浅析城市社区业主维权的特点与法律分析

杜尚昧

（110032 辽宁省直属机关工委党校 辽宁 沈阳）

浅析城市社区业主维权的特点与法律分析

杜尚昧

（110032 辽宁省直属机关工委党校 辽宁 沈阳）

随着城市发展，城市社区业主维权案例也越来越多，这是伴随我国住房商品化改革而出现的新兴社会现象。并且在现阶段，社区业主维权动机日渐多元，各种维权的形式相互渗透、依次递进；维权方式方法日益多样；维权主体的组织化程度逐渐提高，本文从物权法等多个相关法律的角度对此现象进行分析。

城市社区业主；城市社区业主维权；城市社区公共治理

改革开放以来，随着住房商品化改革的逐步深入，城市住宅产权体制发生了深刻变化，但由于房地产市场发展的不完善﹑相关产权保护制度的缺失以及有关行政主管部门行政管理不善等原因，自20世纪90年代至今，很多大中城市，业主﹑业主委员会﹑房地产开发商﹑物业公司﹑住宅行政主管部门之间围绕住宅区内各类物业形式及社区自治权发生了诸多纠纷甚至冲突，城市社区业主维权日渐成为一种不可小觑的社会现象。

一、维权动机与目的分类

从维权的动机和目的角度可以将社区业主维权可以划分成经济权益性维权﹑自治权利性维权和政治权利性维权三种，这三种维权类型还会表现出相互渗透和彼此递进的关系。

（一）经济权益性维权

经济利益诉求是业主进行维权的根本性动因，内在地影响和制约着维权行为的发生和变动，以及业主对维权方式和途径的权衡和选择。因此，维权主体的利益来源及行为动机是客观审视业主维权特点的重要标准。

近些年来，业主购买的商品房是很多业主的最大财产，因此当房产权益受到侵害时，业主的维权愿望较强烈，主张社区民主自治已经成为商品房业主的普遍愿望。

实践中，经济利益的冲突是业主与房地产开发商和物业公司之间的矛盾焦点。当房地产开发商和物业公司的侵权行为致使业主的经济权益受损时，业主往往会采取各种方式进行交涉﹑博弈与斗争。一般而言，业主维权目的主要是为了捍卫房产权，并争取物业的保值和增值。因此，可以把这种社区业主为维护住宅房屋所有权以及住宅区内配套的各种设施﹑设备及场地等物业形式的公共所有权和使用权，并争取良好的物业服务等经济利益的维权形式称之为经济权益性维权。

（二）自治权利性维权

此类维权方式大多是发生在业主在进行经济维权的基础上，由于集体行动及处理社区公共事务的需要，逐渐转化为对社区事务的知情权﹑参与权及民主选举﹑民主决策﹑民主管理﹑民主监督等各项自治权利的追寻，以更有利于维权活动的开展和利益诉求的实现。业主开始对房地产开发商操纵业主委员会选举提出质疑，或对物业公司拒不接受业主大会解聘决定表示不满，并对社区物业﹑小区治安﹑环境卫生等公共事务的管理更为关注。

（三）政治权利性维权

此种维权方式是最高层次的维权活动，业主追求的一般为宪法和法律中规定的诸如选举和被选举权等各项政治权利，参与者通常是具有较强政治参与意识的社区活动精英或律师等，他们一般对国家法律法规﹑政制安排及其运行规则有着较深刻的理解和研究，具有较强的社区活动组织能力和政治博弈能力。

二、维权方式的法律分析

从业主维权的方式方法方面来考察，现阶段主要有行政式维权﹑司法式维权﹑技术式维权﹑商业式维权﹑职业式维权﹑政治参与式维权等，各种维权形式存在一定的特征差异，而且在维权的不同发展阶段业主可能选择其中一种或多种方式，但总体趋向是社区业主的维权方式方法日益多样和专业。

