情势变更原则在房地产买卖合同纠纷中的适用刍议

【摘要】现阶段，随着我国社会主义市场经济逐步发展和完善，我国颁布了一系列关于房地产宏观措施，在促进房地产行业健康发展的同时，在实际房地产买卖的过程中，也出现了很多买卖合同难以履行的情况，使开发商和业主不知道何去何从，只能够借助“情境变更原则”来维护自身的利益。本文针对目前情势变更原则在房地产买卖合同纠纷中的适用现状以及存在的问题，提出几点有效的措施和建议，从而解决在实际应用过程中出现的问题。

【关键词】情势变更原则；房地产买卖；合同纠纷；适用措施

情势变更原则主要是被广泛应用于民商法中，具体包括了公平和诚信原则，是保护当事人权益一种具体手段，但是为保证交易的稳定性和相对方的权益，在实际过程中，也要严格遵循其适用的范围和条件，这样才能够防止出现社会不公的情况。

一、情势变更原则综述

（一）情势变更原则内涵

所谓“情势”主要是指其作为法律形成的基础和环节，从而形成的一切客观事实，主要是侧重动态的变化情况。而“变更”主要是指情势在客观方式上出现的异动情况，因此也能够分为：永久的变更、短暂的变更、以及自然的变更等内容。我国“情势变更原则”的正式确立于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释【2009】5号）第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。可见情势变更原则其意义就在于能够利用司法权力的介入，改变自己确定的合同和条款，撤销合同，在这里面重新分配交易的风险和利益，从而实现合同的正义，确保其出现不公平的情况。

（二）情势变更构成要素

首先，必须存在情势变更的事实。而且客观上要求这种情势变，更的出现达到导致双方订立合同时所依赖的客观情况和条件发生巨大变化的程度，但总体上低于不可抗力构成的标准，其次，情势变更需要出现在合同履行过程中。双方在签订合同时，对签订前及签订当时的情势已了然于胸，对于合同风险也有一定的预估，而合同正常履行完毕后，双方已不存在相对的权利义务，情势无论如何变化都不会影响到当事人的权益，所以只有在合同履行过程中，发生情势变更才可能导致当事人之间利益的极度不公平，才给情势变更原则的运用提供可能。再次，情势变更需符合未知性。合同是商事行为，任何当事人在签订合同时都应对合同履行过程中可能存在的风险有一个主观判断，并依据判断对合同条款做出合理安排，因此只有在情势变更存在不可预见性时，由当事人中的任何一方来承担合同风险呈现不公平性，需要运用情势变更原则防止出现利益失衡的特殊情况。接下来，情势变更不能将责任归结为双方当事人。这主要是指，双方当事人对于整个情势的变化以及结果都是无法进行预料的，尤其是在当事人发现情势变化之后，难以履行或者是替代，不能够在第一时间采取相关的补救措施，因此不能够将其简单归结为双方当事人的职责，一旦产生风险必须由过错双方承担风险责任。最后，维持合同双方的效力明显不公平。这主要是指在情势发生变更的过程中，需要根据某个个案判别其是否会丧失基础，从而造成合同的效果或者是目的无法实现，将其作为判断的尺度和标准。

（三）情势变更的必要性

由于合同是当事人双方之间共同具有的最高法律约束，双方必须严格依照合同行事，但在整个履行过程中客观环境和基础条件是随时变化的，因此在发生客观情势重大变化时，就会产生不平等的情况，这不仅会给当事人带来不利的影响，还会影响整个买卖合同的稳定性和交易的安全性，严重影响其交易效率，从而导致成本升高，因此需要利用情势变更原则对权利和义务进行二次调控，这样才能够确保其恢复公平。

二、情势变更原则在房地产买卖合同纠纷中适用分析

（一）情势变更原则适用的可能性

根据供求关系的变化情况，对于购房者而言，对于商品房的需求量会直接影响到整个房市的供求变化，从而直接影响到房价、开发商以及交易环节等内容，在这个过程中开发商也会使用各种方式进行炒作，从而直接影响整个房价的平稳运行，导致其周围环节发生十分明显的变化，国家为保护市场的健康发展，进行必要的管理和调控在所难免。而房地产政策调控又会造成对房地产买卖合同双方利益的影响，那么既要服从国家对市场调控的大局，又要保障房地产买卖合同双方当事人的正当利益，实现广义上的公平合理，恰当运用情势变更原则，解决房地产买卖合同履行过程中出现的问题，则成为一种必要手段。

（二）商品房买卖合同履行是时间性

我国商品房买卖合同多数为预售合同，即在合同签订之后，房屋依然处于一个建造实施阶段，距离其完工之后向购房者实际交付还有很长的时间，因此整个合同的履行周期较长，难免要受到社会主义市场经济的影响、国家政策调控的影响等，从而导致商品房买卖合同履行中出现更多的不确定性，严重的会出现难以继续履行的情况，商品房买卖合同履行的时间性，给情势变更原则的适用提供了更多可能性。

