于城市核心商务区，较多采取精装交房，采取高品质高溢价的策略；此外，项目开发体量较大，且前期通过各种营销渠道进行蓄客，在项目开盘或加推时，产生轰动效果。

表1 2015年四季度一线城市豪宅公寓成交量TOP36（按套数）

三、 2015年四季度一线城市豪宅公寓成交价排名

2015年四季度，一线城市豪宅公寓项目TOP50的成交均价排名中，北京、上海、广州、深圳楼盘成交均价分别为10.4万元/平方米、11.3万元/平方米、8.7万元/平方米、10.3万元/平方米，环比三季度分别增长13.4%、14%、-1.2%、15.1%，除广州外，涨幅都非常大。这些成交均价排名前50的豪宅公寓，应该算是国内最顶级的豪宅公寓楼盘了，扣除成交中的结构因素，楼盘本身的价格涨幅也相当惊人，远大于报告中豪宅公寓成交均价的整体涨幅，反映出越是顶级的豪宅公寓项目，楼盘价格涨幅反而越大。

2015年四季度，一线城市豪宅公寓项目成交均价前10名中，上海、北京占据9席，成交均价都在12万元/平方米以上（表2）。这些顶级豪宅公寓部分是现房，成交量相对较少，去化周期一般较长。除了追求经济利益，很多项目的开发是为了更好地推广和宣传开发商的品牌，树立开发企业的高品质形象，便于其他开发项目的推广和销售。此外，由于目前土地价格飞涨，开发商为了使项目能盈利，给楼盘增加很多附加值和配套设施，以增加项目溢价能力，从而造成很多项目被豪宅化。

表2 2015年四季度一线城市豪宅公寓成交均价TOP36

四、 2015年四季度深圳豪宅公寓成交面积同比大涨13倍多

2015年四季度，上海豪宅公寓成交3124套，位列四个一线城市之首，同比增长358%。四个一线城市同环比都保持较大增幅，深圳增幅仍然保持领先。北京成交691套，同比增长48%。广州成交63套，同比增长了近五倍。深圳成交2291套，同比增长了13.5倍（表3）。深圳豪宅公寓成交面积持续大涨有几个特殊原因：一是延续刚需盘的价格大涨，使得一部分人在高位出售旧房换新房，进而有资金进入豪宅公寓市场；二是基于地缘优势，带来部分香港、澳门等高收入人群的投资投机需求；三是价格涨得快，导致更多在售和开盘项目符合豪宅公寓标准。

2015年四季度豪宅公寓成交结构中，相比三季度，上海、深圳、广州成交套数占比都有所上升，上海占比50.7%，再次超过半数，北京占比有所下降（图2）。

表3 2015年四季度一线城市豪宅公寓成交量与增幅

图2 四季度一线城市豪宅公寓成交套数占比

五、 2015年上海、深圳豪宅公寓成交量最猛

2015年北上广深四个一线城市豪宅公寓成交套数分别为2082套、7188套、98套、4402套。上海、深圳市场成交最猛，成交量分别增长了3倍多和8倍多（见表4）。北京成交量前3的楼盘分别是盛德紫阙169套、泛海国际155套、华润万橡府143套；上海成交量前3的楼盘分别是大宁金茂府638套、宝华紫薇花园422套、万科翡翠滨江379套；广州成交量前3的楼盘分别是汇悦台44套、凯旋新世界14套、东风广场11套；深圳成交量前3的楼盘分别是华润城817套、鸿荣源壹方中心435套、海上世界双玺花园340套。

在2015年豪宅公寓成交结构中，首先是上海成交套数占比52.2%，预计占据全国豪宅公寓近半壁江山，毕竟豪宅公寓市场有限，主要楼盘集中在一线城市，其次是深圳和北京，占比分别为32%、15.1%，广州占比不及1%（图3）。

表4 2015年一线城市豪宅公寓成交量与增幅

图3 2015年一线城市豪宅公寓成交套数占比

六、 2015年一线城市豪宅公寓套均面积177平方米

2015年一线城市豪宅公寓套均面积177平方米，相比2014年缩小15.9%。2015年四季度，一线城市豪宅公寓套均面积157平方米，环比缩小12%，同比缩小25%（表5）。从2015年年度数据对比来看，四个一线城市仅北京户均面积有所扩大，主要由于同一楼盘产品中成交户型的增大，如泛海国际、紫辰院等楼盘，以及相对大户型项目的成交，如润泽御府、使馆壹号院、中粮瑞府等楼盘。

表5 2015年四季度一线城市豪宅公寓成交套均面积（单位：平方米）

当前豪宅公寓仍然延续以下发展趋势：市场需求不再盲目追逐大面积户型，更加关注产品本身的硬件设施、区位交通以及对小区内外的公共配套；从供应方面看，科技含量高、生态环境好、有优质教育资源、高智能管理等都是当前豪宅公寓的标配和卖点。

（作者单位：上海易居房地产研究院）