“营改增”对房地产企业的影响及对策分析

陈泽伟

摘要：2016年5月1日起，房地产业被纳入了“营改增”改革的的试点范围，这对于房地产行业机会与挑战并存。这项重大的税制改革对于我国房地产行业的健康发展具有重要的意义。

关键词：营改增 房地产企业 影响 对策

一、概述

（一）“营改增”的进程

营业税改增值税的进程开始于2012年1月1日，上海率先设立试点在交通运输业和部分现代服务业进行“营改增”改革。2016年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等也被纳入“营改增”改革的试点范围。这标志着我国营业税全面实施。并且抵扣范围包括企业新增的不动产需缴纳的增值税，起到很好的减税效果。

（二）“营改增”的意义

1、有利于减轻房地产企业的税负

营业税的征收对象商品和劳务的收入总额，在商品流通的环节存在重复征税的问题。而增值税的征收对象是商品流通过程中的增值额，其可以避免商品在流通中重复征税的问题。我国房地产企业在征收营业税时期，采购时缴纳的销项税无法抵扣，在销售时需按售价全额缴纳营业税，重复征税加大了企业的税负，最终将税费转嫁到房价上，这对于房地产的发展带来过大的负担。

2、有利于进一步完善增值税税收链条

房地产行业与许多原征收营业税的行业相关，房地产企业从上游企业购进的商品劳务所产生的增值税无法抵扣，增值税进入房地产开发成本。 当不动产开发完成进行销售时，因房地产企业不是增值税纳税企业，其下游的企业也无法进行增值税抵扣。在2016年之前，房地产业还是缴纳营业税，房地产全面实行“营改增”，能完善增值税纳税链条，提高经济效率。

3、有利于规范市场经济运行

并且在“营改增”的大环境下，原房地产上游的不规范的企业将面临被淘汰的风险，降低房地产企业的涉税风险，并且这对于房地产行业本身也具有规范作用，因为之前征收营业税时期，对于其开出的发票不易识别其交易真实性，在进行改为缴纳增值税之后，其增值税发票需要核验，从而更好地规范房地产企业的纳税行为。所以营业税改为增值税可以对企业向规范化、有序化方面发展起到倒逼作用。

4、有利于促进房价趋于合理水平

当前市场房价高企，“营改增”之后，减轻了房地产企业的税负，降低了房地产企业的成本，进而有助于房价降低，促进房地产市场更健康地发展。并且非房地产企业购房的成本大，在“营改增”之后，购房的企业能够凭借购房的进项税进行抵扣，这有利于扩大房地产企业的销售规模。

二、“营改增”对房地产企业的影响

（一）“营改增”对房地产企业税负的影响

实施“营改增”后，取消了原房地产业适用的5%的营业税率，改按11%增值税计征。在税率上虽然大幅提高，但是从上游取得的增值税发票可以用于抵扣，从而避免了重复征税。比如：假设企业销售收入为2000万元，成本1000万元，增值税的进项税按17%计算。那么，在缴纳营业税时，企业需要缴纳的营业税税费为100万元，在改革之后，企业需要缴纳的增值税税额为53万元，在一定程度上降低了企业的税负。但是与房地产相关联的产业多，在实际操作中容易发生各种各样的无法抵扣的情况，例如企业个别建筑材料在小规模纳税人处购买，不能抵扣进项税。并且，房地产的上游行业建筑进行“营改增”之后，房地产行业可能会承受其转嫁而来的成本。比如人工成本在建筑业的成本中也占据很大的比重，基于建筑的劳务用工多为民工的现状，劳务用工的人工成本没有用来抵扣的进项税，会加大建筑企业的人工成本的税负压力。并且在在“营改增”之前购入的物料可能存在无法抵扣的情况。总体而言，“营改增”能够缓解房地产企业税负过重的问题，但是可能在实际工作中，可能存在各种因素导致减负效果被削弱。

（二）“营改增”对财务报表的影响

1、“营改增”对资产负债表的影响

“营改增”对资产负债表的影响主要体现在对于资产中的固定资产，以及负债中的应交税费的数额的变动。固定资产在房地产企业中比重大，改革之后，固定资产的入账价值因进项税可抵扣而降低，从而固定资产的金额降低。应交税费项目中，虽然改革之前的营业税以及改革之后的增值税都是计入应交税费，但是这两者的计税基数以及税率不一样，最终的结果也有所差别。因此在其他条件不变的情况下，房地产企业的流动资产占总资产的比重将增加，优化企业资产结构，利于企业长期发展。

2、“营改增”对利润表的影响

“营改增”对利润表的影响主要体现在对销售收入、营业税金及附加的影响，增值税是价外税，不计入营业收入内。营业收入剔除增值税之后，数额会有下降。例如：一房地产开发商出售商品房，获得的总收入为2200万元。在税制改革之前，其计入营业收入的金额为2200万元。但在税制改革之后，其计入营业收入的金额为：2200/（1+11%）=2000万元，收入减少了200万元，下降幅度约为10%。 在营业税金及附加不再核算企业应缴纳的营业税额，导致其一定程度地下降。

