“营改增”对房地产企业税负影响探析

余舟

【摘 要】“营改增”是我国的一项税收政策改革计划，并已经逐渐落实到实践税收工作中，这使各企业在税负方面存在增加与减少的探讨与研究。房地产是我国规模比较庞大的大型产业链，在“营改增”政策实施下，房地产企业抓住税收优惠政策，延续了房地产增值税的抵扣链条，使重复税收现象不再出现，大大降低房地产的开发产品成本，并且在税负方面得到了良好的改善。本文针对“营改增”对房地产企业税负的影响进行探析。

【关键词】“营改增”；房地产企业；税负影响

营业税主要是针对其企业营业总额进行税费征收，实际上并不含有毛收入征税内容。同时，针对每一个环节都需要重新进行营业全额征税，出现重复税收情况，这使房地产企业的税负情况也就越来也严重。为了减轻各企业税负情况，提高企业资金周转能力，创造更高的经济效益，国家税务总局进行了一次政策性的改革，“营改增”就是税收政策改革的重点，这一政策的实施给房地产企业税负带来明显的影响与变化，下面对其进行分析。

一、“营改增”对房地产企业税负的影响

原本的不动产营业税税率标准为5%，2016年5月实施“营改增”税收政策，其不动产按11%税率缴纳增值税。

1.转让自建或委托建造的房产，全额计征

销售不动产的营业额是以纳税人所销售不动产的总额计算，包括不动产全部价格以及价外费用。以某房地产公司自建商品房为例，其商品房收入总额为8000万元。开发该商品房的有关支出为：获得土地使用权所支付的1000万元；房地产开发成本2000万元（取得可抵扣税率为11%增值税专用发票1500万元，取得可抵扣税率为6%增值税专用发票500万元），期间费用800万元；该房地产公司所在地政府规定用于计算土地增值税的其他房地产开发费用扣除比例为10%，销售不动产（房地产）的营业税税率是5%。

“营改增”前税负计算：营业税为：8000×5%=400万元，城市维护建设税为：400×7%=28万元，教育费附加为：400×5%=20万元，土地增值税计算：增值额为：8000-（1000+2000）-3000×10%-448-3000×20%=3652万元，增值率为：3652÷（3000+300+448+600）=83.99%，土地增值税为：3652×40%-（3000+300+448+600）×5%=1460.8-217.4=1243.4万元，企业所得税为：（8000-1000-2000-448-1243.4-800）×25%=627.15万元，税负合计：400+28+20+1243.4+627.15=2318.55万元。

“营改增”后税负计算：增值税进项税为：1500/1.11×1 1%+500/1.06×6%=148.65+28.31=176.96万元，增值税销项税为：8000/1.11×11%=792.79万元，应交增值税为：792.79-176.96=615.83万元，城市维护建设税为：615.83×7%=43.1万元，教育费附加为615.83×5%=30.79万元，土地增值税计算：增值额为：8000/1.11-（1000+2000）-3000×10%-615.83-43.1―30.79-3000×20%=2617.49万元，增值率为2617.49÷7306.31=35.82%，土地增值税为：2617.49×30%=785.24万元，企业所得税为：（8000/1.11-1000-2000-43.1-30.79-785.24-800）×25%=637.02万元，税负合计：615.83+43.1+30.79+785.24+6 37.02=2111.98万元。

通过对“营改增”实施前后税负计算得知，“营改增”对自建或者委托建造的房产可降低纳税人房地产公司的税负。税种和税率的变化，可以使企业的税负发生变化，其变化程度跟企业规模或者企业项目的不同会存在差异，简单来说是与企业毛收入值有关，毛收入高其税负就会增加，若是毛收入低也有可能降低税负。

2.转让外购或抵债所得的房产

纳税人转让或者销售其购买的不动产或者抵债的不动产，营业额=总收入-购买（抵债）价款。

（1）“营改增”后房地产公司税负增加

例如：某房地产公司销售商品房，获得的销售收入为600万元，该商品房卖给房地产的价格为200万元。下面按照该房地产销售与购进情况分别进行“营改增”前后税负计算，其“营改增”前销售不动产营业税率5%，“营改增”后实施增收增值税，其税率定为11%，按购进商品房时已获得增值税专用发票，税负结果计算如下：

“营改增”前税负计算：营业税为：600×5%=30万元，企业所得税为：（600-200-30）×25%=92.5万元，税负合计：30+92.5=122.5万元。

“营改增”后税负计算：增值税进项税为：200×11%=22万元，增值税销项税为：600×11%=66万元，应交增值税为：66-22=44万元，企业所得税为：（600-200）×25%=100万元，税负合计：44+100=144万元。

（2）“营改增”后房地产公司税负减少

仍以該公司销售商品房为例，若是销售收入为300万元，购进价为200万元，“营改增”前销售不动产营业税5%，“营改增”后销售不动产增收增值税，税率为11%，假设进购该商品房时已获得增值税专用发票，税负结果计算如下：

“营改增”前税负计算：营业税为：300×5%=15万元，企业所得税为：（300-200-15）×25%=21.25万元，税负合计：15+21.25=36.25万元。

“营改增”后税负计算：增值税进项税为：200×11%=22万元，增值税销项税为：300×11%=33万元，应交增值税为：33-22=11万元，企业所得税为：（300-200）×25%=25万元，税负合计：25+11=36万元。

