农村小产权房的区别性合法化相关法律问题探讨

张璐

(西南科技大学，四川 绵阳 621000)

农村小产权房的区别性合法化相关法律问题探讨

张璐

(西南科技大学，四川 绵阳 621000)

随着房价的逐渐抬高，农村的小产权房日益增多。而对小产权房的非法性的定性并没有有效抑制其交易日渐增多的趋势。为了维护社会的稳定并适应市场经济的发展，采取因时制宜的法律态度值得考虑：对向城镇居民销售小产权房持否定态度，对向除本集体经济组织以外的其他村集体成员销售小产权房持肯定态度。同时还应当关注由此带来的其他相关法律问题，比如向除本集体组织外的其他集体成员销售小产权房的物权公示、住房质量验收、安全保障等制度。

小产权房；合法化；法律保障

小产权房涉及的不仅仅是当事人之间的自由意志下的买卖行为，更关键的是涉及到农民生存和发展的根本利益的问题，并且这对社会的稳定发展具有重要的影响，因此立法者必须切实结合我国的发展实际，对小产权房问题做出具有前瞻性的决断。

1 小产权房的概念及其特点

对于小产权房的概念，法律并没有明确规定。学术上众说纷纭，其中笔者比较支持张松青对小产权房概念的描述，他认为：小产权房是指在农民集体所有土地上建设的，向本集体组织之外的人(包括向城镇居民和除本集体经济组织外的其他集体成员)销售的住宅[1]。有的学者认为小产权房仅指在农民集体所有土地上建设的，向城镇居民销售的住宅。笔者认为，根据我国现有法律中“一户一宅”的原则和宅基地上面建的住宅不能上市进行流转，但是可以在本集体经济组织内部进行流转的规定，认定小产权房包括除本集体经济组织外的其他村集体成员销售的住宅更为可取。

小产权房特点很多，其中一个最重要的法律特点就是产权有瑕疵，手续不齐全。其原因是小产权房系在集体所有土地上建造，故购买者并不能依法取得房屋的产权证明，由于产权存在瑕疵，购买者不能够办理相应的产权过户手续，导致其权利无法得到法律的保障。

2 农村小产权房产生的原因

2.1 价格低廉

面对城镇房屋的价格不断上涨，价格低廉是本集体经济组织成员以外的人购买小产权房的重要原因。之所以房价低，是因为小产权房的建设不包含土地出让金以及房地产开发交易环节所产生的税收等费用。

2.2 农村较适宜居住

农村的环境质量良好，较城市更适宜居住。同时随着国家经济的快速发展，农村总体面貌也得到了相应的改善，交通、公共基础设施等为人们的生活提供了更多的便利。

2.3 缺乏法律制度的规制

虽然小产权房买卖具有非法性，但是对确认其非法性后的纠纷解决机制并没有明确的法律规定，加之住房问题涉及当事人的生存等重大利益，目前对小产权房的规制方面仍处于探索阶段。在没有明确法律制度规定的情况下，很多当事人受经济利益驱动购买小产权房。

3 农村小产权房区别性合法化

关于农村小产权房合法化问题很多学者持肯定态度，同时也有部分学者持否定态度。笔者的主张是：对向城镇居民销售小产权房持否定态度，对向除本集体外的其他村集体成员销售小产权房持肯定态度。

3.1 对向城镇居民销售小产权房持否定态度

我国目前的法律并不保护小产权房，法律对小产权房的自由买卖持否定态度。我国法律中对农村小产权房持否定态度的依据很多。《中华人民共和国宪法》(以下简称《宪法》)第十条规定：“城市的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”由此可以看出，由于小产权房是在农民集体所有土地上所建，村民并非该土地的所有权人，故村集体组织或村民并没有处分小产权房所有权的权能。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”结合《宪法》第十条的内容，可知以小产权房为标的物的房屋买卖合同由于内容违反法律的强制性规定而无效。《中华人民共和国物权法》作为一部保护公民财产权的法律，其第一百五十三条规定，对农村集体土地上的小产权房适用《中华人民共和国土地管理法》等法律。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，仅国家所有土地才可用于房地产开发；农村集体所有土地不能直接用于商品房开发建设，只有通过国家相关部门通过征收后，变集体所有土地为国家所有土地，才能出让给有资质的房地产开发企业进行开发。

