房产交易居间合同“跳单”条款的效力分析——以最高人民法院“指导案例1号”为例

汪佳蕊

(苏州大学 王健法学院，江苏 苏州 215006)

房产交易居间合同“跳单”条款的效力分析
——以最高人民法院“指导案例1号”为例

汪佳蕊

(苏州大学 王健法学院，江苏 苏州 215006)

以最高人民法院公布的指导性案例的1号“跳单”案件为例，梳理二审法院在二手房居间交易纠纷裁判过程中的三个争议焦点，分析房屋居间合同中“跳单”条款的法律效力和“跳单”行为的法律后果，提出对防范“跳单”现象而建立居间活动必要费用阶段性收取、规范二手房居间交易合同范本的机制性构想。

房产交易；居间合同；“跳单”条款；法律效力；指导案例1号

《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)中关于居间合同的规定只有4个条款，位于合同法的最后，可以说在我国的合同法体系中，居间合同的地位似乎是有些“低微”的。但是在社会生活中，中介服务向房产、婚姻、求职等越来越多领域扩展业务，互联网又使中介服务形式发生巨大变化，由居间合同带来的纠纷逐渐增多，而过于简单的立法规定显然无法解决司法裁判中的新问题。2011年12月，最高人民法院公布了首批4个指导性案例，其中1号案例就是有关居间合同中“跳单”条款争议的处理，本文以“指导案例1号”为例，分析在二手房交易中，居间合同中“跳单”条款的效力。

1 案件梳理*参见上海市第二中级人民法院(2009)沪二中民二(民)终字第1508号民事判决书。

“指导案例1号”全称为“上海中原物业顾问有限公司(以下简称‘中原公司’)诉陶德华居间合同纠纷案”(以下简称“该案”)。

1.1基本案情

原告中原公司诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售，其并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(以下简称“某房地产顾问公司”)带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该确认书第二条第四款约定：陶德华在验看过该房产后6个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。

1.2裁判结果

上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起10日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提起上诉。上海市第二中级人民法院(以下简称“上海二中院”)于2009年9月4日作出(2009)沪二中民二(民)终字第1508号民事判决：撤销上海市虹口区人民法院的民事判决；中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。

1.3争议焦点

上海二中院认为，该案争议焦点有三：一是陶德华与中原公司签订的《房地产求购确认书》的性质问题；二是《房地产求购确认书》中第二条第四款的效力问题；三是陶德华是否构成违约。

以上是对案件事实、裁判争议焦点、审判结果的基本介绍，下面笔者将结合该案的三个争议焦点进行分析。

2 《房地产求购确认书》的法律性质

该案第一个争议焦点是被告主张《房地产求购确认书》性质为看房单，二审认定其性质为居间合同。笔者认同该确认书的居间合同属性。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，而委托人支付报酬的合同。债法理论认为，居间合同是一种劳务性契约之债[1]，“提供劳务本身即为契约之目的”[2]。

针对《房地产求购确认书》的性质讨论，学界观点并不统一。主流观点认为确认书属于居间合同；有些学者认为是委托合同；还有部分学者认为是混合合同，即确认书既包含了居间合同的内容，也包含了委托合同的内容。产生分歧的主要原因是在二手房交易过程中，中介方在不同阶段扮演的角色是不同的。在判断确认书性质时，应对二手房交易过程分阶段进行分析：第一阶段，卖方委托中介公司发布房源信息；第二阶段，中介公司带买方看房，为有意向的买卖双方提供信息交换、价格磋商等媒介服务；第三阶段，买卖双方签订房屋买卖合同，中介跟进房地产转移、过户等活动。《房地产求购确认书》一般出现在第二阶段的买方与中介人之间。在这个阶段中，中介的行为以协助看房、斡旋沟通为主，中介要求签署确认书的主要目的是在确认买方具有购房意愿后为买卖双方提供斡旋磋商的服务。不难看出，中介仅仅是为有意向的买家提供交易平台，起到居间作用，至于是否会形成委托代理关系，是留待进入第三阶段讨论的问题。对于持确认书“混合合同说”的观点，笔者认为，居间人的地位是中立的，而代理人是为委托人谋取利益的，仅仅是在第二阶段，中介方的立场不可能既是中立的又是偏向买方的，“混合合同说”是模糊了二手房交易过程的阶段性。

