我国房地产开发成本控制问题及措施研究

张琪

摘要： 成本控制是房地产企业经营活动中最为重要的工作之一，贯穿于房地产项目的整个运作过程，因此是每个房地产企业都非常关心的问题。房地产行业具有建设周期长、专业性强、资金投入大、受市场影响比较大等特点，使其具有较高的风险。因此，成本控制对房地产企业的健康稳定发展起着非常重要的作用。为此，通过对目前我国房地产业项目开发成本控制中存在的主要问题进行分析，提出了房地产企业项目开发各阶段成本控制措施。

关键词：房地产：成本控制；控制措施

中图分类号：F83文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.14.060

1我国房地产开发成本控制存在的主要问题

1.1忽视项目前期成本控制

决策阶段是一个项目成本控制的非常重要的阶段，决策阶段往往只占总成本非常小的比例，却在房地产企业成本控制中起着至关重要的角色。但是在实际经营中，房地产企业的策划报告往往是为了融资目的，导致了其侧重于项目的包装，降低了其可操作性。造成这种现状的主要原因是，一方面我国房地产商一直处于卖方市场，房地产高收益的特性使得房地产商过于重视圈地、建房、买房，而忽视了决策阶段的成本控制，另一方面我国房地产企业缺乏专业的成本控制人才，人员流动性也较高，导致了即使房地产企业想做一份科学合理的对成本控制具有指导意义的决策报告也缺乏必要的人才基础。

房地产企业通常重视施工阶段的成本管理，而忽视设计阶段的成本控制。目前，我国房地产企业普遍缺乏有关设计阶段成本控制的有关规则制度，使得当设计费用超标时房地产企业无法采取相应的措施。缺乏设计阶段成本控制的有关规则制度也使得有关工作人员和设计单位的权责和利益的不明确，相应管理人员缺乏成本控制的积极性。项目的成本管理是一项综合性非常高的工作，需要相应人员具有丰富的知识和实际经验，但是目前设计人员普遍缺乏预算概念和知识，不了解各类建材价格及预算价格，无法对项目进行有效的预算。

1.2项目建设阶段成本控制机制不完善

首先招投标阶段存在严重的地方保护主义和行政干预，总是有一些实力次于其他公司，但却能得到一些保留标段的情况，或者对外来企业区别对待，要求外来企业降级投标，地方保护主义在房地产投标中非常严重。招投标过程中一些不平等的外部条件使得招投标形式化，无法发挥其提供质量和降低价格的目的，部分房地产企业无法通过招投标实现有效的成本控制。招标市场的不规范，使得招投标无法真正地起到成本控制的作用。目前我国的房地产招投标体系尚不完善，招投标市场不够成熟，监督体制在房地产招投标过程中的作用还不明显。部分单位本不具有招标资格，却利用一些非常规手段获取招标资格。

房地产项目的建设具有周期长，不可逆等特点，项目建设过程中经常遇到返工、停工等增加项目成本的事件。很多房地产企业对项目建设的成本非常重视，但是往往将工作重心放在监控项目质量和材料使用上，而忽视了项目变更的成本控制，主要原因是房地产企业没有一套健全的项目变更申请、测量和审核制度，导致了项目变更的权责不清，项目变成的执行不力，项目变更随意性较大等问题，缺乏行之有效的控制和监督。这使得房地产项目施工阶段的成本难以控制，支出经常超出预算。

1.3房地产企业信息化水平落后

房地产企业信息化水平落后首先体现在合同的管理方式落后。合同控制是成本控制和资金控制的基础，房地产企业需要处理大量的合同，需要核对的信息量非常之大，一旦出现差错，纠正错误将损耗大量的人力。目前我国房地产企业缺乏信息化的工具辅助合同的处理，使其效率较低，容易出错。同时，随着房地产开发企业规模的不断增长，其产品的类型也不断多元化，其对成本控制的信息化要求也随着增加。但是，目前我国房地产企业仍主要依赖Office等常规软件进行数据的整理和分析，无法进行详细的具有参考价值的动态查询分析，使得数据分析的准确性和可靠性无法保障。

