浅析房地产企业会计核算的难点与重点

文/韩平



浅析房地产企业会计核算的难点与重点

文/韩平

摘要：房地产企业会计核算与普通商业企业相比具有特殊性，所以其内部会计核算的重要性以及复杂性不言而喻。房地产企业要想实现建设的有序运行，就必须重视内部核算的难点和重点问题，只有这样才能针对性的提出企业内部会计核算的优化策略。因此本文通过探讨房地产企业会计核算的特点，分析当前房地产企业会计核算的难点和重点，然后提出具体的优化策略，希望可以为房地产企业会计核算的发展提供理论借鉴。

关键词：房地产企业；会计核算；难点和重点

房地产企业实施会计核算的主要目的是通过高效的会计核算方法对企业内部的日常财务进行核算，财务核算的数据可以体现企业的经营状况。并为房地产企业未来的经营和发展提供有效的战略依据。长期以来国家对房地产企业实施持续调控，对房地产企业的发展的政策进行了不断的调整，同时面临国内房地产企业日渐增多，促使市场竞争愈演愈烈，这无疑给房地产企业会计核算增加了难度。如果房地产企业没有科学、系统的会计核算体系作为支撑，将严重影响企业的运营成本，因此可以看出会计核算在房地产企业发展中的重要性。房地产企业要想在发展中提升自己的核心竞争力，立足房地产业发展，就必须通过不断的优化措施，找出内部会计核算的重点和难点，以不断的促进企业会计核算体系的完善。

一、房地产企业会计核算的难点和重点

（一）房地产企业会计核算的难点

1.收入确认困难

当前房地产的开发大多是由房地产开发商自主经营，按照国家住房管理政策规定，在建筑物开发建设过程中，企业取得预售许可证，房屋就可以开始预售。买房者通常采用分期付款的形式，税法规定：不管采用定金、意向金、分期付款等何种方式收到的房款，都视同销售，都要在收到房款的档期缴纳经营税金及附加，而准则规定：要等到工程全部完工，办完竣工验收报告后，才能确认收入，这无疑增加了会计核算中收入确认的困难性。另外房地产企业的利润收入受到国内税收制度和会计核算准则的制约。其一从房地产建设房屋的销售和预售收入来看，房地产企业只有拿到住房管理中心的商品房预售许可证之后就能进行房屋销售，此时房地产企业所获得的利润则不会被计算在企业收入中，只有当房地产承担的某一工程竣工完成之后，才能将这一部分的利润计算到企业的营业收入中，但是根据我国税收制度和法律规定，房地产企业实行的是核定利润率，即：只要有收入就要按照核定的利润率缴纳企业所得税，他的预售利润也要计算在税收项目中，企业要根据已经获得的毛利率来承担应尽的纳税义务。其二是房地产房屋销售通常采用按揭购买的方式，按揭购买的利润只有在会计将其纳入核算账目中时才能算作企业利润的真正实现，但是根据我国税法的规定，首付款要按照真正的入账日期进行计算，余款也要从银行对其进行转账的日期算起。此时，税法和准则存在纳税差异，给企业的会计核算增加了困难。

2.核算业务较复杂

房地产企业的开发销售业务与普通的商业企业相比具有复杂性和特殊性，这就使得房地产企业会计核算项目也具有特殊性。首先房地产企业的所从事的重要业务就是对区域的房地产进行开发，而不是仅仅停留在房屋的建设上，同时还要注重住宅区各项基础配套设施的建设，如住宅小区的水、电、路、煤气、采暖等设施的建设。其次随着人们对住宅要求的提升，房屋装修设计也逐步成为房地产开发项目。所以房地产企业的会计核算的项目比较复杂多样，尤其是在会计全面核算体制影响下，使房地产企业的业务核算的复杂性特征越加凸显。基于此房地产企业必须重视其内部会计核算的优化。

