土地抵押评估的常见问题及建议

刘露茜

恒天凯马股份有限公司，上海 200063



土地抵押评估的常见问题及建议

刘露茜

恒天凯马股份有限公司，上海 200063

土地抵押评估是不动产评估工作中的一项主要内容，也是信贷工作开展过程中的一种常见问题。这一工作与信贷安全和当事人的合法保护问题之间存在着一定的联系性。本篇文章主要从土地抵押评估的主要特点入手，对土地抵押评估工作中的主要问题和解决建议进行了探究。

土地抵押评估；问题；建议

在信贷领域，土地是一种良好的债务履行担保物品。不可移动性、价值量大和不轻易贬值的优势是土地资源的主要优势。随着我国社会主义市场经济体制的不断完善，商业银行传统经营模式下的信用贷款模式已经开始为抵押贷款所取代。为了对信贷风险进行有效降低，债权人经常会要求借贷人提供土地作为抵押。借贷人所提供的由专业机构制定的估价凭证是衡量土地价值的重要依据。针对土地抵押担保所带来的信贷风险问题，对土地的正确评估就成为了维护土地当事人合法利益的重要措施。

一、土地抵押评估的主要特点

(一)抵押土地需要满足的条件

对土地权属的明确，是土地抵押过程中需要满足的一个重要条件[1]。对于土地估价人员而言，在土地评估工作的开展过程中，土地产权使用证的检查工作和在土地所在地进行实地勘察的措施是两种不可缺少的措施。在土地抵押的委托人并不是土地的使用者的情况下，估价人员除了要对二者之间的关系进行确定以外，还需要为土地的使用者提供相关的证明材料。

(二)土地抵押的价值

从土地抵押的实际情况来看，土地的抵押价值主要指的是土地在债券担保中的价在所要抵押的土地不符合法律要求的情况下，借贷人所要抵押的土地并不具备土地抵押价值。一般而言，对于首次进行抵押的土地，土地自身的价值就是土地的抵押价值，在土地进行二次抵押以后，土地的抵押价值是土地自身价值在扣除已经担保的差额部分以后所产生的差价。对于一些具有固定使用年限的土地，在土地抵押的过程中，有关人员需要对抵押期满以后剩下的土地使用年限对土地抵押价值所带来的影响进行考虑。

二、土地抵押评估中的主要问题

(一)抵押评估目的与实际操作之间的冲突问题

为债务人提供物质担保是贷款人进行土地抵押的主要目的[2]。在抵押权的设定过程中，商业银行在土地抵押评估工作的开展过程中往往只能依靠房产抵押的评估方法开展评估工作。为了应对折扣风险问题，借贷人所抵押的土地在变现过程中也会出现价格减损的问题。

(二)抵押评估对象不清楚

对土地使用权的抵押，是土地资产抵押问题的实质因素。在抵押权的设定过程中，抵押权设定过程中的评估对象和抵押权实现以后的评估对象存在着一定的区别性。这样，在土地抵押评估工作的开展过程中，工作人员往往无法从理论方法、股价规范和估价实践等多个方面入手对这一工作进行规范。

(三)银行与评估机构缺乏有效连接

土地抵押评估知识的缺乏，是银行信贷人员在日常工作中表现出来的一个突出问题。一些土地估价人员也存在着对银行操作流程缺乏了解的问题。在银行与评估机构和评估人员之间缺乏有效沟通的情况下。评估机构往往无法对评估报告是否符合银行操作规程的问题进行充分了解。在专业机构对土地地市场价值进行计算以后，银行往往会按照评估机构给出的市场价值的50%进行放贷。这就会让土地评估中的风险因素有所增加。

(四)抵押价值类型的选用和估价时点的确定

从理论上看，债务到期的时间是土地抵押工作的评估时点[3]。但是从土地抵押问题的表现来看，房地产开发商的房地产项目贷款和工商企业的流动资金贷款是涉及到土地抵押问题的主要贷款形式。在贷款形式存在差异性的情况下，不同贷款类型的违约风险程度也存在着一定的差异性。因而银行等机构需要从抵押贷款的不同形式入手，对土地的股价时点进行确定。