该案中，原告中原公司向被告陶德华提供了房源信息，并带其实地看房，在看房后双方签订了《房地产求购确认书》，明确约定了陶德华愿意委托中原公司购房，接受媒介居间服务，并且约定了若陶德华与卖方成交，佣金为房屋实际成交价的1%。这份确认书已经具备了居间合同的法律特征，明确了中原公司提供媒介服务的义务及报酬请求权效力成立的特定条件，不能简单认为仅仅是一份看房单。

3 “跳单”条款的法律效力

该案的第二个争议点是关于《房地产求购确认书》中第二条第四款的效力问题。第二条第四款是中原公司拟定的“跳单”条款。“跳单”也被称为“跳中介”，是房屋中介公司常见的法律问题之一[3]。它是指二手房交易中，买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方私下交易或通过其他中介公司签订房屋买卖合同的行为。“跳单”条款也叫“防跳单”条款，是中介公司针对“跳单”行为的反制手段。

3.1“跳单”条款产生的背景

在分析“跳单”条款的效力问题之前，首先探究一下“跳单”条款产生的背景。

从《合同法》第四百二十五条、四百二十六条、四百二十七条的规定中，我们不难发现立法时更多考虑的是规制居间人的行为，充分保障委托人的权利，即居间人负有如实报告义务，不得损害委托人利益，未促成合同成立的不得要求支付报酬。这是因为相对于委托人，居间人手中掌握的信息更全面、更专业。居间人与买方的关系中，双方信息不对称，买方处于弱势地位，因此立法着重强调对居间人行为的规制，防止居间人滥用居间人身份，不当履行居间人义务。

但是风险从来都是双向的，买方有相当大的自由选择更有利于自己的交易平台，买方委托人的投机倾向并不亚于居间人可能存在的滥用行为。从《合同法》第四百二十七条可以看出，买方委托人的给付义务是附条件的，居间人的报酬请求权有不确定性。只有当居间人促成合同成立，才能要求支付报酬。这使得在实际生活中，当“跳单者”利用这种选择自由逃避给付义务时，居间人才是实际处于弱势的一方。

基于上述原因，为了保护自身的利益，居间人往往会设置“跳单”条款，以对“跳单”行为进行反制。但是由于立法过于单薄，“跳单”条款的效力一直处于模糊不清的状态。

3.2“跳单”条款效力的三种观点评析

关于“跳单”条款的效力，笔者总结为三种观点。

第一，“无效说”。持“无效说”观点的人认为，居间合同中的“跳单”条款一般都是格式条款，此类条款多为居间人利用自己的优势地位，限制委托人的选择自由，要求委托人只能选择自己作为居间人。这加重了委托人的主要责任，排除了委托人的主要权利。依据《合同法》第四十条的规定，此类格式条款应属无效[4]。

第二，“有效说”。持“有效说”观点的人认为，“跳单”条款是居间人为了反制委托人可能出现的背信行为而设置，其性质是违约责任条款，并没有免除自己的责任，也没有加重对方的责任。只要居间合同没有违反《合同法》第五十二条有关合同无效情形的规定，就应当认定居间合同有效[5]，“跳单”条款也自然有效。

第三，“折中说”。这种观点认为“跳单”条款并非无效，在不违反法律关于合同无效与格式条款的规定时，应当认为“跳单”条款有效。但是对“跳单”行为的法律后果要做类型化处理：1) 委托人与第三人私下缔约，缔约机会由居间人促成；2) 委托人与第三人私下缔约，缔约机会不是由居间人促成；3) 委托人另行委托其他居间人并经其促成缔约；4) 委托人另行委托其他居间人，但未促成缔约。上述四种情形中第一种情形依据《合同法》第四百二十六条，居间人可以行使报酬请求权。依据《合同法》第四百二十七条的规定，前三种情形可以要求委托人支付居间活动支出的必要费用，如果必要费用不能填补实际损失，可按实际损失主张违约金支付请求权[6]。