根据以上不同的税率以及销售额其房地产税负计算可以看出，影响税负的增加与减少期因素主要有两个方面，其一，“营改增”税率的变化；其二不动产销售总额与进购价之间的差价影响。房地产转让自建或委托建造不动产与房地产转让外购或抵债所得不动产的税负增减，与税率变化、增值额营业额之间的毛收入多少有很大的关系。

二、房地产税负增加的原因

1.购买工程物资的专用发票难以取得

“营改增”实行后，营业税转化为增值税，增值税计算公式为：增值税=收入总额—购进支付。所取得不动产购进增值税专用发票的多少直接影响到房地产税负增加与减少。

房地产自建或委托建造的不动产过程中，会涉及到物资购进问题，相应的增值税专用发票取得存在困难，例如：在购进物资时，物资有可能是来自纳税人自己的公司，购进时会取得合理的增值税专用发票；若是在规模较小的公司采购，或者是通过个体工商户、个人手中进行采购，合理的增值税专用发票取得便有一定的难度，这就会使房地产物资购进方面的增值税专用发票存在难以取得的情况，进而失去抵扣环节，增值税因此增加，实际上就是税负出现增加现象。

2.接受劳务的专用发票难以取得

房地产自建或委托建造的不动产过程中，同样也会涉及到人工费的问题，一般情况下人工成本大约占总房产成本的25%左右，也就是需要很多的工作人员完成建筑、安装等任务，而房地产属于规模较大、建筑项目多、管理事项繁琐的特殊企业，由房地产企业全权管理又会一定的难度。因此，很多房地产企业选择通过其他施工单位进行项目承包，或者委托建造的方法，由各承包商来完成建筑任务。而承包商多数都是规模较小的建筑企业，甚至还有一些由农民工组成的施工队伍，对开具增值税装用发票的能力不足，这也会使房地产企业在人工成本上无法做抵扣。同时，根据“营改增”政策内容中的相关规定，规模较小的企业其支付的增值税税率为3%，而房地产企业所交的增值税税率为11%，期间的差价则需有房地产企业自行承担，税负也就随之增加。

3.高毛利造成房地产税负增加

毛利（毛收入）是指销售总额减去购置成本后所剩余的款额，毛利的多少直接影响到增值额的多少，同时也对税负产生相应的影响。“营改增”实行后，增值额度越高，其税负就会越高；相反，增值税低税负也会降低。可以说“营改增”政策具有一定的合理性，并不是所有毛利都会影响税负的增加，在毛利较低的时候，房地产在税负方面会获得相应的利好，高毛利是造成房地产税负增加的直接原因。

三、企业采取的相关措施

1.提高内部人员的纳税意识

“营改增”实行后，可以说是给房地产税负方面带来极大的益处。而如何利用“营改增”政策实现更多的经济效益，则需要改变传统的纳税意识，“营改增”前房地产企业对物资购进方面要求不高，如果继续下去，只会使税负增加。因此，需要从取得增值税专用发票方面进行調整，加强增值税专用发票的管理，可设立税务岗位专门负责发票管理，聘用税务知识以及业务能力的专业人才，熟悉“营改增”政策的相关知识，提高纳税意识，并制定相应的纳税发票管理制度，以适应“营改增”的改革而做好准备工作。避免在原材料采购环节和接受劳务过程中不要发票的现象；及时取得发票，不拖延；加强会计核算工作，提高会计核算质量。

2.选择适当的供应商

对于自建或委托建造的房地产企业，在“营改增”之前缴纳的是营业税，对于购买工程物资或者其它一些辅助性建筑材料的销售方是否是一般纳税人不影响企业的税负，在此过程中取得的发票也不具有抵扣的作用。但在“营改增”后，购买工程物资过程中取得的增值税专用发票可以直接抵扣，如果没有取得增值税专用发票则直接导致企业税负增加。因此，企业在自建或委托建造购买的工程物资的过程中尽可能取得可抵扣的增值税专用发票，这就意味着房地产企业和一般纳税人的供应商合作，可以降低税负。

3.加强员工工资的管理

在房地产企业中员工工资所占的成本比例是整个企业的四分之一，所以，在房地产企业中必须要加强员工工资的管理。在房地产企业成本支出中，其中工资方面的支出主要是给施工工人发放的工资和给房地产企业职工发放的工资。其中，施工工人的工资与企业职工的工资性质是不同的，施工工人只有在房地产施工建筑开工过程中才能够领取到工资，而企业职工属于常年在房地产办公，因此属于企业日常开支。通常情况下，企业职工工作所产生的税款都需要劳务企业来缴纳，如果在缴纳税务的过程中能够获得增值税的特定发票，则能够减少相应的销项税额，减少房地产缴税负担，因此房地产企业在选择合作伙伴时应当选择规模较大的承包商。

4.转变劳动模式

自建或委托建造的房产企业，多以人工劳动力为主、机器为辅，劳动力成本所占总成本的比例较大，根据实际情况，劳动力成本大多不可以抵扣。因此为了降低房地产企业的税负，可以渐渐改变企业的生产经营模式，以先进的机器设备、生产流水线等固定资产去替代劳动力，投入到建筑施工中，以此减少劳动力支出，并且购进先进的机器设备、生产流水线等固定资产有进项税可以抵扣。不仅提高房地产企业的工作效率，还可以抵减部分的销项税额，降低了房地产企业税收，提高房地产企业的综合实力。

参考文献：

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[2] 张向乾.营改增对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J].财会学习，2016（22）.

[3] 李婧，郝洪.营业税改增值税对企业税负及利润影响——基于上海试点方案的研究[J].财会通讯，2012（31）.