浅析保障性住房建设存在的问题和对策

陈莉娜

（上海大学法学院 上海 200444）

【摘要】保障性住房建设不仅关乎公民的居住权，更关乎社会的和谐与稳定，我国保障性住房建设在各级部门的重视下取得了很大的成绩，但是仍然存在一定的问题，其根本原因是资金问题，笔者认为解决问题的关键是引入PPP模式。

【关键词】PPP 保障性住房 政府

一、我国保障性住房概述

城市保障性住房制度是指是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。据统计，我国的中低收入者占人口总数的近80%，因此，保障中低收入者的居住权，不仅关系到实现“人人有所居”这一理想，更关乎到社会的和谐与稳定。

保障性住房具有社会公益性，建设保障性住房是政府的责任，是政府保障人民居住权的基本要求。我国政府重视保障中低收入者的居住权，相继出台了一系列的政策制度来指导和规制保障性住房的开发和建设，如，1994年《国务院关于城镇住房制度改革的决定》中提到要加强经济适用房开发建设，国家在政策上给与支持，同时要求房地产开发公司每年开发的经济适用房要占到建房总量的20%。1995年推出安居工程，以期推动经济适用房的开发建设。1998年在《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中首次将为最低收入家庭提供廉租房作为住房改革的重点；同时明确规定经济适用房享受政府无偿划拨的土地和8项税收减免等优惠政策，经济适用房的销售对象也扩大到中低收入家庭。1999年国家建设部出台了《城镇廉租房管理办法》。2010年住建部发不了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》等等。目前，我国已经形成较为完善的保障性住房制度。

二、保障性住房存在的问题

在各级政府和部门的支持下 我国的保障房建设取得了不错的成绩，据统计，“十二五”期末，我国保障房的覆盖面将超过城市人口的20%。然而伴随成绩而来的是新的问题，从保障房的建设情况和分配方式来看，主要体现以下几个方面：

（一）分布空间过于边缘化

目前，我国的保障性住房大多处于城市边缘地区，这主要是因为郊区的地价较市区而言，相对便宜。较低的地价降低了保障房的成本，而又能完成政府制定的硬性指标，这是开发商喜闻乐见的。但这些地方离市区较远，基础设施不齐全，对人们的生活、工作带来很大的不变，增加了生活成本和机会成本，这就造成了有些低收入者宁愿选择在市区租房，也不愿意在郊区买房，这在一定程度上与保障房的目的相违背。另外，这也容易造成地区歧视和社会不稳定。

（二）保障房的质量监管不严

住房是人们生活的基本场所，住房质量直接关系到人们的人们居住得时间长度和舒适感觉，住房质量一直是社会关注热点。尽管国家出台了一系列的措施对保障性住房的质量进行把关。然而，好的政策不一定会得到良好的实施，在大多数地方政府把保障性住房建設当作一个硬性指标和政绩考核的内容的情况下，保障性住房存在着“重指标，轻质量”的状况。一个个豆腐渣工程进入公众视野，给社会带来了极其恶劣的影响。

（三）进入和退出机制不完善

完善的进入和推出机制是衡量保障性住房制度的一个重要标准，它不仅能满足我国中低收入家庭的住房需求，对社会的和谐与稳定也起着重要影响。我国保障性住房的进入和推出机制并不完善。比如，如何衡量和判定“中低收入家庭”，中低收入者的工作和收入来源大多不稳定，这对审查与 核实入住者的收入带来很大的不便，少数人群甚至为了申请保障性住房伪造文件，隐瞒收入，而有些真正困难家庭却得不到申请保障性住房的机会。再比如，我国法律规定，在购买保障性住房五年内，不得进行交易，而针对一些特殊情况，比如结婚、生子等导致住房困难，带来很大的影响。

（四）保障房建设资金存在困难

我国保障性住房建设的资金来源主要有三个：一是地方财政中的廉租住房保障金；二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后的款项；三是土地出让净收益中不低于10%的比例用于廉租住房保障金。而在近些年来，保障性住房的财政拨款远远不能满足保障性住房的建设，这就导致保障性住房主要依赖地方政府的土地出让金来支撑，这也是保障性住房产生诸多问题的根本原因。

三、完善我国保障性住房建设的建议

（一）优化保障性住房的空间布局

首先是慎重选址，避免保障性住房过于偏远和和集中，其次，完善保障性住房周围的配套设施，提高保障性住房的社区环境和人文环境。

（二）加强政府对住房质量的监管

政府作为保障性住房建设的提供者同，时也是保障性住房的责任主体，对保障性住房的质量除了负有监管责任外，还负有保证责任。政府应当为居民提供合格的保障性住房，这就要求政府对保障性住房的质量严格把关，消除安全风险。

（三）完善进入和退出机制

首先严格进入审查，通过个人信息查询系统，各部门统一配合，实现信息资源的共享，保证申请者的经济状况能够得到核实；其次，建设周密的审核制度，加强信息公开，提高工作的透明度，强化社会监督；最后，完善退出机制。统筹设计保障房退出程序中各环节的规范要求，动态管理，设计多样化的退出方式。

（四）完善投资模式

笔者认为，解决保障性住房建设中存在的问题除了政府加强监管，加大政策支持之外，最重要的是解决产生问题的根本原因即保障性住房的资金问题。笔者认为可以引入PPP模式，引导社会资本参与保障性住房建设。这样既可以节省政府的财政支出，还可以实现风险共担和互利共赢。同时，将保障性住房建设交给社会资本来负责，充分发挥市场的调节作用，有利于保证保障性住房的质量和供给。

参考文献：

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[2]汪利娜.我国保障性住房政策演变及思考[J]. 现代城市研究， 2009，（12）.

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