房产税征收对我国房地产业的影响

毛羽丰

【摘要】日前，全国人大财经委副主任郝如玉在第十届“中国经济增长与周期”论坛上透露，目前房地产税仍在起草过程之中，操作难度很大。房地产税全面开征还有多远？房地产税要一旦实施，老百姓买房要多交钱么？本文就是在这一背景下，探讨全面征收房产税对我国房地产业及购房者的影响。

【关键词】房产税 土地财政 房价

一、房地产税和房产税的区别

很多人会混淆房地产税和房产税，两者其实是有一定区别的。房地产税是指一切和房地产经济活动有直接关系的税费，是一个综合性概念。在我国，房地产税包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地使用费等。而房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税价值或租金收入作为计税依据，向产权所有人征收的一种收入税。房产税属于房地产税的一种，是在房地产保有环节征收的，通常来说，房产税征收的对象包括住房、商铺以及其他可用于市场交易的房产。

二、房产税征收对于房地产业的影响

如果把房产看作一种期权，那么征收房产税相当于对期权进行分红，根据布莱克-斯科尔斯期权理论，房产作为期权的价值会降低，从而起到抑制房价的作用。那么真实情况是否如此呢？ 2013年6月14日，《人民日报》曾经发表过一篇评论员文章，文中谈到“不要期待房产税成为降低房价的利器”。从这篇文章我们应该明白，政府已经很清楚的表态，征收房产税的目的不是抑制房价，而是为了弥补政府财政赤字。作为地方政府性基金收入的大头，国有土地使用权出让收入的增长情况关系到地方政府的财力。2015年，地方政府性基金本级收入38218.12亿元，较上年下降17.7%，也低于年初预算数（44509.51亿元），主要原因是国有土地使用权出让收入仅为32547亿元，同比减少8840亿元，下降21.4%。为了解决这一难题，只能开辟财源，这才是政府急于推出房产税的真正原因。

目前，对于房产税征收试点的有上海、重庆两种模式

从上表中可以看出，真正能够打击炒房的是重庆模式，因为在上海，房叔、房姐不征税，在重庆，房叔、房姐要征税，因为重庆模式是对拥有多套房的房叔、房姐征收重税。那么上海征收房产税以来效果如何？我们来看下2016年上海房价走势。

从上图中我们可以看出，仅2016年上海房价就上涨了48.6%，而2016年前三季度上海房产税收入高达950亿。

与上海模式相对照的重庆模式，2016年房价上涨了5.7%，而房產税收入仅为可怜的11.5亿。从两者数据对比来看，房产税征收对于房价上涨在上海并无明显的抑制作用，但两种模式对于房产税收入的影响却是上海大大高于重庆。抛开上海的房地产市场规模远高于重庆，其中一个重要原因是重庆模式税率较高，导致大家都不去买房了，房价上不去自然政府的房产税收入就低得可怜。因此作为政府更倾向于上海模式，并且在上海模式基础上提出了杭州模式。在杭州模式下，存量依然不缴税，但是新买的一套房只要人均超过60平方米就要缴0.4%的税，并且如果你购房的价格超过均价的两倍，就要缴0.8%的税。但是不管是哪种模式，从市场实际运行情况和政府初衷来看，寄希望于征收房产税来抑制房价都是不现实的。

政府开征房产税最主要还是为了增加财政收入，并且政府会进一步放宽限购令来增加房屋成交量，通过多修地铁、城际铁路把大量郊区老百姓送到市中心，因为人流量越多市中心的房价越高，政府就可以征更多的房产税。

综上分析，在我国目前征收房产税只能在一定程度上抑制持有多套房的房姐、房叔，但却非打压房价的工具。在房价过快上涨时期，征收房产税能对抑制炒房起到一定的抑制作用，但从长期来看，对于平抑房价并无根本作用。

参考文献：

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