笔者认为“无效说”“有效说”均有失偏颇。首先我们要明确，格式条款并不等于霸王条款。根据《合同法》第三十九条第二款的规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先设定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。第四十条规定了格式条款无效的情形，只有“免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利”的格式条款方才无效，而“有效说”忽略了一点，即便“跳单”条款没有《合同法》第五十二条中有关合同无效的情形，也有可能因为显失公平，依据《合同法》第五十四条被变更或者撤销。结合“有效说”与“无效说”各自秉持的理论依据，笔者认为，在判断一个“跳单”条款的效力时应当考虑两个因素：1) 该条款是否存在《合同法》第五十二条、第五十三条、第五十四条规定的合同无效、无效免责或者可变更撤销的情形；2) 该条款是否存在《合同法》第四十条所禁止的“免除自己责任，加重对方责任，排除对方主要权利”的情形。

由于设置“跳单”条款的初衷是对委托人的不诚信行为进行反制，因此不具有非法目的，法律、行政法规也并没有强行规定当事人不能签订此类条款，同时“跳单”条款又不属于免责条款，因此不属于《合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形。“跳单”条款是否显失公平要结合具体个案进行判断，实际上符合“免除自己责任，加重对方责任，排除对方主要权利”的情形都是显失公平，因此重点在于对第二个因素的理解。一般而言，居间人的主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，主要权利是在促成缔约后获得报酬。委托人的主要权利是从居间人处获得信息与服务，主要义务是在缔约后向居间人支付报酬。“跳单”条款显然没有免除居间人的责任，那么对委托人是否加重了责任，排除了主要权利呢？一般而言“跳单”条款并不会导致委托人的责任加重或主要权利丧失。第一，约定“跳单”条款的目的在于防止委托人利用居间人提供的交易机会，却又绕过居间人，导致居间人得不到应得的报酬，该条款是消极条款，要求委托人遵守交易中的诚实信用原则，不要做出背信行为，并不会加重委托人的责任。第二，委托人依旧有选择权，一般的“跳单”条款并不会排除委托人的主要权利。但是如果“跳单”条款明确限制委托人必须独家委托指定的居间人，却没有尽到合理提请注意义务，也不明确双方权利义务；或是规定“无论是否促成缔约，居间人均可收取佣金”等显失公平、加重委托人责任、排除其主要权利的条款，应当认定其无效。

第三种“折中说”是在参考了前两种观点的基础上，结合具体案例，判断“跳单”条款的效力，并对实践中不同“跳单”行为所产生的法律后果进行类型化分析。其对“跳单”条款效力的判定，显然更加合理。

综上可以认为，只要当事人主体身份适合，意思表示真实，所签订的“跳单”条款在不违反《合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条的情况下应当承认其效力。

3.3《房地产求购确认书》第二条第四款的效力

在该案中中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》中第二条第四款并没有要求陶德华独家委托中原公司，也没有“无论是否促成缔约，均可收取佣金”的表述。第二条第四款只是强调陶德华不能一边利用中原公司提供的交易信息，一边绕过中原公司进行交易，并没有加重陶德华的责任或排除其主要权利，应当认定该条款有效。

4 “跳单”行为法律后果之认定

根据以上分析，“跳单”条款的效力不应当被完全否认。在“跳单”条款有效的情况下，不同类型的“跳单”行为，法律后果也不尽相同。在讨论“跳单”行为的法律后果时，实际上讨论的是不同类型的“跳单”行为应让行为人承担何种违约责任：给付报酬或支付必要费用。这里需要说明的是，“跳单”行为并不存在恶意“跳单”或非恶意“跳单”之分，因为民法上的合同责任是无过错责任，委托人是否需要承担违约责任与其主观心态没有关系，只要“跳单”行为符合违约的条件，无论委托人主观上是否有逃避支付或减少支付报酬的恶意，其均需要承担相应的责任。

