关于“营改增”对房地产企业影响的思考

马红梅

摘要：营改增是国家实施结构性减税的一项重要举措，也是一项重大的税制改革，对我国房地产企业健康稳步发展具有重要意义。基于此，本文从营改增的税收变革出发，分析其对房地产企业的影响，同时还为房地产企业提出了几项应对措施，以期为营改增时期房地产企业提供实践性的参考。

关键词：营改增；房地产企业；影响；应对措施

随着我国市场经济的不断发展，我国的各项经济管理规章制度都处于完善的过程中，尤其是税制方面的变革更是在持续的推进。营改增在全国范围内推行是社会经济发展的必然要求，由于营改增的推行时间还较为的短暂，房地产企业在很大程度上无法适应这种变革，因此，房地产企业应该积极应对营改增，不断加强企业的财务管理使其更好适应税制要求，实现房地产企业经济效益的最优化。

一、营改增理论分析

在没有进行营改增之前，增值税和营业税分立并行，破坏了增值税的抵扣链条，存在重复征税、个别经济行为定性模糊等相关问题。营改增这一税收政策的推行从制度上彻底根除了纳税程序以及课税范围中重复纳税的弊端，并实现公平税负、做到对货物和服务统一征税、有利于在一定程度上完整和延伸二三产业增值税抵扣链条，促进社会专业化分工，推动产业融合。

二、营改增对房地产企业的影响

随着营改增的不断深入扩展，其积极意义不断凸显，但是在实践过程中有些企业却出现了“不减反增”现象，而与之相对的，有些地区出现了“税收洼地”现象。为了更好的应对营改增税制变革，房地产企业应该掌握营改增的内涵并且结合其对自身企业的影响，根据本企业的运营实际提出切实可行的应对措施，真正从“营改增”中收益。本文结合房地产业的实际工作经验，深入分析营改增对房地产企业财务管理的影响，主要从以下层面论述：

（一）营改增对房地产企业纳税人身份影响

根据国家税务总局公告【2016】23号）的规定，营改增试点实施前年应税销售额超过500万元的试点纳税人，应向主管国税机关办理增值税一般纳税人资格登记手续。未达标但会计核算健全，能够提供准确税务资料的，也可以申请办理。

处于销售期的房地产企业一般都属于达标情况，但尾盘销售及项目前期运营的企业可能存在未达标情况，那是否需要申请呢？主要取决于企业自身的具体情况。销售对象方面，如果企业客户群体以一般纳税人为主，需要取得增值税专用发票，则企业认定一般纳税人的的需求更加迫切。自身取得专用发票方面，如果是尾盘或结算期，包括土地在内的大部分成本都已经支出并取得大量不可抵扣的票据，那么企业可选择不申请认定为一般纳税人，适用5%的征收率缴纳增值税，不抵扣进项税额。

（二）营改增对房地产企业组织架构的影响

增值税的缴税以企业为征税主体，企业多个项目在同一个主体中运营，可以利用不同项目进项税取得时间的不同来达到调节交税时间的目的。

于此同时，很多房地产企业发展到一定规模后都实现了多元化发展，企业除主营的房地产业务外还可能涉及酒店、制造业、甚至服务业。由于营改增后存在多档不同税率，不同行业适用税率存在差别，所以企业应具体分析自身實际情况，选择是否成立独立的专业公司还是在一个主体下统一核算。

（三）营改增对房地产企业税收情况的影响

房地产行业的建设、经营周期普遍较长，因此现阶段销售的房地产项目基本都是“老项目”（开工日期在2016年4月30日前）。而按照营改增政策规定，房地产企业中的一般纳税人销售自行开发的老项目，可以选择简易计税方法按照5%的征收率计税，在计算增值税时，需将其含税销售价格换算为不含税的应税销售额，再按照适用征收率计算税款，在税率不变的情况下，税基减少了，直接带来了税负的下降。

如果是一般计税的项目，虽然税率由原来按收入全额征收5%的营业税，变为按增值额的11%，表面上看税率是提高了，但基于增值税的抵扣制度，企业包括土地在内的各项成本产生的进项均可抵扣，冲减应缴纳增值税，实际税负应该进一步降低。

