房地产经济波动的影响因素及应对策略研究

田秀海

天津东海投资集团有限公司

房地产经济波动的影响因素及应对策略研究

田秀海

天津东海投资集团有限公司

由于受到土地价格、住房需求以及建筑成本的影响，我国房地产经济一直存在着巨大的波动，因此，掌握我国房地产经济波动的具体特征，分析影响其波动的主要成因，对于引导房地产行业健康、稳定发展至关重要。住房可以说是人们生活中必不可少的物质需求，但是现阶段我国房价偏高，形势严峻，这将不利于我国房地产行业实现可持续发展。因此，非常有必要分析房地产经济波动的影响因素，找到应对的策略，使得房地产行业能够实现可持续发展。

房地产；经济波动；影响因素

1、房地产经济波动的主要特征

1.1 房地产经济复苏阶段

房地产经济的复苏阶段开始于前一次的经济循环的低谷，此时，房地产经济处于供求不平衡的状态，并且供给远远大于需求，而一些房地产开发商意识到这一问题，很少甚至没有投资开发建设房地产项目，使得房地产经济的供需关系持续不变，但是，随着净需求量的增长，先前供大于求的局面逐渐被扭转，进而促使房地产市场走出低谷，迎来复苏机会。

1.2 房地产经济繁荣阶段

在房地产经济逐渐复苏的情况下，房地产交易量逐渐增加，房地产的价格﹑租金也不断增长，从而促使开发商加大对房地产项目的开发和建设。随着房地产的需求量持续增长，其供给量逐渐吃紧，致使房地产价格﹑租金快速增长。从生产领域来看，一些开发商会抓住机遇，大力开发新新项目，从流通领域来看，在市场的刺激下，集团消费和个人消费会迅速增长，导致房地产的总投资和总规模扩大。

1.3 房地产经济衰退阶段

在经过一段的繁荣时期之后，房地产市场会逐渐的缩小，因为房地产价格过高，远远超过消费者的实际承受能力，进而导致房地产的需求量减少，使得供求关系发生变化，从而导致房地产经济衰退。当房地产市场主体认识到市场变化时，新的房地产投资开发建设项目会会逐渐减少甚至停止，而已经竣工的项目超过实际需求，造成房地产价格下降﹑交易量减少的情况。

2、房地产行业发展的影响因素

2.1 资金的影响

资本市场的波动对于我国的房地产行业会造成显著的影响，因为目前我国房地产行业中很大一部分资金来自于融资贷款，而对于房地产这样一个资金密集型产业来说，资本的缺乏或者是大幅度的波动对于产业的健康发展来说是十分不利的。我国的金融体系还不够完善，在信贷机构以及监管制度上都存在诸多的不足，加之房地产贷款存在一定的风险性，因而房地产企业在寻求融资时的难度也就比较大，资金问题对于房地产行业的影响可以说是致命的。

2.2 政策的影响

作为社会主义国家我国政府的宏观调控政策对于市场运行的影响较大，房地产行业受国家政策的影响比较明显。由于房地产经济对于国民经济具有深远的影响，因而我国制定了一系列的政策和法规来规范房地产企业的市场行为，促进房地产行业的健康发展，但是由于房地产市场的变化性和政策的滞后性，我国房地产相关的土地政策和税收政策也都存在一些不完善的地方，阻碍着房地产经济的发展。

2.3 市场的影响

良好的市场环境有利于促进房地产经济的发展，而恶劣的市场环境也会导致房地产行业风险性的加剧以及发展进程的受阻。市场对于房地产经济的影响包括市场经济结构﹑市场监管机制以及信用体系等，房地产市场受到价值规律的作用，土地价格会发生上下波动，一旦波动幅度超过市场的承载力容易造成经济危机的出现。政府监管力度的加强以及社会信用体系的完善是提供良好的房地产市场环境的关键。

2.4 土地因素

房地产通俗的说就是房地产开发商购买土地，修建房屋然后出售给消费者。在这个过程中主要涉及到了三方，除了房地产开发商以及消费者之外，还包括国家土地部门。在这三方之中，房地产开发商以及国家土地部门属于一级市场，房地产开发商从国家土地部门手中购买到土地，供给方为国家土地部门，需求方为房地产开发商；房地产开发商以及消费者属于二级市场，消费者从房地产开发商手中购买到房屋，供给方为房地产开发商，需求方为消费者。一级市场交易的是土地的使用权，二级市场交易的是土地使用权以及房屋的所有权。可以说，能够影响到房地产经济的具体指标为本年完成的开发土地面积﹑土地出让收入﹑房屋竣工面积以及新开工面积。