“折中说”观点对“跳单”行为的四种类型划分基本包括了实践中可能出现的情形，但对这四种“跳单”行为法律后果的定位，尚有值得思考之处。

在对“跳单”行为进行类型化讨论之前，首先应判断双方签订的居间合同中，“跳单”条款是否涉及“独家委托”。若居间人设置的“跳单”条款涉及“独家委托”，可能存在两种情形。一种是居间人已采取合理方式提请委托人注意，并与委托人充分沟通，明确双方的权利义务后双方签订了合同。那么应当认为，委托人愿意牺牲自己的选择自由对居间人进行独家委托，其后的“跳单”行为无论何种情形均已违约，居间人可以依据《合同法》第一百一十四条的规定要求委托人支付违约金。另一种情形是居间人未尽合理提请注意义务，也没有明确双方的权利义务关系，这加重了委托人的责任，排除了其召入其他居间人的权利，应当认为该条款无效，那么委托人之后绕开居间人进行交易的行为，并不违背诚实信用原则，不应当被评价为“跳单”行为。

如果居间人设置的“跳单”条款并不涉及“独家委托”，委托人仍有自由选择其交易方式的权利，那么需要对委托人其后的“跳单”行为进行类型化分析。这实际上是从交易结果的状态来倒推委托人的交易行为法律后果：当缔约达成，且是由居间人促成的情况下，依据《合同法》第四百二十六条，居间人对“跳单”委托人享有报酬请求权；缔约达成但是由“跳单”后的居间人促成或“跳单”后缔约未达成的情况下，依据《合同法》第四百二十七条，居间人可以主张返还必要费用，若费用不能填补实际损失，则可以按照实际损失主张违约金支付请求权。笔者认为，这种判断方法在处理“跳单”四种类型中的第一种情形时就会存在问题。报酬请求权的实现需要两个要件：一是缔约促成；二是缔约的促成与居间人的居间活动有因果关系。第一个条件的证明较容易，但是因果关系的证明是非常困难的。“跳单”行为的核心是“跳单“委托人必须“利用”原居间人提供的交易信息或媒介服务，但又绕开原居间人进行后续交易。证明因果关系实际上是证明委托人的“利用”行为。不仅仅是第一种情形，其他三种情形判断的核心也是委托人是否存在“利用”行为，但仅仅从交易结果的状态来看，很难判断出委托人是否有“利用”居间人的居间活动。再者，“折中说”在判断后三种情形时把“必要费用返还请求权”与“违约金支付请求权”杂糅在一起讨论是不合理的。依据《合同法》第四百二十七条的规定，当居间人未促成合同成立时不得要求委托人支付报酬，但可以要求支付从事居间活动的必要费用。居间人要求委托人支付的费用只能是与从事居间活动相关的且必要的费用，若在这个过程中居间人有实际损失，委托人是否需要对实际损失部分承担责任是要分情况讨论的。换言之，如果委托人的“跳单”行为直接造成居间人的损失，那么委托人应对居间人的实际损失承担违约责任；如果委托人的“跳单”行为与居间人的实际损失并无直接关系，或者损失并非由必要居间活动造成，那么委托人只需承担居间活动的必要费用，损失部分应由居间人自行承担。由此可见，用结果状态倒推行为的法律后果并不能抓住“跳单”行为的实质，有失公允。