3.核算周期的跨度大

房地产企业业务的实施是牵一发而动全身的系统工程，开发的规模大、建设的周期长、投资的资金巨大已经成为房地产企业业务运营的主要特点。房地产企业从土地招标竞争之日到建筑竣工完成所需的周期通常会耗费一两年或者更长的时间，各种业务的往来和交易项目也比较多样，只有经历土地征用或旧建筑物的拆迁、基础设施建设、房屋施工建设、房屋装修等一系列建设完成后才能进行房屋的销售，因此，房地产会计核算的周期跨度较大，房地产企业开发地产必须要有足够的资金支持，所以对资金的调度和使用要求较高，相互关联的单位也较多，企业内部会计人员的核算要经历很长的历程，促使房地产企业会计核算的重点和难点日渐突出。

（二）房地产企业会计核算的重点

1.收入和成本核算

房地产企业内部会计核算的重要工作内容就是对房地产企业日常经营的利润收入和建设所投资的各种成本进行核算。前面我们了解到房地产企业收入核算受到国内税收法律和会计核算准则的影响，使房地产企业的收入核算的难点尤为突出，房地产企业的收入标准面临不确定问题，成为房地产企业会计核算需要重视的问题。其次，房地产企业的成本核算也是会计核算的重点内容之一，首先要注重成本核算对象的不确定性，当前房地产企业主要按照整个地产开发的项目作为成本核算对象，但是当前却面临项目形态复杂多变的问题，使会计核算的难点增加，其次是要注重成本分摊问题，例如开发成本中的拆迁补偿款和公共设施建设成本等综合成本的分摊问题，都是房地产企业成本核算的重点。

2.借款费用核算

在新会计准则下，房地产会计核算要注重明确借款费用，房地产会计核算要在历史成本原则和费用配比原则的基础上运行。房地产企业招标一个房地产开发项目需要注入大量 资金进行建设支持，当前银行贷款已经成为房地产企业筹集资金的重要方式，通常情况下房地产公司从借债到归还需要耗费大量的时间，并伴随借债利息较大的问题，尤其当前房地产企业的借款费用逐步朝向资本化方向发展，大大细化了企业的资金核算，因此房地产企业会计核算要注重开发项目所动用的资金属于一般借款和专业借款的分析问题，还要注重自身的核算情况是否满足国内会计核算准则的资本化要求。这些都严重影响着房地产企业会计核算的准确性，应该成为会计核算需要重视的问题。

3.预交税费处理

由于房地产开发的项目较多，所以在日常经营中也所需要承担的税种也呈现多样化特征。房地产企业除了要承担日常运营的所得税和经营税金及附加外，土地增值税、房产税等税种也是房地产企业的主要税务来源。并且面临着纳税时间不同时的问题，企业往往在收到客户预付的房款后才会按照一定的比例来缴纳营业税。所以企业会计既要准确的对当期的纳税金额进行核算，还要合理的筹划税款，提高企业资金的使用效率，因此会计对预交税费的处理也是房地产企业会计核算的重要内容。

二、房地产企业会计核算的优化策略

（一）做好收入确认和成本核算

房地产收入确认具有多样性和复杂性特征，房地产的房屋销售通常价格较高，一般采用预售的方法，所以在整个房地产开发和销售的过程中需要面临收取意向金、房屋定金、选房、合同签订、建筑竣工验收、收款发票开具、产权转移办理等多项房屋销售程序，这样才能确认房地产企业的收入，面临这种复杂性特征必须加强企业收入确认制度的建设和完善。同时要注重房地产企业的成本核算，首先可以根据具体的施工进程确定核算的对象，其次要正确处理统一开发项目中楼层和户型不同所产生成本不同的问题。

