立法保障不动产统一登记平稳开展（下）

王月红

七、关于建筑物区分所有权及土地分摊问题

一是商品房项目办理首次登记。需要确认建筑区划内属于全体业主共有的物业服务用房、其他公共场所、公用设施等情形的，当事人还应提交相关证明材料或有相关约定条款的合同；登记时，建筑区划内属于业主共有的道路、绿地与整宗地一并记载为“全体业主共用”， 属于物业服务用房的，按规定及证明材料记载为“××全体业主共同所有”， 对于申请材料已明确属于全体业主共有的其他公共场所和其他公共设施的，依申请记载“××全体业主共同所有”。

二是不再进行土地分摊。对于统一供地、按规划分期建设的商品房等共用宗项目，购房人申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，不动产登记经办机构应在不动产权属证书的“面积”栏填写宗地面积，并在附记栏注记“土地面积共用”； 对于已经进行土地分摊的，待权利人办理转移、变更登记时按照上述规定填写整宗土地面积，并在附记栏注记“土地面积共用”。

八、关于抵押登记问题

此次抵押登记与以往相比，在在建建筑物的抵押、抵押变更及注销登记等方面有所变化。

一是进一步规范在建建筑物抵押登记。属于商品房在建建筑物抵押的，应先行办理预售登记；对于未取得商品住宅销售许可前在建建筑物抵押的，应提交测算到套的测绘成果；未取得非住宅商品房销售许可前在建建筑物抵押的，应提交测算到幢、层的测绘成果，同时提交经抵押权人同意办理销售许可时拆分到套的书面承诺，在规范了登记行为的同时又防范了登记风险的发生。

二是规范抵押变更登记。针对抵押权变更登记中因抵押人或抵押权人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，明确了可由发生变化的当事人单方申请，不动产坐落发生变化的，可由抵押人单方申请。

三是简化抵押权注销登记。明确债权消灭或抵押权人放弃抵押权的，抵押权人可以单方申请抵押权的注销登记。

九、关于相关当事人认为登记错误的救济问题

通常来讲，权利人、利害关系人或者登记机构在发现登记错误时，可以通过启动更正登记、异议登记或者通过行政诉讼等途径进行救济。

一是关于更正登记可以由权利人或利害关系人提出更正登记申请并进行举证，也可以由登记机构依职权进行。其需要注意的事项主要为：1.有证据证明登记簿记载事项确有错误；2.更正登记前未办理该不动产转移登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记或者查封登记；3.更正事项由人民法院、仲裁委员会法律文书等确认的，法律文书等材料应已明确不动产权利归属且已经发生法律效力；4.涉及不动产权利人、用途的更正登记，应报市不动产登记机构审核；5.登记机构依职权进行的更正应将拟更正事项书面通知相关权利人在规定期限内提出异议。

二是关于异议登记利害关系人认为登记簿记载事项错误，通过更正登记不能实现的，可以通过申请异议登记来保障权利。异议登记主要有以下几个需要特别说明的事项：1.异议登记的效力较以往相比有较大变化，改变了此前不动产在异议登记期间无法办理转移登记的规定。明确了异议登记期间，申请人申请继续办理转移登记或抵押登记并提供知悉存在异议登记及自担风险的书面承诺的，登记机构应当予以办理；2.结合实际情况增加了不动产权利人可以持人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书申请注销异议登记的情形；3.为更好的衔接《物权法》关于异议登记时效的规定，《天津市不动产登记规范》中明确了在不动产登记证明附记栏记载“申请人在异议登记之日起十五日内未向不动产登记经办机构提交诉讼受理等相关凭证的，异议登记失效”的相关规定。

十、关于进一步保障相关当事人权益问题

为进一步保障相关当事人的合法权益，此次规范与国家规定及与天津市以往政策相比部分要件有所增加，部分情形有所变化，例如：对于处分共有不动产进行的登记，共同共有的必须由全部共有人共同申请，针对按份共有人处分不动产的情形，明确可由占份额三分之二以上的按份共有人申请登记，同时为保障其他共有人的权益，规定应提供其他按份共有人知悉处分的证明材料；对于房屋所有权首次登记，在原只需提交建设工程规划许可证及附图、建设工程规划验收合格证的基础上增加了建设工程已经竣工验收合格的证明材料，具体包括经建设、勘察、设计、施工、监理等单位联合签署的竣工验收备案表，或者天津市建筑安装工程和市政基础设施工程竣工验收备案通知书，或者天津市建设工程质量证书；对于按份共有与共同共有之间的转换而进行的变更登记，与以往政策相比也有变化，以往政策规定等额按份共有与共同共有之间的转换可以按变更登记办理，此次《天津市不动产登记条例》中明确共同共有转为按份共有或者按份共有转为共同共有的当事人可以申请变更登记。

十一、关于进一步简化程序和要件问题

简化程序方面：

一是简化了遗失补证声明程序。根据《天津市不动产登记条例》第二十四条规定，将不动产权属证书或不动产登记证明遗失灭失声明由原在本市主要报纸上刊发调整为在不动产登记经办机构门户网站上刊发。

二是对于经预告登记的商品房首次登记后，购房人直接申请房屋所有权转移登记的，相比于原做法，此次《天津市不动产登记规范》取消了公告程序。

三是针对已经办理预购商品房抵押权预告登记的情形，规定了购房人在办理转移登记后，其抵押权预告登记转为抵押权登记；建筑物所有权首次登记时，有在建建筑物抵押权登记的，同时不动产登记系统一并将在建建筑物抵押权登记转抵押权登记。

简化要件方面：取消了没有法律法规以及实施细则依据而设置的前置程序，如对于存量房屋买卖转移登记不再收取个人售房发票；对于国有建设用地使用权及房屋所有权转移中购买拍卖房屋的情形，不再收取网签的房产买卖协议等。

十二、关于历史遗留问题

本着便民利民、实事求是的原则，对于老百姓无过错或分散登记时形成的遗留问题提出切实可行的处理意见。

一是根据《天津市不动产登记条例》第五十九条第二款规定，经预告登记的商品房购房人入住二年后，房地产开发企业未办理首次登记的，由不动产所在地的不动产登记经办机构在不动产登记系统上按本规范规定进行项目数据补录后，购房人可直接到不动产登记经办机构申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。

二是根据《天津市不动产登记条例》第七十六条规定，属于2002年12月31日前依法应当办理房屋登记因故未办理的相关情形，当事人可以凭房屋权属来源证明和未登记原因证明材料或者未登记原因说明，申请登记。

三是根据《天津市不动产登记条例》第七十七条规定，属于2005年12月31日前国有土地上房屋已登记因故未办理土地使用权首次登记的相关情形，不动产登记机构可依据房屋权属证书以及土地权属来源证明，确定建设用地使用权范围。

四是对于历史遗留房地登记信息不一致，如坐落、用途、范围、权利人等不一致的如何处理以及统一登记实施前的登记信息核查及相关部门之间的协调配合予以规定。