城镇化与房地产市场需求变动探讨

摘要： 我国正处于城镇化快速发展时期，房地产作为我国先导性基础产业是城镇化过程中重要的物质载体，而城镇化进程的加快又进一步拉动了房地产市场需求的增加。房地产与城镇化息息相关，为定量得出二者之间互动影响程度，通过构建联立方程模型实证分析2000-2015年我国房地产市场需求与城镇化之间关系，结果发现城镇化与房地产之间存在正向的互动关系，但城镇化对房地产的正向影响更为明显。

关键词：城镇化；房地产市场需求；方程模型

中图分类号：F2文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.14.005

1引言

十八大以来，城镇化越来越受到社会各界关注，近几年的中央工作会议一直把“加快新型城镇化建设速度”列为主要任务之一，尤其是随着我国经济进入“新常态”，积极稳妥推进新型城镇化对保持经济持续健康发展、加快产业结构转型升级、促进社会全面进步等发挥着不可或缺的作用。事实上，城镇化水平与房地产市场发展规模密切相关，新型城镇化一方面为房地产业的发展带来巨大机遇，促进了房地产业加快转型，推动了房地产业发展新阶段，创造了我国房地产业发展新模式；另一方面也为房地产业提出了适应宏观政策环境、社会经济环境、行业游戏规则、政府需求新变化的要求，因此，新型城镇化为房地产业发展带来了难得的机遇，同时也伴随着严峻的挑战，探讨新型城镇化与房地产业相关问题极具现实意义。

房地产业关系国计民生，作为国民经济的支柱产业，其持续健康发展对国民经济和人民生活十分关键，改革开放以来，我国房地产业成就卓著，不仅为我国新型城镇化发展奠定了物质基础，推动了新型城镇化的发展，还极大改善了人民生活水平。推进以人为核心的新型城镇化，关键在于解决人民住房问题，房地产业是城镇化的重要载体，其良好发展为城镇化提供了良好的外部环境和物质条件；从城市整体功能和形象角度看，房地产业不仅改善了城镇的投资环境，还优化了城镇的空间结构，提高了城镇的综合竞争力；房地产与20多个产业有直接关系，共涉及上下游50多个行业，因此，房地产业能通过较大的乘数作用，直接或间接引导和影响很多相关产业的发展，并为新型城镇化条件下其他产业的发展提供先导性和基础性条件。然而，现实生活中房价过高一直为人诟病，为保证房地产业和城镇化的健康发展国家开展了一系列举措，如2016年《政府工作报告》明确指出：“推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展”，总体而言，房地产业对我国新型城镇化的贡献不容忽视。

房地产业与城镇化息息相关，虽然已有学者采用实证研究探讨二者的关系，认为城镇化率的提高将促进房地产市场需求增长、新型城镇化水平和房地产价格之间存在正向的长期均衡关系。但对于城镇化与房地产市场需求，很少有文献定量研究二者之间互动影响程度，是城镇化进程更能推动房地产市场的需求，还是房地产市场需求的增加更能拉动城镇化进程，其原因又何在？本文从城镇化与房地产市场二者互相影响程度不同的视角出发，构建联立方程模型，研究分析二者之间相互作用关系。

2房地产与新型城镇化的实证分析

以往文献主要基于预设的理论采用普通单方程检验房地产与城镇化之间的关系，但这一方法在准确性方面明显不足，为了克服固有缺陷，本文采用更为准确的方程模型来检验二者的互动关系，事实上，方程模型从系统论出发能够把一个整个系统中的多个变量之间可能存在的双向的或多向的因果关系表达出来。

2.1理论模型

根据对房地产与城镇化影响因素的归纳总结，本文联立如下方程模型：

其中mj表示商品房销售面积，cz表示城镇化率（城镇人口比例），gz表示居民平均工资，jg表示商品房平均销售价格，gdp表示人均国民生产总值，xf表示居民消费价格，cy表示第三产业贡献率，xs表示每十万人口高等学校平均在校生数，qc表示每百户家用汽车拥有量α0，β0分别表示两方程的固定效应，α1，α2，α3，α4，α5；β1，β2，β3，β4，β5分别表示两方程的待估系数；εf，εt分别是两方程的扰动项。由于各个变量取值单位不一致，为减少异方差的影响，所有变量均取对数值。本文选取中国2000-2015年数据进行实证分析，所使用数据来源于《中国统计年鉴》，样本的基本描述性统计量如表1所示。