（一）行政式维权

行政式维权主要是指业主通过申诉﹑投诉﹑上访等方式向政府相关部门反映房产和物业等方面的问题，以求相关政府部门通过各种行政途径解决。具体表现为业主就房产所有权﹑小区规划﹑住宅质量﹑物业服务﹑社区公共事务等问题向当地政府﹑房产行政管理部门﹑质量监督管理部门及消费者协会进行投诉和反映问题；政府及其相关部门则主要依靠行政组织的权威，运用命令﹑指示等强制性的方式，通过行政调解﹑行政处罚等行政手段处理业主所反映的问题。

（二）司法式维权

司法式维权主要是指业主运用相关法律法规，通过司法诉讼方式起诉侵权方或以有关法律条文为筹码制约侵权方，以求通过法院判决的形式或法律的权威性和强制力解决有关纠纷的维权方式。由于法律手段是一种运用法律规范和规则进行社会管理的方式，其具有强制性﹑规范性﹑稳定性和可预测性等特征，因此法律手段的运用有利于业主利益的制度化实现，司法式维权日渐为更多小区的业主所采用。

（三）技术式维权

技术式维权主要是指用技术手段精心策划“捆绑维权”，防止在维权中最容易出现的“搭便车”行为，以形成较强大﹑团结的维权利益共同体。此类维权方式具有较强的专业性，主要是通过各种协议和游戏规则明确规定各位参与者的权利和责任，将业主的利益诉求与维权过程及其所带来的结果紧密联结在一起，以形成组织化程度较高﹑集体行动能力较强的维权共同体。我们在调查中发现，一些小区的业主开始聘请房产方面的专业律师进行维权策划，

（四）商业式维权

商业式维权一般指为维权群体提供类似于商业性的律师法律服务或咨询策划服务，以提高维权群体在现行法制框架内的博弈能力。此类维权方式具有较高的专业化水平，往往是伴随着业主在维权活动中遇到了司法诉讼或相关法律难题而出现的，业主通过支付一定经费聘请专业的房产维权律师为其进行维权策划和代理司法诉讼等事务。现阶段的诸多小区的业主采取了有偿方式聘请律师或相关代理人进行专门的维权指导的方式。如某小区业主委员会为指导业主依法维权，特别举办了法律进社区活动，专门邀请三个律师事务所的律师给业主讲解合同法﹑民法等法律条款，之后在司法诉讼中也聘请了专业律师代理各项诉讼业务。

三、维权主体组织化程度分类

以维权主体的组织化程度为标准，可以将现阶段社区业主维权分为个体自发式维权﹑群体自觉式维权及团体组织化维权，这三种维权形式在一定程度上呈现出由低级向高级过渡和发展的特征，折射出维权主体组织化程度日益提高的现实逻辑。

（一）个体自发式维权

此类维权形式一般存在于业主维权的初级阶段，主要表现为权益受损的个别业主为维护和实现自身权益，通过单独行动的形式和途径自发进行的维权活动。维权主体的原子化﹑维权动机的自发性﹑维权行为的单独性﹑维权方式的简陋性是个体自发式维权的基本特征。大多数小区在维权之初一般经历了这一阶段，个别业主针对拖延交房期限﹑房屋质量低劣﹑货不对板﹑住宅面积缩水﹑装修不合格﹑随意变更小区规划﹑物业服务水平低下等问题，与房地产开发商或物业公司进行单独交涉和斗争。

（二）群体自觉式维权

此类维权类型是指受损利益一致或相似的业主群体为维护自身权益，自觉联合起来采取集体行动进行维权的活动形式。受损利益的一致性﹑维权主体的群体性﹑维权方式的聚合性﹑维权意愿的自觉性是其主要特点。相对个体自发式维权而言，群体自觉式维权往往具有更大的社会影响力。参与群体自觉式维权的业主一般正处于组织化的动态过程之中，他们虽然具有一定的集体行动能力，但尚未成立专门的维权机构，而且没有统一的成文协定和纪律约束，维权活动往往是被特定事件所激发而起的。如某小区的一些业主由于与房地产开发商争夺小区绿地所有权，被打伤，晚上多位业主于凌晨赶到当地市政府大门口，要求严惩打人凶手。