2.5 金融因素

虽然说房地产开发商能够通过出售房屋获得利润，但是在前期，也就是购买土地以及修建房屋阶段，房地产开发商不一定具有充足的资金，除此之外为了提高资金的利用率，很多房地产开发商都会选择筹资，而这就涉及到了金融市场。房地产开发商可以通过贷款﹑负债等方式来筹资，而无论选择哪一种筹资方式，都涉及到了利率，无疑利率水平的高低会对房地产经济产生影响。

3、应对房地产经济波动的对策

3.1 合理调整房地产投资政策，发挥政策导向作用

基于我国房地产经济发展实际，编制符合房地产长期发展的投资政策。如一些政策可能会对当前经济运行带来一定压力，也应坚持贯彻实施，但需要采取一定的辅助方式来做好经济调控。而针对不符合当前实际的投资政策，应采取必要措施进行改正或放弃。在出台房地产相关投资政策时，需要充分关注以下问题：充分界定投资主体，切实说明产权与职责问题，以规避相关风险性问题的发生；政府编制与出台相关政策性文件，应尊重房地产经济发展规模及其现实性问题，应充分做好市场调查工作，理性认知市场需求信息，维护市场投资理性化。

3.2 提高房地产金融制度完善性

确保房地产金融制度建设的完善性与充分性，是合理控制房地产经济波动的重要措施。具体操作内容可以表述为：其一，推动房地产融资体系多元化，可以采取市场直接融资方式，也可以通过商业银行贷款或房地产信托，引人产业基金等，确保房地产融资高效；其二，推动住房融资渠道多元化。除了政府优惠政策与商业按揭房贷外，还可引人其他融资方式，如住房合作基金等；其三，提高金融管理机制的完善性，发挥金融管理机制优势，切实为房地产融资创造一个相对良好的市场环境，并推动整个金融体系的良胜发展，切实保障房地产经济稳健发展。

3.3 引导投资商合理投资

国家想要正确引导投资商合理投资，那么首先应该明确投资主体结构，因为只有这样，才能够避免出现权责不明﹑产权不清的问题。其次，还应该时刻关心当前阶段房地产行业的投资规模，使其投资规模能够与国家宏观经济发展的规模相适应，这样的话才能够使得两者共同发展。再次，确定合理的投资结构。很多投资商在进行投资的时候，都存在盲目性﹑从众性，一方面是因为信息不对称，另外一方面是因为没有做好市场调查。所以应该及时公布相关的信息，再就是引导投资商在做好市场调查的基础上再进行投资。

3.4 有效加强土地的管理

在房地产经济发展中，政府应该采取有效措施严格地把控用于房地产开发的土地资源的价格，并保持一定水平上。如果土地资源价格过高，则会严重房地产开发的成本，从而影响房地产的价格，进而干扰房地产经济的发展。同时，还应该采取有效措施严格管理土地资源的划拨与拍卖，进行严格的审核。在有效的控制土地资源总量的前提之下，对土地资源的使用方式进行有效地监管，最好对用于房地产开发与市场交易的土地资源供应进行规范化操作，设计相应的机制，实现土地资源的有效﹑合理的配置。如减少或者取消非市场化的土地转让形式，取而代之的是招标或者拍卖的方式进行土地资源的合理分配。另外，政府还可以对房地产土地资源的供给，构建完善的体制，进而能够及时的调整与控制土地资源的使用。

3.5 完善我国房地产土地管理条例

房地产经济能否保持稳定的核心因素是土地的管理。所以政府健全土地管理制度，能够有效地控制房地产经济的波动情况，使房地产的经济能够持续较平稳的发展。因为土地在房地产经济的发展当中起主导性作用，所以一定要根据当地的实际情况制定合理可行的土地管理政策，并及时有效的对相关政策进行优化，一定要杜绝耕地的商用化，相关部门一定要制定严格的土地审批制度。

3.6 完善金融组织体系

为保证经济相对落后的乡镇地区，方便快捷的进行融资，我们要在经济欠发达地区引入一定量的商业银行﹑保险﹑证券企业等多类金融服务部门，使他们在相互配合合作的基础上，创造多元化的融资通道。并建立政策性城镇基础设施类的金融服务机构，来扩大金融机构对城镇化建设服务范围，拓宽融资渠道，使得房地产融资变得相对简单，便可以有效解决房地产产业资金短缺的问题。

4、结语

综上所诉，我们能够十分清楚地看出目前我国经济建设要想保证健康持续地发展，就应该重视房地产行业的发展。由于我国国民对于房价和房地产项目的重视度逐渐加深，所以说，利用相应的方式保证房地产行业的健康发展才是促进国家经济建设和社会发展的主要方式，因此一定要重视发展房地产项目的手段。全面主要通过对房地产行业波动因素的论述，能够从根本上看出我国房地产经济波动的实际规律.

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[2]刘英子.房地产经济波动的影响因素及对策[J].现代经济信息，2016，20：359.

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