对2000-2015年样本数据的实证结果如表3，房地产商品房销售面积与城镇化进程之间存在双向因果关系，R2=0.99，也说明方程的拟合效果很好。城镇化进程每完成1%，房地产销售增加近1.19%，可见在不断推进城镇化进程中，城镇化对房地产市场需求产生巨大的促进作用。因为在城镇化规模不断扩大中，产业内容越来越丰富，产业结构从低层次向高层次发展，第一、第二产业在社会经济中所占比重会逐渐下降，而第三产业比重明显上升，房地产作为第三产业，城镇化从不同层面都会对其产生影响：第一，消费性需求。推进城镇化意味着数以千万的农村人口进入城镇，意味着对旧城进行改造，意味着旅游、娱乐、休闲等流动性消费的增加，而这些无疑会刺激刚性住房需求、改善型住房需求、非住宅类房地产需求的增加；第二，生产性需求。为吸纳城镇化过程中过剩的农村劳动力和新增城镇劳动力，社会势必要扩增就业岗位，建造更多的工厂厂房、办公用房、服务业用房及其他生产经营性用房，由此可见，城镇化进程拉动房地产的生产性需求；第三，投资性需求。房地产本身就具有耐用消费品和投资品的双重属性，且房地产投资风险小，收益稳定加上前述消费性和生产性房地产需求的增加，不少开发商和市民对房地产市场持乐观态度，增加对房地产的投资。

反观房地产对城镇化的影响程度发现：房地产销售每增加1%，促进城镇化进程0.022%。有研究表明，随着经济发展，第二第三产业的发展对人口城镇化有正向推动作用，其中第三产业的推动作用最为明显。在城镇化进程中城镇会新增大量劳动力，而房地产作为发展迅速的第三产业同时又是庞大的吸纳劳动力产业，快速发展使之自身不仅能吸纳大量人员就业，还通过拉动建筑业为大量农民工和城市低技能居民提供就业岗位，加快了人口城镇化。根据二者之间的互动系数大小可知，城镇化对房地产业发展的促进作用更大，而房地产发展对城镇化进程虽然有一定的影响，效果并不显著。从表2中也可发现人均gdp对城镇化的推动作用最为明显，因为城镇化是经济发展的产物，没有经济发展水平的提高就不可能发生城镇化过程，由此可见，虽然影响城镇化进程的因素是复杂多样的，但从总体上讲，经济发展是促进城镇化的根本因素。

3结论与建议

通过实证研究表明，城市化与房地产之间存在明显的互动关系，且房地产对城镇化的推动作用要大于城镇化对其的推动。我国正处于城镇化快速发展阶段，特别是中国进入经济“新常态”时期，城镇化进程必将长期从不同层面推动房地产市场需求的快速增长，首先就直接带动了房地产的消费性需求和生产性需求，同时城镇化通过影响人们对未来房地产市场的预期间接增加投资性需求。而房地产作为一种城市形态的产业，其兴起和发展都离不开城市，城市化进程中其不仅是重要的物质载体，更是起着城市经济活动中链接生活与生产的作用，改善城市生活、生产和就业，促进城市发展。但因为城镇化是一个历史性问题，需要从不同角度考虑其影响因素，房地产对其有促进作用，但并不如其对房地产更为明显的推动作用。

综上所述，如今在“新常态”大背景下，中国摒弃传统的城市化模式，将城镇化进程控制在中高速发展，转变“人口城镇化”为“质量城镇化”，实现城乡统筹发展，相信随着一些中小城镇的崛起，中国房地产市场容量将进一步提升。而同时，为进一步加强房地产对城镇化的促进作用，推动城镇化更好更快发展，房地产需要顺应新常态，进行转型创新发展，为市场提供有效供给，完善市场配置和政府保障相结合，满足人民群众最基本的住房需求，支持改善型需求，合理进行投机性购房，要特别关注农民工住房问题，使得每一个进城的农民工都能更好的融入城市生活。加大加强与相关产业的合作发展，扩大产业群，延长产品线。城镇化发展过程中并不是孤立地发展房地产业，买地建房即可，产城融合要求房地产业能够带动相关产业特别是服务业的发展，提高城市质量。

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