笔者认为，目前，向城镇居民销售小产权房在法律上仍应持否定态度，理由如下：(1)从历史层面来看，我国土地所有制从建国初期的农民土地私有至社会主义集体化改造形成延续至今的农民土地集体所有制[2]，其确定的目的是为了依靠人民群众，解放和发展农村生产力，调动农民的积极性，让农村的发展为社会主义城镇和国家的建设和发展提供坚实的物质保障。(2)从现在的国情来看，城乡发展差距还相当大，如果实现城乡房产之间的自由交易，那么势必将会对农民及其生活带来更大的压力和冲击。其表现有：首先，在社会就业技能即社会生存技能方面，农民由于自身受教育程度低、环境限制等原因相对于城镇居民处于明显劣势地位，如果他们将自己的住宅卖与城镇居民后，会影响其基本的生存基础，失去住宅的他们将无处可去，从而影响到社会的稳定。这里并不是说农民不应当对自己的选择承担相应的商业风险，而是想强调应防止农民为了一时的利益而忽略了自身存在的劣势进而导致无法挽回且无法承担的法律后果，从而造成社会混乱。其次，“十三五”规划提出的主要目标、任务和重大举措，是要推进新型城镇化和农业现代化，促进城乡区域协调发展。该举措旨在解决在“先富带后富”的经济战略下不断加大的城乡发展差距，从而实现共同富裕，和谐发展。如果放开城乡房产自由交易的闸门，那么结果可能会与此宗旨背道而驰，因为在市场的作用下，贫富差距必将越来越大。再次，根据我国《宪法》的基本人权和人民主权原则，加之我国农民占全国人口绝大多数的实际国情，故做出决策时必须切实考虑农村和农民发展的社会稳定性和适应性。

3.2 对向除本集体经济组织以外的其他农村集体成员销售小产权房持肯定态度

(1)党的十八届三中全会指出，使市场在资源配置中起决定性作用和更好地发挥政府作用。市场决定资源配置是市场经济的一般规律，健全社会主义市场经济体制必须遵循这条规律。不同集体经济组织之间、不同集体成员之间以及集体成员和其他集体经济组织之间的房产自由交易合法化，有利于实现各村集体组织之间资源配置的优化。

(2)虽然各集体之间的发展存在差距，但是相较于城乡之间的差距(主要是贫富差距)，这样的差距是可以在市场运转中辅之以一定的政府干预得到自我调节的，并不会妨碍农村社会经济的良性运转，相反会促进集体经济的发展。

(3)不同集体经济组织之间、不同集体成员之间以及集体成员和其他集体经济组织之间的房产自由交易合法化，有利于为逐步实现城乡一体化奠定良好的基础。

3.3 其他相关法律问题

向本集体外的其他村集体成员销售小产权房合法化后，需要一系列的与之配套的法律制度来保障。

(1)物权法定问题。向本集体外的其他村集体成员销售小产权房合法化后，各集体之间的互通将达到一个新的高度，集体的熟人社会将会被打破，原来的集体土地所有上的建筑物不得对本集体经济组织之外的人进行流动和无需法定公示的物权制度需要做必要的修改，产权过户等问题需要通过登记等法定程序来得到解决，以便保证交易安全性以及维护社会的稳定。

(2)买卖合同的有效性。向本集体外的其他集体成员销售小产权房合法化后，由于有了合法的依据，向本集体外的其他集体成员销售小产权房的房屋买卖合同将成为有效合同，因此类合同产生的纠纷的解决也应适用已有的相关法律。