（三）买卖合同受到国家政策的干扰

我国房地产市场存在特殊性，国人对于房屋的需求存在不可替代性，跟风现象明显，容易形成市场短期内出现重大变化，从而严重影响了整个商品房买卖市场的安全性和稳定性，国家调控成为控制房市稳定的重要手段。就目前而言，商品房买卖的走势和特征直接受到国家政策调控的影响，其特征也符合情势变更原则适用的特点，有助于当事人对于自身的权利和义务进行适当额调控，从而确保二者利益平衡。

三、情势变更原则适用的主要类型

（一）国家法律的调整

在整个商品房预售的过程中，政策法规具有较强的干预性，因此在履行过程中，需要针对国家相应法律法规的修改和调整，对商品房买卖合同的履行做出安排，这样才能够确保在双方签订商品房买卖合同以及在合同履行过程中，当政策环境发生变化时，既符合国家政策法规的规定，又合法保护当事人的权益。

（二）国家预售政策调控

对于国家商品房在预售的过程中，需要根据交易市场中的不同变化情况进行相应的调控和调整，这样才能够确保合同履行的公平性和安全性，因此对于这种情况就需要根据情势进行变化。

（三）外部环境变化

外部环境变化主要是指经济环境发生了很大的变化，利用其去衡量各种价格、税率等变化情况，只有这样才能够正确处理情势变化中的经济环境和商业风险变化，将二者的变化情况、可预见性、实质发展情况等去分析和判断，这样才能够防止出现通货膨胀或者是物价上涨，根据这种社会主义外部经济的变化情况的改变我们称之为情势变更。

四、情势变更原则在房地产买卖合同纠纷中具体原则

（一）房地产新政内容简要

首先，从2010年4月开始，我国贷款首付其比例逐步提高，对于购买的首套住房建筑面积主要是在90平方米以上的家庭，在整个货款首付的过程中，其比例不能够低于30%，而对于整个住房来讲，第二套住房要超过一半以上。从4月17日起，商业银行对于整个第三套购房者而言，房贷暂且发放，自2011年起，很多住房者打算一次性付款，在购买第三套房者而言更会受到影响。

（二）房价大幅度变化和情势变更关系

我国经济环境的发展变化也属于商品房买卖合同中情势变更中的一种，房价的变化受市场和政策的影响，从几年前的大幅上涨，开发商多发违约，到后期房市冷谈，购房者拒绝履行合同，均是由于市场环境变化造成合同当事人利益的不平衡，维有适当运用合法手段进行调整，方能使继续履行合同成为可能。

（三）价格变动能否和当事人有关联

现阶段由于我国市场价格会出现一系列变动情况，而且具有不确定性，在很多商品房买卖的过程中，必须要按照国家出台的一些房价政策，做好房价调控，例如：下列房价幅度下降或者上升是无法预见的。由此可见，国家的调控都是无形的，购房者是无法预计其合适出现的，因此其实际也超过了市场的调控，从而具有无形之手。

房屋价格在一定区间的涨跌是市场经济的正常现象，是商品房买卖合同双方都应承担的市场风险。但由于调控或市场不正常变动而引发的房屋价格异动，往往超出了当事人的预测能力，也超出其能够承担的风险的范围，例如购房者宁愿放弃购买的房屋，也不愿意再履行还贷的义务，并非单纯是不诚信的表现，而是经过利益衡量，继续偿还贷款的支出，远远大于所得房屋价值，而做出不履行行为，而此时运用情势变更原则进行处理，才能够解决房产买卖合同中的某些纠纷，促进房地产市场的良性发展。

五、结束语

综上所述，对于房地产买卖合同纠纷而言，将情势变更原则应用其中，其优势是显而易见的，本文从情势变更原则综述、情势变更原则在房地产买卖合同纠纷中适用分析、情势变更原则适用的主要类型以及情势变更原则在房地产买卖合同纠纷中具体原则等几个方面去分析，从而增强情势变更原则的适用性和有效性，提高情势变更原则在房地产买卖合同纠纷中的质量和水平。

参考文献：

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[2]魏济民.浅议建筑房地产合同纠纷中情势变更原则的适用[J].仲裁研究，2014.19

[3]洪波.房地产宏观调控下房屋买卖纠纷审判实务研究——以情势变更原则的适用为视角[J].人民司法，2016.21

作者简介：

胡秀萍（1974.7-），女，河北唐山人，中国社会科学院研究生院，一级注册建造师、三级心理询咨询，专职律师，研究方向：民商事诉讼，建筑房地产专业法律。