（二）完善会计科目，提高会计信息的准确性

房地产企业会计核算是企业财务管理的核心，在管理方面房地产开发企业要及时反馈国家政策，根据自身实际，明确会计核算准则，要根据日常运营的实际，建立企业财务风险管理系统，在不违背国家总体会计准则的基础上，要根据企业的发展实际，适当增加会计核算科目。如建筑开发成本科目、产品开发科目、产品出租开发科目等。并加强内部财务管理的监督力度，注重信息的披露制度建设，及时的披露内部财务风险和外部经营风险，监督内部财务资金运用的不当行为，以提高房地产企业的资金运用效率。

（三）保障地产借款费用核算

新会计准则中，对借款费用资本的前提条件进行了明确规定。房地产的借款费用要在历史成本和费用配比的原则下进行核算。要将没有完成但累计产生的总体成本大于预收款项目将其分为分摊借款的成本对象。企业还要聘用专门的会计核算人员，在财务处理技术上保障财务核算的顺利实施，其次要注重内部财务人员的素质建设，通过不断的学习和培训，使房地产企业内部财务核算逐步朝向科学化和精细化方向发展。

三、结语

近几年随着国内城市化进程的深入发展，促使我国房地产业得到迅速的扩展，不论是在房地产企业经营的数量上，还是在建筑建设的规模上和资金应用上都得到巨大的提升。促使房地产企业的经营复杂性特征日渐凸显。因此必须通过合理的措施积极的应对企业会计核算的难点和重点，以促进房地产企业的持续化运营。

参考文献：

[1]王小梅.关于房地产企业会计核算的探讨[J].中外企业家,2011,(4):71,85.

[2]申卫卫.房地产企业会计核算问题探讨[J].管理观察,2015,(22):166-167.

[3]陈玉军.关于房地产企业会计核算问题的探讨[J].财经界,2014,(20): 166-166,168.

（作者单位：鹏宇投资集团有限公司）

上接(第86页)

（五）财务会计公允价值与税务会计公允价值的表现形式存在差异

财务会计公允价值强调交易双方在公平交易条件下进行自愿交易，而非强制交易。因此在进行公允价值计量时，实际上是一种估值行为，从某种意义上来说，这是一种对市场价格的模拟。如果交易双方的交易金额没有清算完毕，那么也可以对其资产或是负债情况进行价值的评估。同时，其表现形式多样，并非仅限于一种计量属性。

税务会计公允价值主要在企业出售商品价格的计量中比较常见。同时，如果企业在出售商品时，其获得的价格收益与预期有较大差异且无正当理由才会根据市场估值的方法进行计量[6]。同时，与财务会计公允价值不同，税务会计在进行公允价值时为了保证计税数据具有较高的准确性，所以其表现形式相对单一，且无减值准备。

二、结束语

综上所述，公允价值在财务会计以及税务会计实务中被广泛应用，主要是由于其具有较高的准确性和科学性，同时，公允价值的运用也充分体现了理论与实践相结合这一观点。虽然二者在实际应用中都采用了公允价值，但是二者公允价值在使用范围、使用目的、表现形式以及确定方法等方面都存在着诸多差异。然而这些差异也各有所长，为此，也应当努力实现财务会计公允价值与税务会计公允价值的互相借鉴、协同发展。只有不断优势互补，减少二者之间的不足，才能使其职能得到最大限度的发挥，促进我国会计事业的稳健发展，同时也有利于我国经济水平的不断提高。

[1]张孝光.财务会计与税务会计中的公允价值辨析[J].华东经济管理，2014(07):118-120.

[2]李倩.财务会计与税务会计公允价值的比较及其相互借鉴[J].现代经济信息，2014(17):324-325.

[3]王晶磊.财务会计与税务会计中的公允价值辨析[J].财经界(学术版)，2015(03):263-265.

[4]糜迎桃.税务会计和财务会计计量属性的异同探讨[J].经营管理者，2015(10):27.

[5]孙亚军.财务会计与税务会计公允价值的比较及其相互借鉴探索[J].知识经济，2015(18):80.

[6]杨海亮.财务会计与税务会计计量属性的异同[J].财会学习，2015(10):113.

（作者单位：内蒙古乌兰察布市集宁区排水管理所）