一房二卖法律问题研究

王 伟

哈尔滨商业大学，黑龙江 哈尔滨 150028



一房二卖法律问题研究

王 伟

哈尔滨商业大学，黑龙江 哈尔滨 150028

一房二卖是出卖人将房屋进行两次买卖。对于房屋所有权归属问题，法院是依据不动产登记簿进行判决的。在一房二卖中往往是第二买受人获得房屋所有权，第一买受人只能请求出卖人承担违约责任，但是这种违约请求权对于第一买受人来说保护力度还不够，需要进一步加大。这样我们就需要在物权法上完善登记制度，在合同法上引用国外的一些撤销权、获益交出请求权制度。

一房二卖；登记；撤销权；获益交出请求权

一、问题的提出

2007年12月8日，A将房屋以288，500元的价格出售给B，并约定在允许办理过户登记之日起10日内办理产权转移登记。合同签订后，B付清了购房款288，500元，并接收了房屋。在系争房屋满足过户条件时后，A隐瞒该事实，并私自将房屋确认登记其子名下。其子在明知系争房屋已出售给B的情况下，又将系争房屋出售给了案外人C，并将房屋登记与C名下。2013年12月B将A，C告上法院，要求A将房屋过户到其名下，并支付违约金10万元。一审法院判决驳回B诉讼请求。B不服，提出上诉。2015年7月二审法院判决驳回将房屋过户给上诉人的请求，被上诉人A返还上诉人购房款。

这是一个上海某人民法院判决的一房二卖的真实案例。在该案中法院没有同意B的诉讼请求，房屋所有权归属于案外人C，B只能请求出卖人承担违约责任。对于B来说没有拿到房屋所有权是很不公平的，对于他的利益仅通过违约请求权是不够的。接下来我将会从物权、合同两个角度说明怎么保护其权益。

二、第一买受人的物权法救济

法院根据物权法的规定依据不动产登记判断所有权人是合法的，但是对于第一买受人来说显得不合理。我国是债权形式主义的物权变动模式，物权变动与合同签订之间必然有个时间差，这个时间差由于种种原因很可能会很长，因为这个时间差第一买受人就无法得到房屋所有权。法院仅以不动产登记簿来判断房屋所有权归属也是不科学的。我国不动产登记簿质量并不是尽如人意的，不动产登记簿任然需要进行完善。许德风教授对我国目前的不动产登记权属状况做出过分析，他指出目前中国的不动产登记中大量农村宅基地未完成登记，城市中房屋由于各种原因权属状况并未完全清晰，执法者对于不规范的不动产登记持有默许的态度①。虽然这几年我国对于不动产登记管理工作也进行不断的完善，但是这不能真正保证一房二卖中第一买受人利益的实现。在物权法上要想彻底保护第一买受人的利益就需要在一些特定情形下赋予第一买受人的占有以物权。第一买受人占有了一些无法取得房产证的房屋或者非因自身原因而无法取得房产证的房屋，这时候他们的占有就视为取得房屋的所有权。

三、第一买受人的合同法救济

我国合同法中对于第一买受人利益的保护也仅限于请求出卖人承担违约责任和不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿。这些规定无法真正保障第一买受人的利益。

在这种情况下，我们可以借鉴国外处理一方二卖的制度。我国一些学者例如马新彦教授曾提出在一房二卖中第一买受人可以行使撤销权。②在司法实践中之所以第一买受人不能形式撤销权是因为我国撤销权形式条件中规定了在受让人是有偿的且明知的情况下和无偿这两种情况下，该种行为对债权人造成损害。一房二卖中出卖人的行为并没有造成出卖人无法履行对第一买受人的债权。我个人认为一房二卖可以适用撤销权，在出卖人将房屋低价转让给第二买受人而自己有无法对第一买受人进行损害赔偿的情况下，第一买受人未保证将来债权的实现就可以依据合同法73条的规定请求法院撤销出卖人与第二买受人之间的合同。

在一房二卖中，西方国家还赋予第一买受人的一项获益交出请求权。获益交出请求顾名思义就是请求出卖人交出其将房屋再次出卖的价款。获益交出请求权在英美法系是基于信托关系的交出请求权，在大陆法系中则赋予了第一买受人的代偿请求权。我国法院在处理一房二卖的现象时候，如果借鉴西方国家的获益交出请求权，这样不仅能够保障第一买受人利益的实现还能够真正阻止一房二卖的发生。

四、结语

一房二卖在现实生活中经常发生，法院在审理该类案件时候都是房屋判给不动产登记簿上的权利人，而第一买受让人只能请求出卖人承担违约责任。但是这些对与第一买受人来说远远不够，需要对第一买受人加大保护力度，这就要求我们在立法上去引用西方国家的撤销权制度、获益交出请求权制度等以及在物权法上完善登记制度并区别不同的房屋来判断房屋所有权归属。

[ 注 释 ]

①许德风.不动产一物二卖问题研究[J].法学研究，2012(3).

②马新彦.一物二卖的救济与防范[J].法学研究，2012(3).

[1]许德风.不动产一物二卖问题研究[J].法学研究，2012(3).

[2]马新彦.一物二卖的救济与防范[J].法学研究，2012(3).

D

A

2095-4379-(2017)06-0252-01

王伟(1991-)，男，汉族，哈尔滨商业大学，法律硕士。