成都市中心城区保障性住房空间分布问题研究

毛颖+谢科

【摘要】保障性住房是一个国家或地区为经济基础薄弱或经济地位较弱势的群体提供的实物性质的住房援助。本文以成都市为例，从成都市保障性住房选址不当的表象入手，通过实地勘查和调研采访等手段获取各种相关资料，对成都市中心城区的保障性住房空间区位选择的现状进行客观的掌握，分析其居住特征和存在的问题。并对成都现有保障性住房的空间区位布局提出建议。

【关键词】保障性住房;空间区位选择;空间布局

快速的城市化进程，让城镇人口不断增长，住房需求也不断增长。但是贫富差距日益显现，攀升的房价水平与中低收入人群的较低购买力严重脱节的现象越来越严重。国家为了保证中低收入人群的居住空间和社会公共资源的平等使用，抑制和缩小收入差距，提供了一种特殊类型的住宅，即保障性住房。它是由政府统一规划、管理，跟普通商品住房拥有不同建造标准、销售价格或租金标准，起社会保障、调控高水平房价作用的住房。

一、概述

2007年，成都市被国务院批准为城乡统筹综合改革试验区，加快了构建和谐社会的步伐，城乡居民的流动性增大，人口逐渐向城市聚集。这对成都市的住房保障提出了更高的要求，对保障性住房的规划布局也提出更严峻的考验。“十二五”期间，成都计划建设保障性住房和改造棚户区住房将达到2200万平方米，是“十一五”期间的5.6倍。但是，单纯追求数量指标是远不足够。若保障性住房选址不当，配套设施不够完善，将给入住群体带来诸多不便，也不能让他们切实享受到中低收入群体的住房福利。因此，研究成都市中心城区的保障性住房空间分布成为一项重要的课题。

二、成都市保障性住房实地调研

1、调研对象及方法

本次调研的重点是对各行政区的保障性住房小区的空间选择以及居住情况进行实地调查。基于信息整理情况，选择锦江区东洪广厦、东锦瑞苑，成华区翠林华府、东方丽苑，金牛区西蜀瑞苑，青羊区清江美庐，以及高新区高新青年公寓作为调研对象。采取的方法主要有资料搜集法、现场访谈法和调查问卷法。

2、成都市保障性住房居民基本特征

笔者在调研的七个保障性住房项目中发放105份调查问卷，平均每个小区15份问卷。部分小区的入住率较低，因而收回有效的问卷共79份，回收率为75.2%。参与调查的人群包括小区居住人员和物业管理人员。

（1）保障人群年龄、职业构成

保障房居住人群中，年龄在20岁以下的人数量最少;20至39岁的人数占19%;年龄在40到59岁之间的人数占32%;60岁以上的老年人最多占35%。根据分析，说明保障性住房居民对医院等基础医疗服务设施和中小学教育设施的需求较大。

职业方面，居民中无业或待业人员占44%，从事服务业的比重较高，达到39%，另外还有17%在从事个体经营和其他工作。由于文化教育水平较低，所以普遍参与技术含量低、体力劳动量大的服务业工作，例如保安、餐厅服务员、保洁员等。

（2）保障人群出行情况

由于收入原因，保障性住房的居民出行以步行、乘坐公共交通工具、骑电瓶车为主，少数有私家车的居民会选择私家车出行。成都市中心城区的地铁覆盖率目前较低，所以公交车为主要的公共交通。另外，骑电瓶、摩托车的人数较多，对道路通达度的要求相对较高。

（3）保障人群生活配套空间需求情况

居民的休闲娱乐需求较低，一般以邻里间聊天为主，其次是看电视，偶尔会有志愿者来小区开展娱乐健身活动。因而他们对于公共空间的需求主要是附近的康乐设施场所、小广场、小区绿地或是小公园。配套设施中，医疗卫生、教育和商业设施是最主要的考量。