（三）团体组织化维权

维权行为的持续性往往受到各业主利益关联性的制约，业主经济利益的一致性程度关系到维权活动的组织化水平以及能否持久，当参与者的经济利益具有高度同质性，并且各自的利益只有在集体行动中才可能有效实现时，经过社区维权活动精英的动员与“选择性激励”，业主往往会选择联合的形式组织起来进行维权。团体组织化维权，一般是指业主联合体自主成立了业主委员会或其他专门的维权组织或机构，并制定了具有集体约束力的规则﹑纪律﹑协议和合同，拥有较强的组织动员能力和持续集体行动能力的维权形式。在维权实践中，越来越多的业主开始认识到“只有联合起来，才能取得进步。业委会作为业主维权的领导者将明确行动目标﹑规划行动步骤，一盘散沙是无法与有明确目的﹑行动能力﹑持续资源的房产商抗衡的。”

四、业主维权的法律建议

现阶段，业主维权动机逐渐从最初单纯的经济利益诉求，开始向追求社区自治权利和有关民主政治权利转变和提升，“经济权益性维权”﹑“自治权利性维权”与“政治权利性维权”呈现出相互渗透和融合之态势；在维权的组织化程度方面，“个体自发式维权”开始向“群体自觉式维权”及“团体组织化维权”过渡，维权主体正处于组织化过程之中，社区业主的集体行动能力与利益博弈能力日益提升；在维权方式上，除行政式维权和司法式维权之外，还出现了技术式维权﹑商业式维权﹑职业式维权﹑政治参与式维权等新兴形式，维权方式日趋多样化和专业化；一些维权精英为更好地维护自身及所代表的业主群体的利益，开始积极进行政治参与活动，以影响公共政策及有关规则制度的制订。

城市社区业主维权动机多元化﹑维权主体组织化﹑维权方式多样化和专业化﹑维权活动政治化趋势初见端倪，这也必将对我国政治和行政生态以及社区治理环境产生重要而深刻的影响。因此，我国基层公共权力机关在应对城市社区业主维权挑战时，应从执政理念﹑治理体制﹑权力配置﹑治理网络诸方面进行理论创新和制度转换，改革传统高度行政化的社区管理体制，同时要“健全基层党组织领导的充满活力的基层群众自治机制，扩大基层群众自治范围，完善民主管理制度”，加强房屋产权保护机制和社区自治法律制度建设，遵循多元治理的原则规范居民委员会和业主委员会的自治功能，增强基层党组织的政治整合能力，注意挖掘和吸收业主群体中的中共党员和社区活动积极分子，通过党组织吸纳与嵌入的方式，发挥基层党员及业主代表在社区中的协调﹑组织﹑管理和整合作用，加强基层人大机关及人大代表在社区公共治理中的民意表达和代议功能，全面建构业主﹑业主委员会﹑居民委员会﹑物业公司﹑街道办事处﹑房产行政主管部门﹑民政部门及基层党组织之间的多元化和网络型治理体系，以构建管理有序﹑服务完善﹑文明祥和的城市和谐社区。

五、结语

我们生活在一个倡导依法治国的时代，法律体系正在不断健全，各种法律法规的颁布如雨后春笋一般。然而，思考“依法治国”却不应仅停留在立法的数量层面，“法”必定要与行动者发生联系，必定要在行动中得到实现，必定要镶嵌在当下的社会结构之中，这就要求我们走近行动者和他们的行动，去了解法律与社会的真实互动。

[1]陈文.城市社区业主维权:类型与特点探析[J].贵州社会科学,2010.4

[2]李昊.从“产权”走向“公民权”——当前中国城市业主维权研究[J].法制博览,2015.05