房地产企业税收筹划风险与防范策略

◎蔡杰



房地产企业税收筹划风险与防范策略

◎蔡杰

房地产行业是税收负担重，税种涉及广的一个行业。因此，它本身的税收复杂性决定了房地产行业成为税收筹划的重点。本文主要分析房地产行业在税收筹划时面临的政策风险，经营风险，执法风险，在此基础上提出相应解决策略，旨在降低房产企业涉税风险，使房地产企业利润最大化。

房地产企业面临的税收筹划风险

企业税收筹划风险指的是纳税人在为企业税收筹划时，由于各种不确定因素的影响，导致税收筹划预期结果和现实情况相反，使的企业利益受到损失。房地产企业税收筹划风险主要有以下几点：

政策风险

政策选择风险。企业认为采取的行为符合一个国家的政策精神，但实际上不符合多数国家承认的国家政策精神，结果成为钻税法漏洞的避税筹划而蒙受损失，即政策选择错误风险。

政策变化性风险。财务人员对新出台政策的信息收集力度不够。往往是政策进行了调整，而企业相关税收知识并未更新。

经营风险

房地产企业资金密集型企业决定其资金风险。若某一个环节的资金出现问题将引起整个房地产项目的瘫痪。因此，房地产企业必须保证资金供应的充足，房地产企业大部分资金都是通过举债而获得，而借入的资本额越大，税收筹划的空间越大，获取可能的税收筹划利益的机会也越大，但由此带来的财务风险也相应增大。

房地产税收筹划涉及面广，涉及到的税种繁多。任何筹划都有相应的投资及成本，如果忽略直接和间接成本影响，必然造成企业成本风险的发生。经营活动不是一成不变的，这种变化要求税收筹划方案随之发生改变，之前已经计划好的税收筹划方案可能已经不适用，所以如果企业对预期经济活动的判断失误或自身经营活动一旦发生变化，就很有可能失去纳税筹划条件，造成无法实现

减轻税负甚至加重税收负担的结果。

执法风险

税收筹划风险与税收的执法情况有很大的相关性。执法力度越大，税收筹划的风险就越大。税收筹划的最终目的是以节税的方式帮助纳税人实现利益最大化。严格从筹划的本质来说，税收筹划应当是合法的、符合立法者意图的行为。然而在企业实践中，税务机关在税务处理方面有很大的自由裁量权。要分辨某一行为究竟是属于纳税筹划行为，还是偷税、漏税行为，要看企业日常的纳税核算是否按规定操作。

房地产企业税收筹划风险防控的策略

房地产企业在制定税收筹划方案过程中，要全面考虑税收筹划的各种风险，并根据风险产生的原因，最大限度地采取措施进行规避。企业应从以下几个方面着手实施。

树立遵从税收制度意识，准确把握税收政策

关注税收政策的变化，避免政策风险。企业应采取各种行之有效的方式、方法，帮助财务人员及时了解、更新和掌握税务新政策，使财务人员具有规避企业税务风险的能力和政策敏感性。企业在实施纳税筹划前，不仅要密切关注与企业经营相关的税收政策，还要加强纳税筹划风险预警机制的建设和完善，针对纳税筹划过程进行动态监控，防范和减小风险发生几率，实现纳税收益，做出正确筹划方案。

合理利用税收差别和优惠条件。一是认清税收的地区差别。由于我国是发展中国家，地区经济发展不平衡，税收为引导资金流向和资源配置，使经济区域结构不断优化，对不同地区实行了不同的税收待遇。筹划中纳税人不能曲解税收优惠条款，滥用税收优惠，以欺骗手段骗取税收优惠，应充分了解税收优惠条款，并按法定程序进行申请，避免因程序不当而失去应有的权益。二是谨慎利用税收法规的缺陷和征管漏洞。从纳税筹划人角度出发，利用这些缺陷来减少税款虽然不违法，但是原先所谓的“合理避税”的方法可能因与我国立法意图存在一定的冲突，已经被新法规堵住漏洞，所以这个方法在使用过程中很容易产生风险，应该谨慎使用。

优化企业自身财务工作，降低财务风险

提高纳税筹划团队水平。纳税筹划人必须理解和把握本国税收法律的规定，洞悉法律中须完善之处和熟悉本国会计制度的规定，特别是有关纳税的会计处理。熟知合法与违法的界限，以及现行税法未来走势，能够从总体上确保纳税筹划、财务处理符合税收法规及征管规定，并能熟知税收业务对应的征管方法，企业可享受到的优惠条款，同时还必须清楚申请应具备的条件和严格遵守审批的程序，确保纳税及财会业务处理符合规范。

积极借助于税务中介机构的专业服务。税收筹划先天具有的专业性复杂性的特点，使得房地产开发企业往往仅凭自己的力量很难应付，房地产开发企业可以借助外脑，通过中介机构专业的税务服务，提高税收筹划方案的合法性和合规性，减少税收筹划风险同时，中介机构还可以作为企业筹划风险的外部监控人，代替企业内部审计部门的一部分职责，更好更专业地监督发现企业的筹划风险并提供解决方案。

加强与税务部门联系，搞好税企关系，避免执法风险

应重视信息交流和沟通。对内加强风险管理，促进有效信息交换，重视部门和人员的培训和沟通，让他们熟知纳税风险控制策略、目标、流程和效果。对外加强与中介机构的沟通合作。由于税收筹划方案的设计具有专业性、复杂性和时效性，企业仅凭自己的力量很难设计出最优方案，所以寻找一个专注于税收政策研究和咨询的中介机构就显得非常重要。

加强与当地税务机关的联系。充分理解征管的具体要求，提高有效信息传递力度，在此基础上进行纳税筹划和纳税申报。由于各地方税收征管方式不同，税务机关拥有较大的自由裁量权，企业只有在对税法的理解上达到与税务机关高度一致，特别是在某些模糊界线问题上的处理与税务机关达成共识，才可以有效避免筹划成果转化上的风险，加快企业发展。（作者单位：东北财经大学）