（四）营改增对房地产企业现金流情况的影响

房地产开发企业多采用预售制，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用流动资金。而改征增值税后，一般计税的房地产项目建设、材料等先购入，多数时间进项税额大于销项税额，因而减少企业在开发初期流动资金的占用，减轻企业开发建设时期资金压力。

另外在实际销售中，企业在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，而营业税是按5%直接全额征收，两者税款缴纳时间上的差异有效减少了企业流动资金的占用，降低了资金成本。

（五）营改增对房地产企业销售情况的影响

营改增后所有企业新增的不动产所含增值税均纳入了抵扣环节，这标志着消费型增值税制度的基本实现，这在很大程度上促进了房地产交易的活跃性，利于扩大企业投资，增强企业经营活力，为经济结构的转型发展注入了动力和“燃料”。

（六）营改增对房地产企业财务风险管理的影响

营改增税制的推行，对房地产财务管理工作提出了新的要求，这也对房地产企业的财务管理工作者的专业素质提出了更高的要求，如果没有一支专业素质过硬的财务管理团队，将会给企业的财务管理工作带来巨大的风险。于此同时，企业日常采购议价、付款流程都需根据增值税相关政策进行相应的调整。

三、当前时期房地产企业应对营改增的具体措施

针对营改增对房地产企业的影响以及房地产企业的运营实际情况，对房地产企业提出以下应对措施：

（一）将降低税负作为契机，使房地产企业的竞争力全面提高

为了保证房地产企业的经济利益，在面对改革后的的税收政策，依据营改增纳税新方式，应该依据本企业的自身实际情况采取科学、有效的措施。营改增为企业进行合理的纳税筹划提供可选项，能通过节税增加企业的盈利。企业应该合理选择组织架构、纳税人身份、老项目是否选择简易计税以及及时进行相关的减免税备案。

（二）调整产品结构，完善市场布局

营改增后，建安成本进项税将成为进项税抵扣的主要部分，对于建安成本占比较高的产品及企业更为利好。企业为降低税负，增加盈利空间，将调整产品结构，多业态并行。特别是对于主打住宅产品的企业而言，加大精装修、高档公寓别墅产品在产品线中的比重将成为主要应对方式，同时延伸下游家具家电等产业链，打造“拎包入住”式一体化住宅模式，也将成为房企考虑方向。

（三）加强企业内部管理

营改增的实行给房地产企业带来了巨大机遇与挑战，同时也对企业的管理提出了更高的要求。因此为了更好的应对税收制度的变革，首先必须提高房地产企业财务管理人员的综合素质，高度重视对财务人员进行培训，提高财务人员的专业技能及风险预测能力，使企业能及时的在会计核算、税费计算、以及票据管理等方面及时的做出调整。其次，营改增带来的变革是巨大而又深远的，应在企业内部宣传营改增政策的有关规定，提高全体人员意识。特别是采购环节发票的取得、工程结算、决算的时机及速度、发票在公司内部传递及跟踪抵扣制度等。

（四）慎重选择合作伙伴

房地产企业在运营的过程中会与多方合作，选取可靠、有保证的合作伙伴对房地产企业的发展而言至关重要。房地产企业在选取合作商时可以从以下方面着手：根据成本定价原则选择供应商，即选择 “综合成本最低，利润最大”的供应商。若含税報价相同，则选择增值税率高的供应商；若含税报价不同则需具体测算各类供应商之间的报价平衡点，对供应商做出具体选择；同时考虑合作商的诚信以及其综合实力，降低房地产企业运营的财务风险。

四、结语

总之，营改增是我国税制变革的一大决策，在推进的过程中必然会对企业的财务管理带来许多问题。在这种发展态势下，积极利用这次变革促进企业高速发展。本文以营改增对房地产企业财务管理的影响为例，提出了具体的应对措施，例如降低税负、提高财务人员的综合素质等，进而实现房地产企业持续、稳定、健康的发展。

参考文献：

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（作者单位：桂林市兴进实业有限责任公司）