实践中，有时把时间因素作为判断其法律后果的标准之一。在同时存在多个居间人的情况下，各居间人提供房源信息、看房服务、斡旋协商的先后顺序，可以成为考察是否构成“利用”的一个逻辑因素。但这种考察标准存在问题，不能简单认为只要居间人提供了信息，委托人就构成了利用；也不能因为委托人宣称没有利用就判断为未利用。事实上影响缔约达成的因素有很多，“利用”是一个带有主观色彩的词，很难用明确具体的标准给出一个界定，但是在实践中可以结合交易进程、信息深入程度以及居间人报酬支付请求权要件来判断。如果居间人仅仅只是曾经带人看房，提供房屋报价等基本信息，那显然达不到可能缔约的程度，则居间人不能主张委托人“利用”了自己提供的居间服务。如果居间人可以证明自己已经促成买卖双方进入缔约协商阶段，双方签订房屋买卖合同的意向已基本达成，此时买方因其他中介公司居间报酬更低转而“跳单”；或双方在居间合同中明确约定了居间人报酬请求权发生效力的条件，且该条件已达成后，委托人“跳单”，应当认为委托人“利用”了居间人提供的交易机会与居间服务，委托人的“跳单”行为构成违约。此时，如果委托人是与第三人私下缔约，并且缔约促成，由于没有召入其他居间人，应当认为缔约达成与居间人的居间活动有直接因果关系，居间人有报酬支付请求权；缔约没有促成，居间人也可以请求委托人支付居间活动的必要费用。如果委托人是另行委托其他居间人，无论缔约最终是否达成，原居间人都可以请求委托人支付居间活动的必要费用。笔者认为，在召入了其他居间人的情况下缔约达成，原居间人只能请求委托人支付必要费用，并不享有报酬请求权，除非有证据证明新召入的居间人是“坐享其成”，并未提供任何有价值的居间服务，原居间人可以要求支付报酬。在居间合同中，委托人给付居间报酬是附条件的，只有居间人促成了缔约达成，委托人才有给付报酬的义务。在只有一个居间人的情况下，买卖双方私下缔约，基于合理推断，可以认定是居间人促成了缔约。但是在召入了多名居间人的情况下，即便证明了委托人利用了原居间人的居间服务，也很难证明是原居间人的居间服务促成了缔约达成。换言之，只有证明了委托人“利用”了原居间人提供的居间服务，其行为才能被认定为“跳单”行为，构成违约，但“利用”了原居间人的居间服务并不意味着必须承担报酬给付责任。在召入了多名居间人的情形下，如果不能证明原居间人的居间服务是促成缔约达成的唯一有价值因素，那么委托人仅对最终促成缔约的居间人负有给付报酬的责任。当然对“唯一有价值因素”的判断在实践中是灵活多变的，“有价值”并不是说最利于委托人，而是相对于二手房交易的流程来说最关键的一环。因此如果协商已基本收尾，即将签订房屋买卖合同，委托人此时“跳单”，应当认为是原居间人促成了缔约，原居间人有权请求支付报酬。此外，如果居间人有实际损失，且必要费用不足以弥补，只有证明该损失是由该“跳单”行为造成，且包含在必要居间活动范围内，委托人才对居间人的实际损失承担违约责任，否则居间人只需承担必要费用，损失由居间人自行承担。

回到该案中，房屋出卖方委托了三家中介公司出售房屋，陶德华也并没有独家委托中原公司。三家公司先后都带陶德华及其亲属看过房，中原公司是最后一个带其看房的，并且只看过一次，也并非是第一个提供交易信息的公司。陶德华最终选择通过第二家中介公司与卖家达成交易。从一般逻辑理解上看，陶德华不太可能是利用中原公司提供的交易信息、居间服务与卖家达成交易，并且负有举证责任的中原公司也未能证明陶德华利用了自己提供的交易信息。因此，陶德华绕开中原公司，通过其他中介公司进行交易的行为不能认定为“跳单”行为，不构成违约。

5 “跳单”现象的防范机制构建

现阶段，与二手房屋买卖交易规范相关的法律仅有《合同法》《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产中介服务管理规定》等。尽管各地行政部门也出台了一些办法、条例等，但总体而言，现有的法律法规都过于笼统、抽象，可操作性不强，不能满足快速发展的二手房交易市场的需要[6]。要解决二手房交易过程中的“跳单”乱象，笔者提出三点建议：

1) 确定合理的“跳单期间”以帮助判断委托人的行为是否可以被认定为“跳单”行为，构成违约。如前文所述，委托人是否“利用”了原居间人提供的交易信息或媒介服务是判断“跳单”行为法律后果的核心。司法实践中，这也是法官裁判的难点。笔者建议在买方委托人明确了自己有购买意愿并愿意接受中介方进一步的服务时，中介方可以与委托人达成协议，排除一定期间内委托人“跳单”行为的合法性。当然，“跳单期间”的长度不能无限延伸，应当有一个合理范围，既不能过于漫长，有损信息实效性和流通价值，导致委托人陷入漫长等待错过交易良机[7]；也不能过于短暂，使得“跳单期间”形同虚设。实践中，“跳单期间”一般以2～12个月不等，有学者建议3个月比较合理[4]。笔者认为此期间需要在具体案例中，由法官结合不动产所在地房价波动情况酌情考量，因为对于委托人，同样的期间在房价波动较大的城市可能会抬高委托人的交易成本，归根结底是要求法官在行使自由裁量权时把握好利益平衡原则与诚实信用原则。

