房地产开发企业会计核算问题研究

张 穆

(深圳市中金康发房地产开发有限公司，广州 深圳 518001)



房地产开发企业会计核算问题研究

张 穆

(深圳市中金康发房地产开发有限公司，广州 深圳 518001)

我国房地产开发公司模式、规格等参差不齐，导致会计核算当中的收入与支出、成本与回报产生较多问题。对房地产开发企业中会计核算问题进行分析和研究，企业在完成会计核算工作时须完善自身结构，制定科学合理、符合自身发展的会计科目。

房地产开发；会计核算；存在的问题；研究对策

如今房地产行业已经具有先导性、基础性、产业相关联度高等鲜明特点。由于房地产在第三产业中所占比重越来越大，其自身是否良好运行、是否可以良性发展，都直接关系着相关产业的发展趋势。房地产行业的发展，与我国国民经济以及各地区的经济发展有着极其紧密的联系。房地产行业同样具有两面性，虽然可以带来巨大利益，但该行业也是一个投资风险大、负债经营度高、建设及设计时间周期长、市场风险高的行业。随着我国近些年房地产企业的蓬勃发展，市场中的房地产企业在规格、结构框架等方面表现出良莠不齐的状况，会计核算等相关工作也暴露出了许多的问题。因此，保证与房地产行业密切相关的会计核算工作是一个十分现实且艰巨的任务。只有更好地完成企业会计结构的构建，才能促进房地产行业健康发展，保证国民经济快速运行。

1 房地产企业的整体概述

房地产，其实是房产和地产的总和。房地产开发，是对房屋、土地的开发，以及对房产和土地的综合开发。具体来说，土地的开发，就是房地产开发企业通过合法途径获取土地的使用权利后，先向国家依法缴纳相应的土地使用费，待完成准备工作后，房地产企业就可以对该土地进行开发和使用了。当土地开发完成后，该公司对于处理后的土地有多种获利形式：比如将该土地有偿转让至其他单位，在其中抽取提成或红利，或者可将开发后的土地，留于自己公司，由公司自行完成对土地的房屋开发，之后通过商品的形式，卖给购买者。而房屋的开发，则是房地产公司在已经开发完成后的土地上开发房屋，等开发完成后，将以商品的形式向民众进行出租或者售卖。房产和土地的综合开发，是房地产公司通过合法途径获得土地后，对土地进行合理开发，然后由该公司直接对开发后的土地进行房屋开发。

房地产的开发，归根结底是为了更好地完成城市规划。因此，无论是土地开发、房屋开发、还是两者的综合开发，都必须遵循“六统一”的原则，即规划、征地、设计、施工、配套、管理。任何产品的开发均是从规划开始的，房地产也是如此。土地使用、城市布局等都需要进行科学合理的规划，经过可行性方案研究。规划完成后，还需要对当地住户进行征地，完成拆迁任务，并做好安置工作，给予合理的配成，之后还要完成建筑安装、绿化环卫等多个阶段。这些阶段都会运用到大量资金，需要房地产企业投入更多成本，当企业无法承担全部资金时需要向银行贷款，体现了房地产业投入资金多和负债经营度高的特点。以上特点综合起来，会导致市场存有较大风险性，如果开发过程出现差池，或者开发完成后导致房屋积压，无法实现资金灵活运转，就会导致企业陷入绝境，面临巨大的挑战，稍有不慎，甚至导致破产。

2 会计核算存在的问题及发展现状

2.1 没有较为规范、独立、切实可行的会计准则

虽然从2007年开始，就实行了企业会计准则，但准则中没有针对房地产企业的相对完整、可行、独立的会计准则。因此，房地产企业中的会计核算制度无法完善，而且因为缺乏系统指导和统一规划，导致当前房地产开发企业中的会计核算处于一个十分尴尬的地位。传统老旧的制度已经跟不上时代脚步，暴露出许多问题。如果不按照这些制度去遵守，仅仅执行2007年共同的企业会计准则，就会无视房地产企业本身所具有的特殊性，导致更多不利因素的产生。

