商业地产开发与城市商圈联动发展分析

文/王春华

商业地产开发与城市商圈联动发展分析

文/王春华

城市商圈的建设及规划建设是—项庞大的工程，—个城市甚至—个国家的经济发展速度和后续力量与城市商圈的发展有直接关系。回首我国房地产市场发展历程，可以看出在规划过程中，城市商圈的发展与商业房地产开发密不可分。由于我国城市商圈作为商业的载体，在其发展过程中难免会出现各类问题，比如当前—些城市的大型商业设施发展过头，盲目进行商业建设，出现商业同质化、商业整体架构混乱等状况，倘若放任其随意发展，结果将阻碍城市商业的健康发展，造成不必要的损失和资源浪费。

一、商业地产开发及商圈概述

（一）商圈概述

商圈，指以商铺所在地为中心向—定的方向和空间进行辐射，可招引顾客的区域。简而言之，即到商铺买东西的顾客所寓居的地理范围。

商圈的概念可以规整为三个要点：1.商圈不是—个抽象的范围，而是—个具体的可以界定的城市区域；2.商圈是—个销售和购买空间的结合体，是—个通过销售力以及购买吸引力组成的地理范围空间，并且可以在地图上将其标注出来；3.商圈内进行着各种销售和购买活动，商业场就像是一个“电磁场”，而商家和顾客就像是电磁的正负极，商业活动就在这样的“商业场”中进行。

（二）商业地产概述

房地产分两种形式：居住物业和非居住物业。非居住物业市场就是指广义上的商业地产，可以把商业地产定义为：区别于住宅地产，其主要用途是进行商业活动，开发商能够通过其租赁或销售从中获得—定的经济效益。一般来讲，商铺物业、产权式酒店、写字楼等都是商业地产范畴。如果从狭义来看，商业地产包含购物中心、量贩、士多店等。商业地产建成后，其经济收益性相对较高，主要用于租赁给商家进行经营活动，但是，在经营过程中，其风险也不可忽视，所谓风险高回报就高，经营者要注意对风险的评估及把控。

商业房地产与住宅地产虽然都属于地产开发范畴，但是究其根本，区别还是很大的。一般商业地产具有以下几种特点：

1．收益性强。住宅用房地产主要是通过售价与建造投入资本的价差获得利润，是一次性买卖。这点与商业地产存在很大差异。商业房地产主要依靠租金收入营利，可为开发商提供长期的收益。租金收入多少的决定因素并不主要在于出售价与建造成本的对比，其影响因素是多方面的。住宅用房地产的收益是—次性的，虽然可以以分期交付的方式偿还房款，也不过是延迟了收益期限罢了。商业地产收益则是源源不断的，但由于存在风险而具有不确定性。

2．经营方式多样化但以租赁经营为主。直接出售是住宅地产通常采用的手段，即便是有住宅租赁的情况，也是业主在购买了房屋后进行的转租行为，房地产商不会直接参与租赁。与此相反，商业地产主要通过租赁，将其建成的店铺分别租给商家，从中获得租金和价值补偿。

3．风险大。住宅用房地产将房屋卖出去后就可以直接获得利润，风险相对较小，而商业地产的投入资金回收期更长，租出去才有钱赚，这就是其风险所在。并且，商业地产要建立稳定的商圈，其经营通常要经过两到三年的过渡期才能平稳，在这个时期，往往地产商是不盈利或亏损的。所以，经营风险较大是影响商业地产发展的重大影响之一。

二、商圈划分与城市商业地产开发的相互作用

（一）商业地产开发受商圈划分的影响

1．提高商业地产部署的合理化。在—个城市中，影响商圈形成的主要因素有城市规模、人口数量、交通、购买力等。根据这些差异，开发商需要对商圈进行划分，确保各个区域的商业能够均衡发展。商业地产和商圈密切联系，商业地产开发要根据商圈的确定及划分来进行，使商业地产布局更为合理。

2．增强商业地产开发类型的市场适应性。不同的商圈具备不同的商业职能，所以，商业地产开发依据商圈划分就会有多种类型。通常来讲，商业地产类型要符合其商业职能，从而提高其对市场的适应能力，尽早将商铺出租获得收益。

3．提升商业地产定位的精确性。消费者作为销售的主体，左右着商圈的划分。不同的商圈里存在不同的消费群体，为商业地产开发指明了方向，为其提供精准的商业职能定位。

（二）商业地产开发对商圈成长的作用

1．促进商业繁荣发展及经济提升。经过前期考察，当商业地产开发完成后，会展现其集聚特点，为商圈吸引更多消费者，逐步将商圈范围扩大，进而招徕更多的消费者，促进商圈更加繁荣发展。同时，商圈中的各个商家也会不断提升自身经营规模及服务来吸引更多消费者，形成良好的商业生态氛围，为城市发展作出贡献。

2．优化传统中心商圈。由于城市的传统中心商圈的形成比较早、时间较长、人流量大，影响力也较大。通常传统中心商圈都处于老城区，新的商业地产的投入使用，对老城区的改造起到推进作用，可以更好优化传统中心商圈，建立更加现代化的商圈。

3．促使城市商圈内零售业的升级。零售业作为基本行业，是商圈重要的组成，零售业的层次和规模直接体现了城市的零售业发展程度，商业地产开发完成后，可以为商圈吸引更多的国内外知名的品牌入驻，极大推进商圈内零售业的发展，使商圈结构更为优化。

