“营改增”对我国房地产企业的财务影响及纳税筹划

戴芳

【摘要】本文对营改增方案的实施对企业财务的影响进行分析，同时提出了营改增改革方案下房地产企业的商业模式设计方案，帮助企业加强纳税筹划，降低企业的财务风险和税务风险。

【关键词】房地产；营改增；财务影响；纳税筹划；商业模式

一、房地产“营改增”概述

（一）房地产业

指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

（二）房地产开发企业的的商业模式

1.根据提供产品的市场参与方式进行的划分

（1）跨区域发展，着眼于市场占有率的提高，只提供某类产品，充分利用已经成熟的生产、管理经验。（2）产品多元化发展，着眼于现有资源的开发利用和在已进入市场中的份额的扩大。（3）产品单一，追求较高的投资回报率。

2.根据参与房地产产业链的情况进行的划分

纵向一体化的全能房地产公司，拥有自己的设计院、建材公司、建筑公司、销售公司、物业公司，置地一盖房一销售一物业一条龙滚动开发。纵向专业化的房地产公司，投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。

3.根据投资回收方式进行的分类

（1）只租不售；（2）只售不租。（3）租售结合。

（三）与房地产相关的“营改增”政策

1.地价可扣除

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），土地价款直接从收入中扣除降低了税率。

2.过渡政策

按照合同开工日期分为老项目和新项目，老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，比照营业税按照5%简易征收，且外购取得的资产可扣除原值。

3.分期可扣除不动产增加

2016年5月1日后取得的不动产或在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

4.个人出售不动产轻微减税

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。对于北上广深以外的地区，购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

5.降低预缴增值税比例

营改增前，房地产业应将预售营业款按照5%的税率预缴税，营改增后，只需按3%的比例预缴增值税，有利于减少税款对房地产企业现金的占用，提高現金流通率，对于现金回报率高的企业，利润的上升空间更大。

二、“营改增”对房地产企业的财务影响

（一）企业利润受影响

土地出让金的增幅在“营改增”后可能出现下降趋势，严重影响地方政府的财政收入，使地方政府会加大以前税金的清缴力度，影响房地产企业的短期利润。在不考虑营业成本的情况下，营改增后，企业的会计利润有所下降。

（二）现金流转压力提高

由于房地产企业业务具有特殊性与复杂性，要求企业必须有良好融资能力与充足现金流来维持企业正常运转，房地产项目前期支付大量进项税，一般只有到项目中后期产生房产销售收入和租赁收入后进项税才能得以抵扣，因此营改增可能会加剧公司在项目前期的现金流压力。

（三）房企建设成本上升

房地产企业建设成本上升主要是由材料成本上升、人工成本上升和施工费用上升综合作用导致。材料成本上升体现在为建筑业提供原材料的供应商通常都是小规模纳税人，使得建筑企业在购买原材料时无法取得增值税专用发票，进项抵扣难度加大，导致施工费用上升。

（四）会计处理方式受影响

营改增导致房地产企业存在一定的纳税风险，首先，营改增导致房地产企业新增了许多会计科目，使得财务人员可能在会计核算过程中可能核算不够准确：其次，营改增后相关税收法规发生了变化，财务人员可能没及时加强对相关政策法规的学习，造成纳税风险增加：再次，由于其涉及的项目众多，上级领导可能伙同财务人员就其中的一些项目伪造增值税专用发票进行进项抵扣：最后，房企业缺乏纳税风险评估预警体系，不能及时发现纳税过程中存在的风险并及时控制。

三、“营改增”后房地产企业的商业模式设计

（一）土地取得方式选择

房地产开发企业以业主的身份与施工企业签订施工合同并支付给施工企业工程款，但工程款的进项税额抵扣却遇到困难，因增值税的进项必须用于应税项目才允许抵扣，而房地产企业没有配套设施建设的产权，难以找到与工程款对应的销项税额与进项匹配。这样的模式，在土地出让成本上也仅能就土地出让金进行差额扣除，而大量的配套设施建设成本无法扣除。

（二）房企融资方式改造

在我国房地产开发市场政策的严控下，房地产开发企业从银行贷款渠道中获得资金的难度逐渐增大。如何进行融资、选择何种融资渠道自然成为企业最为生死攸关的问题。通常情况下，首先选择内部融资，其次选择以银行贷款、债券融资、信托、产业基金等为代表的融资渠道。

（三）单独成立苗木公司

房地产企业在进行绿化时要从外部购进苗木，但苗木基地很多都没有发票，平均来说苗木的成本并不小。营改增后，由于苗木这一进项环节难以获取发票，无法做进项抵扣，如此看来，房地产企业单独成立苗木公司将有利于降低成本，至少可以自行采购，控制采购成本。

（四）开发运营模式选择

企业集团以及下属具有不同职能的分公司、子公司，在经营过程中，可以适当考虑各运营主体的进销项的配比关系，在大额固定资产购买、商业采购、销售合同签署、关联交易内部定价等方面，合理筹划，实现进销项的合理配比。

（五）进行业务资产剥离

房地产集团子公司之间通过资产交割，整合内部业务，明确公司发展方向，提升各自业务盈利，双方出发点可能更多的是基于集团层面利益，将商业、住宅资产分离，以形成业务上的协同效应，这种方式既有有助于财务杠杆的运用。

此外，企业在进行税务筹划和商业模式设计过程中，应考虑增值税进项税额的抵扣，房地产企业需筛选供应商，也应该做好自我经营规范，包括科学测算税负影响、规范增值税管理、关注新政策、新文件等措施综合考虑。