（4）保障性住房满意度情况

受访的成都市保障性住房有68%的居民对于该住房项目满意度较高。但也有部分人群对于项目提出不满意的反馈，例如交通不方便，尤其是公交车收车太早、覆盖线路不多等问题。

三、保障性住房空间布局的主要问题

1、保障性住房位置选址偏僻

开发商为了控制开发成本，一般会把保障性住房建在远离市区的地段。成都市中心城区一共有44个保障性住房项目，其中有27个项目位于三环路以外。其中大部分选址在交通性极强的路段旁，和生活性干道的联系并不通畅。例如三环路边上的西蜀瑞苑。乘坐公共交通工具需要跨越交通干道，可达性和便捷度较差。另外，有一些保障性住房周边都是一些未开发的地块，或者处于新建状态，较为偏僻，给人不安全、被孤立的感觉，不能为保障性居民带来更多的福利。

2、缺乏完善的公共服务设施

对6个已经投入使用的保障性住房小区进行调查，几乎每个小区都存在如就医不便、学龄儿童上学不便、买菜购物过于依赖流动摊贩等问题。当小区入住户数逐渐增多时，居民对绿地、公共活动空间的需求也迅速增加，这些问题将日渐明显，将大大增加中低收入阶层的生活、工作等其他方面的困难。

3、交通便利程度不足

城市边缘地区的公共交通覆盖量较低，线路单一，路线的可达范围有限，大大降低了中低收入人群出行的方便度。例如，三环路沿线多是郊区线路，晚上收车早，趟数少，等待时间长。目前仅有锦江区三环路外几个保障性住房距离地铁站点比较近，但地铁站与小区衔接仍存在一些不便。并且，保障性住房居民的居住地和工作地距离通常较远，通勤的时间成本和价格成本都会增长，这些都对中低收入人群有严重影响。

4、就业机会减少

中低收入人群普遍受教育程度比较低，大量的就业机会则集中在城市中心地区的服务行业。长距离的职住关系和通勤压力可能会使一些低收入人群不得已放弃已有的工作，这就变成了保障性住房解决了住房问题，却造成了生活生计问题。大多数集中到城郊的人需要回到市中心来就业。交通便捷度不够、交通成本过高等原因使居民的就业机会相应减少，面临就近再就业的问题。

四、成都市保障性住房空间区位选择的建议

保障性住房的空间选址不仅会影响低收入家庭的生活质量、福利水平和发展计划，也会影响整个城市的社会空间演变。在此，笔者为成都市保障性住房空间区位选择提出以下建议：

注重基础调研，建立科学的保障房评价体系。可以科学指导保障性住房的规划和建设，改善保障性住房的社会公平属性。

提倡在商品房住区配建保障性住房，完善公共设施配套。配建方式既可以避免大面积集中式发展的恶性循环，又可以降低重复建设率，促进公共设施的共享性和公平性。

提倡发展以公共交通为导向的开发模式。一种方式是将保障性住房选址于地铁沿线末端，距离站点步行10—15分钟的地区，因为地铁末端周边地区相对偏僻，地价较低，保障性住区的建设和入住可以带动周边地区的发展;另外一种方式是建立完善的交通换乘系统，比如规划社区巴士路线、提供非机动车换乘工具等，从而可以适当延长距离地铁站的距离。

发展职住适度混合模式。职住混合主张将无污染工业、第三产业适度地安排在住区的内部，从而降低通勤成本，保证就近就业。老区改建时可以把保障性住房布局在毗邻地块，政府提供简单培训，帮助居民就业。新城区规划时可以在保障性住房小区配置完善的公共设施、基础设施，确定合理配建比，预留产业用地。

【参考文献】

[1] 吕  艳， 扈文秀. 保障性住房建设方式及选址问题研究[J]. 西安财经学院学报， 2010，23（5）：35-39.

[2] 陈泓冰， 林  超. 基于GIS的保障性住房选址的决策因素分析[J]. 测绘与空间地理信息， 2014，10：003.

[3] 陈双阳. 南京保障性住房空间分布特征及成因初探[J]. 城乡治理与规划改革， 2014.

【作者简介】

毛颖，硕士研究生学历，四川旅游学院艺术系教师。

谢科，硕士研究生学历，四川旅游学院艺术系风景园林教研室主任、副教授。