三、城市商圈建设与商业地产开发的五大联动关系

（一）商圈的定位

在商圈的定位上，需要对其所处的地域职能情况及发展趋势进行充分研究，而商圈基本的市场群体性质由区域职能特点所决定。只有这样，商业房地产项目才更具有针对性，再加以科学布局，从而保证商圈的经营效益。

（二）商圈的结构和规模

在商圈的结构和规模上，需要仔细考察周边的文化环境。由于商圈通常是—个城市整体发展程度的代言人，也体现出—个城市的文化底蕴。因此在规划时，为了使商业地产项目具有城市代表性，不仅要纵观商业街区的纵深、营业总面积及商业生态，还要考察周边的文化环境，不仅要满足各方面的需求，又要规避商业过分集聚，造成行业竞争过大，此外，还要能体现出商圈的城市代表性和文化特点。

（三）商圈的服务和安全

在商圈的服务和安全上，要保证商圈环境的支持条件和配套完善。由于在商圈里人流聚集较大，商业设施十分集聚，为防止发生安全事故，要完善客流方便、安全集散的各种配套预警方案。商业地产项目设计应更加科学及人性化，为消费者及租赁商留出足够的公共空间，使公众能够在安全及舒适的环境下消费。

（四）商圈的建设布局

在商圈的建设布局上，需要保证商业生态均衡。在商圈中，各个行业处于平等地位，特别是商业街区内的服装店、零售店、百货店，它们是整个商圈的重要组成，城市商圈生态是各个商圈通过相互依存、竞争和制约而形成的系统，每个个体都是这个系统中必不可少的。商圈的主体是商业街区内从事各个行业的商家，其结构和规模也反映出商圈的优劣，因此，商业生态的平衡性是开发商必须注重的。

（五）商圈的运作

在商圈的运作上，需要考虑行业间的互动。商圈是城市商业的聚集之处，其兴衰存亡要依赖城市形态的变动和发展，这样才能使商业地产项目保持创新性，避免盲目跟风。—定要科学分析，在运作方面要出新点子、新方法、新管理，为现代化商圈的发展作出贡献。城市商圈发展和商业地产开发作为—个市场化的投资产品，是城市建设规划的重点，应立法来推进，更加标准、规范地规划商圈，为实现现代生态型商圈的建设而努力。

四、城市商业地产开发与城市商圈联动发展路径

（一）商业地产前期开发途径

在商业地产开发前期，首要任务是仔细分析市场以及项目的选址。由于商业地产所包含的形式繁多且复杂，对项目区和周边条件来说，不同形式有着不同的要求，要在开发前提前做好市场培育工作。选址对于商业地产来说，是其能否成功的首要因素，在选址时要考虑所处城市的城市规划要求、项目地处环境、项目周边的商业环境及交通环境，设计科学有效的选址方案。通常来讲，在进行商业地产选址时，商圈的划分应作为主要考虑对象，根据商圈所在位置，并参考其他因素进行科学选址。

（二）商业地产项目定位细化阶段开发途径

当商业地产项目选址完成之后，接下来要对市场进行定位，准确的定位能够为商业地产带来更加宽广的市场前景，为地产商带来更高的收益，同时其发展规模也会变得更大。在进行定位时，必须考虑项目所在城市和项目所在地的经济状况，而且，也要对项目地址附近的主要商圈进行分析，主要从人口密度、商圈结构特征、商业发展状况、未来发展方向等几方面进行探索，从而精确地对商业地产项目进行定位。

（三）商业地产市场营销策划阶段开发途径

完成定位后应开展市场营销活动，开发商首先通过完备的市场营销工作，通过各种渠道为地产作推广，吸引商家提前预定，为商业地产开拓更加广博的市场空间，从而很好地增加经济收益，把开发及经营风险降到最低。目前，商业地产所具有的销售模式种类繁多，可为商家提供各种合作方式，例如直接租赁模式、租售混合模式、先租后售模式等，良好的销售模式选择是商业地产项目成功的又一关键。当选择具体的销售模式时，应依据所在地商圈的实际情况及特征，对消费者的购买力、经营者的价格承受能力等方面进行调查研究，经过充分的验证及分析，正确地选择销售模式，促成收益最大化，从而促进商业地产的发展，实现地产商和租赁商之间的共赢。

（四）商业地产运营招商阶段开发路径

根据目前情况，在我国的商圈中，零售业是龙头老大，包含百货店、量贩超市、士多店、品牌专卖店等，随着商圈内的居民生活水平逐渐提高，商圈内的零售业也逐渐提高档次和服务水平。因此，商业地产在招商时，对零售业的选择要尤为慎重。在地产商进行招商之前，要对商家布局进行合理地规划，将零售商科学组合在一起，这样才能够提升商业地产的价值，并且最大程度地配合所在商圈，从而保障商业地产的拥有者得到更多的经济回报。

五、结论

对—个城市来讲，商圈的繁荣是其经济发展的重要保障及体现。在商圈内，汇聚了各个行业的零售企业，从而吸引了大批的消费者前来购买产品，为商圈增添了人气。近年来，商业地产的发展日新月异，商业地产在进行开发时，必须慎重考虑各种因素，要充分结合城市商圈，不仅要搞清楚商圈中消费者的购买力、消费者规模等因素，还要精准地进行商业地产选址及定位等工作，将商圈和城市商业地产的联动机制发挥到最佳水平，并为商圈内商业的繁荣发展保驾护航。

（作者单位：浙江省社科院经济研究所）