2.2 会计科目混乱，缺少专用科目

改革开放至今，我国对会计行业进行了多次整顿革新，但是在《小企业会计制度》、《企业会计制度》以及2007年的会计实施新准则中，都缺少对于房地产企业中会计核算的会计科目及会计核算方法的描述。这是极其不利于房地产企业发展的，会给房地产企业中的会计制度和会计核算准则带来许多不必要的麻烦。随着时代的发展，传统老旧的会计制度已经无法满足房地产企业中会计核算的工作，在没有新制度的情况下，必然会造成许多不必要的误解。虽然在新的会计准则中对“在建工程”科目进行了一些描述，但是依然没有更改早期的会计科目，所以仍存在较大问题。

2.3 企业会计信息的风险未被完全披露，利润上升缓慢

随着时代的发展，房地产企业由于工程质量建设、政策不完善等原因导致不确定风险性增大，行业风险比其他行业风险更为突出和明显。因此，房地产企业需要在信息披露上重新规划，进行全面改善，努力实现利润的最大化。而这些在相关的政策制度中都没有科学合理规划，也没有明确的约束。

3 解决会计核算的几点建议

3.1 建立科学合理，适用于房地产开发企业使用的企业体系

虽然我国的会计制度涵盖了许多领域，对于会计的工作流程、会计核算业务均有较为明细的阐述，但是对房地产行业中的会计核算而言，现行的会计制度，包括2007年我国所实施的新准则，都没有给出明确的定位。没有固定清晰的方法、章程、理论作为指导，直接导致了我国房地产开发企业中的会计核算工作无法可依、无据可循。因此，企业在实行权责发生制的前提下，也要结合自身的发展情况，对公司进行合理定位，建立科学、合理、规范化、可实行的会计核算制度，不仅要符合当前国家制定实施的会计制度，还要体现出房地产开发企业本身的特殊性。

3.2 优化会计核算框架，完善会计核算制，明确核算中涉及的所有会计科目

任何科目的设置，包括房地产企业在内，在设置对应的会计科目时，要先结合自身实际情况，从实际出发，考虑企业自身的经营规模和当前的经营状况，然后结合会计核算的实际信息化水平，做到客观、全面、有效地设置会计科目。此外，还需要得到国家政策的支持，要制定适合自身企业发展的会计核算准则，明确会计科目及会计核算准则，加强政府对房地产开发企业的有效监管和政策支持。

3.3 制定科学、有效的收入确认标准，保证标准的完整性和完善性

保障商品售出后的收入，需要资深的会计人员对商品进行专业判断，对行业进行合理化评价，并且保证自身的职业素养不被外在因素所侵蚀等等。房地产开发企业中的会计核算工作，需要有专业化的会计人员操作，甚至这些会计人员为注册会计师也不为过。由于涉及资本收入，因此需要有完善的标准和明确的要求，需要考虑到法律和专业两个方面，其中法律要求是基础，专业要求是保障，为企业的收入提供更加有力的保障。

3.4 提高房地产开发企业信息披露治理，增加相关评论指标

房地产开发企业想要获取投资者的投资，其中一项最有利的依据就是会计信息。通过会计信息，投资者可以了解企业的规模与能力，公司的发展状况，然后通过数据对比，了解企业的经营状况和之前的经营业绩。因此，好的会计信息，可以加强投资者的投资力度，弥补其余资料上的不足。

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Research on accounting problems of real estate development enterprises

ZHANG Mu

(Shenzhen Zhongjinkang Real Estate Development Co., Ltd., Shenzhen 518001, China)

The unevenness of on model, specifications of China′s real estate development company will result in the problems in revenue and expenditure, cost and return of accounting. The problems in accounting of real estate development enterprises were analyzed in this paper, and enterprises should improve their own structure, make scientific and reasonable accounting subjects in line with their development.

Real estate development; Accounting; Problems; Research countermeasures

2016-10-20

张穆(1970-)，女，本科，中级职称。

F293.33

B

1674-8646(2017)02-0178-02