(3)住房安全保障问题。小产权房在建造中由于缺少必要的质量监督程序，从而导致缺乏质量保障。而缺乏质量保障的房屋必将会给居住者的居住安全度、舒适度造成影响甚至对其人身安全产生威胁。故在建房前，应经由相关部门对房屋建设进行评估、审核并取得房屋建设许可证；建房过程中，应当对各个环节进行必要的监督，以保证房屋质量；建房完成后，应当对其进行质量检验并对相关的消防、供电、供暖、供水等安全保障和基本生活保障设施进行检测。

4 结语

小产权房买卖是否应合法化的问题，不仅仅是一个法律价值取向问题，更是一个社会价值取向问题。笔者认为，此问题的政策决断应坚持以下原则：

4.1 坚持一切从实际出发的原则

我国处于并将长期处于社会主义初级阶段。虽然我国的经济取得了举世瞩目的发展，但是不可忽视的是，在取得巨大的纵向成就的同时横向的发展作出了相应的牺牲，故加速的纵向发展应当在达到一定目标时转换为稳定发展，真正实现又快又好发展向又好又快发展的转变，这样才能为经济的再次腾飞提供充足而强劲的动力。对小产权房的买卖问题进行决策时，就应当紧密结合我国国情。目前，城乡一体化是中国现代化和城市化发展的一个新阶段，城乡一体化就是改变长期形成的城乡二元经济结构，实现城乡在政策上的平等、产业发展上的互补、国民待遇上的一致，让农民享受到与城镇居民同样的文明和实惠，使整个城乡经济社会全面、协调、可持续发展。虽然国家出台了多项政策，例如取消城镇和农村两种户籍制度，实现全国统一的医疗保障体系等，常住人口城镇化率得到较大提升，使得农村经济社会取得了较快发展，但是城乡差距还是很大。如果对小产权房不加区别地进行市场化，势必对农民的利益造成更大的冲击。反之，如果对小产权房加以区别的市场化即仅承认对向除本集体外的其他村集体成员销售小产权房合法性，一方面有利于发挥市场的作用，农民在自由意志的选择和市场的调节下，可以促使经济在遵循市场规律的前提下活跃发展；另一方面也有利于保护农民的“弱势群体”利益，使其不至于在市场经济的风浪中遭受损害。

4.2 对小产权房加以区别的市场化具有社会历史性

对小产权房暂时的有区别的市场化的实质是有节奏有步骤地实现城镇一体化，而非盲目地一刀切。为了促进农村农民的实质性发展，要随着社会经济形势发展切实解决深层次的制度问题。

综上所述，无论采取什么国家政策和法律制度，都应当遵循在市场经济和国家宏观调控的双重作用下实现社会主义事业的稳健发展的理念。因此，小产权房问题在遵循该发展理念的前提下，有步骤分阶段地来解决，从而从根本上实现城乡一体化这一重大而深刻的社会变革。

[1]张松青.探析我国小产权房合法化问题[J].商界论坛，2016(24).

[2]程世勇.中国农村土地制度变迁:多元利益博弈与制度均衡[J].农业经济理论与实践，2016(2).

责任编辑：卢宏业

Discussion on the Differentiated Legalization of the Rural Small Property Room with Limited Rights

ZHANG Lu

(Southwest University of Science and Technology，Mianyang 621000, China)

With the houses price rising, the amount of rural small property room is increasing. But the property right of illegality is not effectively restrain the trend of trade increasing. In order to maintain the stability of the society and adapt to the development of market economy, take the attitude of act according to circumstances worth considering: for urban residents to have held a denial attitude to sales of small property room, to the village collective members in addition to collective economic organizations other than sales, we held a positive attitude to the small property room. Also we should focus on other related legal issues originated from this, such as selling small property right room to other group members except the collective organization sales right publication, the housing quality acceptance and security, etc.

small property room; legalization; legal protection

10.3969/j.issn.1674-6341.2017.02.025

2016-11-09

张璐(1992—)，女，山西晋城人，硕士研究生。研究方向：经济法。

DF452；DF521

A

1674-6341(2017)02-0059-03