3、“营改增”对现金流量表的影响

增值税对现金流量表的影响主要体现在经营活动现金流量的减少，以及筹资活动现金流量增多。因为房地产生产周期长，进项税于房地产项目前期支付，造成大量的经营活动现金流出。但是进项税只有在房产销售等产生收入时才能被抵扣，房地产建设周期长，购买物料及装备付出的税费到抵扣的期间长，会给公司的现金流量造成较大的不利影响。因此会给项目前期带来较大的现金流压力.但是总体而言，最终导致现金净流量增加，因为进项税额能够抵扣使得其现金流出量缩减，，从而让企业有了更充裕的资金来从事其他的投资活动，从而房地产企业能够加强投资，有助于让企业的现金流更加顺畅。房地产的资金需求量大，并且在这个竞争越来越白热化的时代，房地产要扩大竞争力，需要进行大规模的融资，来购买土地，进行销售等等，这也会造成筹资活动的现金流量的大规模增大以及企业负债的增多。

（三）“营改增”对房地产企业财务风险管理的影响

1、对房地产企业的财务人员的专业技能和业务素质提出了更高的要求

在“营改增”方案实施之后，因为会计核算会对税制改革产生联动反应，并且对于会计的纳税申报，纳税筹划等提出了更高的要求。财务工作人员需要及时地学习最新的核算方法来适应税制改革带来的变化。房地产企业的财务管理人员对于需从企业整体的角度，并兼顾市场的发展状况对本行业以及本企业的改革后的发展状况进行前瞻性的预判，从而能够科学合理地制定房地产企业未来的发展规划。实行营改增之后，财务工作人员要计算增值税应纳税额，会计核算上对于一些特殊的交易有特殊的处理方式，比如销售折让和商业折扣等交易的关于增值税的处理，其中税额的抵扣需要取得增值税专用发票才能进行，这就要求各部门之间协调好发票的管理工作。

2、促进房地产企业资本结构优化

房地产的税负降低，相当于政府对房地产企业给予政策性倾斜，给房地产企业一个有利的发展环境。在这种利好的趋势下，房地产企业管理人员应该把握时机，审时度势寻找最佳的资本结构，并将风险控制在企业能够承受的范围，从而提高企业的盈利能力以及加强企业的市场竞争力。

三、现阶段房地产企业应对“营改增”的策略

（一）加强房地产企业会计人才队伍建设

“营改增”给房地产行业财务从业者带来了新的挑战，所以进一步提升财务工作者的专业技能以及综合能力迫在眉睫。首先，房地产企业需要加大培训的力度，并且对于专业技能展开定期的考核以及竞赛等，提高会计从业能力对于改革的了解度，并且增强其对于企业你的防范能力。其次，需要加强企业财务部门与其他部门的沟通与联系，税制改革牵一发而动全身，需要财务部门牵头来把握此次税制改革带来的机遇，防范可能带来的风险。

（二）优化房地产企业的纳税筹划工作

房地产行业发生税制改革，企业原有的纳税筹划方案已不再适用。纳税筹划是应对税制改革带来的压力的关键性突破口，所以房地产企业应明确自身企业的实际经营的状况以及自身的纳税承受能力，将其进行综合考虑，从而制定出符合企业的纳税筹划方案。除此之外，要给予纳税筹划足够的重视，将纳税主体的税费借助流通环节进行合理地转移，从而使房地产企业能够更好地享受国家的税收优惠政策，从而进一步降低房地产企业的成本，提高其竞争水平。

（三）加强房地产企业内部控制

营业税改增值税对于企业的内部控制提出了更高的要求，企业要依照切身情况，特别是增值税相关的凭证的开具以及保管，制定与“营改增”相关的内部控制措施，从而能够在税制改革之后及时地发现税务的漏洞。内部控制相关人员应进一步加强自身的专业能力，学习税收方面的新知识，从而更好地防范税收风险，以及减少法律风险。

（四）重新构建投资、预算、成本模型

在“营改增”之后，由价内税向价外税转变，税率的变化给企业原有的投资、预算、成本模型产生极大地冲击。企业需要根据“营改增”带来的影响，并且根据上下游的变动情况，以及市场状况等因素重新构建投资模型，从而使投资模型更符合实际情况。原有的预算模型将不能很好地指导企业的运营的调整与控制，并在同一会计期间的新老两种的预算进行兼容性的考虑。税收的变化会改变房地产的成本，通过成本的测算，从而更好地反应房地产企业成本。

（五）谨慎地选择合作伙伴

选择合适的合作伙伴是房地产企业在“营改增”之后获得更多的经济利益的保障因素，首先，合作的企业需要具备开具增值税发票的纳税资格，房地产企业现阶段一些物料等缺少增值税发票，从而导致不能更好地享受到营改增带来的税负的减轻。企业在上游企业选择交易对象时，应选择具有相应资格的供应商，从而更好地享受“营改增”政策所带来的税收优惠。并且，在选择合作伙伴时，应重点考虑合作伙伴的信用情况以及公司的实际实力，从而降低企业的整体风险。

四、结束语

“营改增”对于房地产行业及其相关行业带来较大的影响，短期而言，会对房地产企造成较大的冲击。但是房地产企业若能把握机会，科学合理地应对，从长期来看，会给房地产企业带来税负的减轻。

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