三、土地抵押评估问题的解决建议

(一)对抵押风险规避机制进行强化

在对信贷风险进行有效降低的基础上，对当事人的合法权益进行维护，是土地抵押评估工作在信贷领域所发挥的主要作用。目前土地抵押的价值只是目前市场所公开的价值，这一措施的应用，虽然可以为信贷人员的业务操作提供一定的便利条件，也会让信贷风险成为影响信贷工作的主要问题。为了对信贷风险进行有效规避，在土地进行抵押评估的过程中，有关部门除了要对土地抵押以前的价格进行关注以外，也需要对土地抵押期间的市场价格问题进行关注。对此商业银行的信贷工作人员在日常工作的开展过程中需要对土地价格的波动情况进行了解，以便对土地的抵押价值进行充分把握。在这一工作的开展过程中，工作人员可以从抵押工作的实际情况入手，对土地的评价方法进行应用。比较法、收益还原法和成本逼近法是土地抵押评估工作开展过程中所常用的办法。在市场经济低迷的时期，市场比较法是对土地进行的重要方式。对地价指数的充分运用，也可以让商业银行对市场供需关系对提地价格的影响进行充分了解。

(二)对土地抵押估价行为进行进一步规范

从理论方法和估价实践两方面入手对退敌抵押评估行为进行规范，是土地骨架人员在日常工作中所要遵循的一项重要原则。行业性的抵押估价规则研究和金融体系内部的相关技术方法的研究和规范是股价规范的主要内容。在土地抵押评估工作的开展过程中，相关单位需要对土地价值的评价方法、抵押评估的流程进行合理安排，以便对具体的操作流程进行规范[4]。

(三)对估价师与金融机构之间的联系进行强化

从估价市场的发展现状来看，估价人员与金融机构之间存在这一种准委托性质的合作关系。在这领域，抵押贷款的申请者可以对估价机构和估价人员进行自由选择。这就会让寻租关系成为贷款申请者与估价师之间的合作关系的主要特征。在二者之间产生寻租关系以后，土地价值高估问题会成为土地抵押估价中存在的一个不利问题。为了对这一问题进行有效避免，估价师与金融机构之间的关系的优化，就成为了一种不可缺少的措施。由金融机构委托估价人员进行土地抵押评估的措施，可以有效切断估价师与贷款申请者之间的联系，这就可以让两者暗箱操作的问题进行有效规避。

四、结论

土地抵押评估工作与信贷安全问题和当事人财产保护问题之间存在着一种较为密切的联系。高效化的抵押评估工作可以对信贷风险进行有效降低。抵押评估的目的与实际操作相冲突的问题、评估对象搞不清楚的问题和估价时点确定问题是影响土地抵押评估质量的重要问题。抵押风险规避机制的构建和对土地抵押股价行为的规范，可以在对信贷风险进行有效降低的基础上，对具体的操作流程进行规范。针对估价人员对抵押土地进行高估的问题，让金融机构与估价人员之间的合作关系取代贷款申请人与估价机构之间的合作关系的措施可以对这一问题进行有效避免。

[1]马小军.土地抵押评估常见问题及建议[J].中国资产评估，2010，02：37-40.

[2]石青海.土地抵押评估常见问题及建议[J].技术与市场，2011，04：101-102.

[3]王彦龙.土地抵押评估中常见问题及其改进建议[J].现代经济信息，2016，03：22.

[4]杨瑞敏.PX公司土地使用权抵押价值评估案例研究[D].辽宁大学，2016.

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2095-4379-(2017)19-0138-02

刘露茜(1988-)，女，江苏靖江人，研究生，毕业于华东理工大学，恒天凯马股份有限公司，企业法律顾问，中级职称，研究方向：工商管理、法律实务。