1.4缺乏规范的成本控制体系

房地产企业缺乏规范的成本控制体系主要体现在成本控制缺乏全面性和科学性，缺乏有效的责任考核机制两个方面。我国许多房地产企业已经意识到成本控制的重要性，专门设立了负责成本控制的部分，然而房地产企业内部缺乏规范化、制度化和程序化的成本控制体系，使得其成本控制仍然处于粗放式管理的阶段。我国有各类房地产企业3万余家，其中大部分房地产企业规模有限，这些企业受规模限制缺乏规范的现代企业制度，机构的设置不完整，岗位分工不够明晰，导致了其成本控制缺乏的责任考核机制不完善。

2房地产企业项目开发各阶段成本控制措施

2.1决策阶段成本控制

决策阶段的成本控制必须基于规范的项目可行性研究，科学且合理的可行性分析报告能为决策提供依据。房地产企业的可行性研究应该从经济、技术和市场三方面着手，预测项目的前景，对其做出综合评价，给出经济上是否合理、技术上是否可行的建议。可行性分析报告使项目决策可以程序化、科学化，提高项目决策的可靠性，帮助房地产企业更透彻的理解项目特点和市场环境，有效规避项目风险，增加房地产企业对项目的把控能力。对于房地产项目的综合评价应该基于一套科学的评价指标体系，这些指标应该充分考虑该项目的社会效益、经济效益和环境效益等多种因素。通常房地产项目的可行性分析应该包括规划评价、市场定位评价、设计方案评价和经济评价多方面。决策阶段的还应该充分考虑项目风险，包括财务风险、政策风险、购买力风险等多重风险指标，防范风险事故的发生和建立有效的应对风险的机制。

2.2设计阶段成本控制

设计阶段是整个项目成本控制的重要阶段。一个项目的设计对建设工期、项目造价、工程质量，以及其经济效益都起着至关重要的作用。房地产企业做好设计阶段的成本控制首先可以推行设计招标的方式。通过使用设计招标的方式，房地产企业可以有效地防范设计阶段不规范行为的发生，保障项目的设计工作交由具有足够实力和资历的单位进行，保证具有实力的单位在公平的竞争环境下竞争，这种方式不仅可以保障房地产企业设计的质量，而且可以尽可能地控制成本。

同时，房地产企业不仅应该重视设计单位的选取、成本的控制，还应该重视设计过程中的审核，使项目的设计时刻处于其监控之中，保证项目设计的质量。加强设计过程中的审核可以将工程变更控制前施工之前，尽可能减少工程变更增加项目成本。对于设计的审核，房地产公司一方面可以聘请外部审图公司对项目设计进行全方位的审核，另一方面可以利用公司内部员工基于管理经验对项目设计进行审核。

2.3项目建设阶段的成本控制

项目建设阶段首先是对制定项目进行外包，房地产企业可以通过招标的方式进行项目的外包，通过这种方式，房地产企业可以选出管理水平较高、技术能力较强的承包单位，同时可以尽可能地节约成本。对于项目外包的招标，应该建立公平的竞争环境，保证没有任何承包单位会被区别对待，同时应该制定相应的招标程序和招标合同，以便对承包单位进行对比分析，从而做出可能的整体评价。招标的方式多种多样，包括公开招标、邀请招标、议标等方式，每种方式有其特点和局限性，因此房地产企业应该综合考虑招标项目的特点选择招标方式。

设备采购和工程材料的管理是项目建设阶段成本控制的难点和重点。工程材料是工程造价中的主要构成部分，通常占总工程造价的65%以上，对整个项目的开发成本有很大影响。设备采购和工程材料采购环境的成本控制核心是信息和计划，通过基于大量价格信息制定明确的采购计划，可以有效地降低采购环节损失的概率，从而有效地控制项目建设成本。

参考文献

[1]袁静梅.保定市学府花园房地产开发项目前期成本控制问题研究[D].长春：吉林大学，2010.

[2]姚晓波.房地产开发成本控制存在的问题及对策[J].城市建设理论研究，2014，（26）.