2) 居间活动必要费用阶段性收取机制。居间人可以将二手房交易过程中的第二环节居间活动进一步细分为几个阶段，例如：提供信息、进行磋商谈判、促成签订合同，与买卖双方委托人就各个阶段所产生的必要费用进行协商，买卖双方按照约定的服务阶段给付必要费用。这样，一方面，明确了居间合同中当事双方各自的权利义务；另一方面，即使交易最终未能完成，也保证了居间人相应阶段的报酬请求权。中介方可以在买卖双方都认可的情况下，签订三方居间协议，这样买卖双方及中介各自的权利义务更加明确，可以避免很多潜在矛盾，有利于协调双方的利益冲突，维持市场交易秩序。

3) 规范二手房交易的合同范本。在中介市场上使用的房产中介合同中一般含有格式条款，但在实践中，“跳单”条款是中介公司处于不利地位时为了保护自己合法权益的产物。此时，不规范的格式条款不仅不能帮助中介公司取得合法权益，而且有可能适得其反。这种情况下，急需政府主管部门规范二手房交易的合同范本，对二手房交易予以指导，在各方利益的博弈中寻找一个以“政府”为中心的平衡点。基于政府的公信力，在交易过程中，买卖双方委托人与居间人对于合同的接受度大大提高，争议也会下降，而在司法实践中，也可以帮助法院降低判断格式条款效力的难度。在两方面作用下，自然有利于减少因合同本身引起的“跳单”现象。

[1] 税兵.居间合同中的双边道德风险：以“跳单”现象为例 [J].法学，2011(11):85-92.

[2] 邱聪智.新订债法各论(中册) [M].北京：中国人民大学出版社，2006：2.

[3] 黎平.“跳单”条款的效力认定与居间合同的法理再造 [J].江西社会科学，2016(5):180-186.

[4] 何向阳.客户跳单后，原先约定的中介费或违约金还能执行吗？[J].楼市，2005(23)：55.

[5] 刘尊知.居间合同纠纷案件若干实务问题探讨 [J].山东审判，2009(6):79-82.

[6] 郑长乐.二手房交易中“跳单”的法律纠纷研究 [J].法制与社会，2014(3中):108-109.

[7] 周峰，李兴.房屋买卖居间合同纠纷中“跳中介”现象的法律问题研究：以居间合同的信息匹配属性与复合型构造为视角展开 [J].法律适用，2011(10):94-97.

〔责任编辑： 张 敏〕

Analysisofthelegalvalidityofthe“Jumping-broker”clauseinhousepropertybrokeragecontract—TakingtheNO.1GuidingCaseannouncedbytheSupremePeople’sCourtasanexample

WANG Jiarui

(Kenneth Wang School of Law，Soochow University，Suzhou 215006，China)

NO.1“Jumping broke”is a case of the first batch of four guiding cases announced by the Supreme People’s Court in December 2011. Three issues about the second-hand housing intermediary trade disputes are focused in the judgment of the court of second instance. The legal effect and consequence of the “Jumping broker” clause in the brokerage contract are analyzed. In addition, for preventing the phenomenon of“jumping brokers”, a conception is put forward in order to establish a mechanism that collecting necessary expenses by phasing and provide contract template of second-hand housing transaction.

house property transaction；brokerage contract; “Jumping broker”clause; legal validity; NO.1 guiding cases

2017-03-22

汪佳蕊(1994—)，女，江苏镇江人，硕士生，主要从事民商法与环境法研究。

D922.38

： A

：1008-8148(2017)03-0073-06