从物权法角度分析打开封闭小区的可行性

摘 要：已经建成的小区，根据《物权法》规定非常明确，小区内道路、空地属于业主共有。如果要打开封闭小区，只能走征收、然后补偿的途径，从而实现使用权的移转，这在《物权法》上几乎是唯一的途径。本文简单讨论了打开封闭小区受阻的原因以及解决措施。

关键词：物权法；封闭小区；可行性

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2016）35-0237-01

作者简介：陈文阁（1991-），女，汉族，河南商丘人，天津师范大学法学院，民商法学专业硕士研究生。

一、封闭小区的界定及问题的提出

所谓封闭式小区，是指小区通过采取一定的方式人为地阻断小区与外界的联系。且不论封闭的程度如何，封闭小区大都处于一个围合的状态且有明确边界，封闭小区的形成与中国自古以来强调安全、私密、归属感的居住习惯密切相关。

根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第四条、第七十条、第七十三条，小区业主对小区建筑物的共有部分的共有权无疑是正当的，任何人都不得随意侵犯，在无正当理由的情况下，国家当然也应该受此法律的约束。而中央下发的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（下简称《意见》）指出：新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。这一政策似乎与《物权法》平等保护物权的基本精神相悖离的。一部分人据此认为打开封闭小区必然损害小区业主利益，是对公众私权的践踏。

二、不同情形下封闭小区的打开方式

（一）强制性打开封闭小区。包括：1.因占用公共道路而打开。《物权法》第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。该道路用地分为两种，即专用道路用地和非专用的城市规划道路用地。前者小区业主已经分摊了土地费用，属于业主共有产权，其存在是正当的、应受法律保护的。但后者因小区业主在购买房屋时并没有分摊，其性质仍是城镇公共道路，不属于业主共有。因此对于后者，政府有权随时要求打开且无任何法律上的障碍。2.依公共利益而打开。依据《物权法》第四十二条的规定，小区业主的利益应当让步于社会公共利益。当社区的封闭牵涉或者影响到到社会公共利益时，国家有权依照法律规定强制打开封闭社区。对于打开封闭社区的原因，《意见》关于打开封闭小区的主要原因是通过改变交通路网布局进而缓解城市交通压力。出于此目标而打开封闭小区明显符合公共利益的要求，是正当的、必要的。

（二）自主打开封闭小区，即小区业主依据《物权法》第七十条、第七十六条通过决议自愿拆除小区围墙，实现资源社会共享。小区业主有处置建筑物区分所有权的自由，有权自主决定打开封闭小区，这是值得倡导和鼓励的。

三、打开封闭小区可行性受阻的原因及处理

（一）打开封闭小区可行性受阻的原因

第一，安全及环境问题。一旦破墙，整个旧有的安防体系就全面崩溃，再造安防体系的费用也是非常巨大的。封闭小区一旦打开，社区管理体系势必发生改变，小区业主的人身和财产安全难以得到切实保障。没了围墙和门禁，小区内部道路上自由穿行的车辆、行人将会增多，从而导致噪音扰民问题。

第二，补偿措施不到位。据《物权法》第四十二条，国家征收、征用他人不动产的要给予权利人相应的补偿，而且补偿必须依照法定程序和数额进行。即公民为了社会公益作出了特别牺牲，国家应当予以公正补偿，以恢复社会正义和公平。但是，在实践中已经出现了不少征收补偿方面的纠纷使得权利人对政府的信任感大打折扣。业主们对政府在打开封闭小区过程中依法补偿的信心降至低谷，因而不愿配合。

第三，绿地和道路的产权问题。根据《物权法》第七十条、第七十一条，小区业主对小区内的道路、绿地享有排他使用权。而打开封闭社区会损害这一权利其实质是对原使用权的一种限制和负担。业主在购房时对社区内道路、绿地或其他公共资源已经进行了分摊的，若该封闭小区被国家通过征收、征用等手段强行打开，这无疑是对业主产权的践踏。

（二）打开封闭社区的促进措施

1.建立健全社区安全保障机制。打开封闭小区之后，小区的在安保方面有

以下两种方式可供考虑：其一是小区物业公司派专人负责各栋楼的安全巡视工作。其二是借鉴外国开放小区管理模式，实现监控系统全方位覆盖，将安保工作交由辖区警察负责。上述建议仅为初步构想，是否可行仍待进一步验证且需要在制度和法律上出台相应的配套措施。

2.切实依法补偿。明确打开封闭社区要坚持以保护公共利益为前提，同时尊重小区业主自治权。在封闭小区内的道路被国家征收、征用时，国家必须严格依照现有法律规定给予其足额补偿，以切实保障小区业主的合法权益。

3.转变业主固有观念。对于小区共有部分，各业主不可能单独地而是与其他业主共同“使用”小区道路等公用设施。打开封闭小区是对封闭小区内公用部分使用权的开放而非剥夺产权，业主并不因此丧失对道路、绿地的使用权、支配权。根据《物权法》第72条第一款，业主共有权这一权利本身伴随着不得抛弃的义务。面对日益高涨的物业管理费，政府打开封闭小区反而给予业主是否放弃义务的选择权。政府因打开封闭小区而给业主造成损失的当然也会给予其相应的赔偿或者补偿，因此，业主的经济利益也并未因“拆围墙”而受到实质损害。从这个角度看，“拆围墙”利人利己。

[ 参 考 文 献 ]

[1]吴限.大连率先叫停“封闭小区”[N].辽宁日报，2004-4-2.

[2]季怀才.行政补偿构成要件研究[M].北京：法律出版社，2006：40.