房地产企业融资策略选择

张晓红

上海理工大学管理学院

房地产企业融资策略选择

张晓红

上海理工大学管理学院

受宏观调控及金融环境的响，房地产企业的融资问题不断凸显。因此，如何解决房地产企业融资难问题、选择一套适合企业发展的融资策略成为各企业关注的重点。本文从金融政策、开发阶段、项目类型三个角度对房地产企业如何实行融资策略选择进行探讨。

房地产；融资；策略

目前市场环境不断变化，各地金融环境不同，各房地产企业又有所差别，因此，采取多元化的融资策略是企业发展的必经之路。企业为实现融资策略多元化，必须形成一套适合自身融资策略选择的科学方法。具体参照如下5个原则：一是融资方式多样性原则；二是融资成本降低原则；三是长短期融资相结合原则；四是融资结构优化原则；五是针对具体开发项目特点原则。接下来从金融政策、开发阶段、项目类型三个方面阐述房地产企业应如何采取最优的融资策略：

一、不同金融调控政策下的融资策略的选择

首先，为淡化宏观政策影响，避免过度依靠银行贷款，加大银行系统性风险，房地产企业应积极推广直接融资方式，如房地产信托、房地产投资基金。因为这些直接融资方式在应对金融调控政策时，变动很小，与股票、债券等融资不同，所以房地产企业可以采取直接融资方式去应对国家调控。其次，关系型融资能力也是房地产企业应具备的，企业在选择融资策略时，可以根据其与银行的关系进行选择，对此，企业要掌握好与金融机构的关系，尤其要控制好与四大行的关系。因为这样可以帮助企业应对金融环境的恶化带来的不利影响，面对不利状况时，关系较好的金融机构可以为企业融资，帮助企业获得竞争优势。

二、不同开发阶段融资策略的选择

房地产企业可以针对不同开发阶段建立如下融资模式体系：在前期开发阶段，企业的主要资金来源为长期资金，所以企业可以发行长期债券、发行股票来融资，或者采取投资基金的途径；在中期开发阶段，获得资金的途径主要有贷款融资，具体包括短期贷款、房地产开发贷款等，还可以通过施工单位替企业垫付款项或者融资租赁等方式获取资金；在房地产的后期销售阶段，购房者通过向银行贷款和使用住房公积金完成住房贷款。在这样的融资体系中，无论是对于金融业还是对于房地产业都起到了降低风险、提高绩效的作用，推动房地产企业向多元化的融资方向发展。

三、不同类型开发项目融资策略的选择

房地产业的开发项目千差万别，而不同的开发项目融资特点也不尽相同，所以各企业要针对自身特点以及项目特点制定适合的融资策略。房地产企业的项目主要包括两个大类：住宅类和商业类。其中住宅类项目又可以细分为豪宅、普通住宅、经济适用房，目前市场上大部分项目都是住宅类项目。商业类项目一般是指写字楼、商铺、工业园区、停车场、仓库等，主要以开发并持有为主，盈利模式主要是收取租金和物业增值，现金流比较稳定，一般融资规模比较大，贷款年限比较长。具体而言，豪宅类以权益型融资策略为主，以长期债券融资、房地产信托融资等为辅。普通住宅类在选取权益型融资策略的同时，还可以考虑信托融资以及向银行贷款，也可以由施工单位替企业垫付款项进行融资；普通住宅在销售阶段，通过实行预售和客户按揭贷款可以获得大量资金。经济适用房主要是通过银行信贷获取资金。商业类项目在权益型融资基础上，可以考虑中长期债券融资、房地产信托基金、银行开发贷款融资。

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