房地产行业营改增正式施行后的税负变化及其影响

黄斯斯

（安徽新华学院 财会与金融学院，安徽 合肥 230000）

房地产行业营改增正式施行后的税负变化及其影响

黄斯斯

（安徽新华学院 财会与金融学院，安徽 合肥 230000）

自2016年5月1日起，我国正式实行营业税改为增值税的税制改革，各行各业纷纷就税制改革做了相应变化，其中包括会计科目、会计账目和财务报表等都需要做一些改革，还包括内部控制也要做相应调整.因此，在营改增初始施行阶段，其对房地产行业税负的变化及有哪些影响问题本文进行了简要分析，指出了营改增是否会降低房地产行业的税负以及是否没有弊端及其对会计核算制度和内部控制程序的影响.

营改增；税负；房地产行业

营改增是营业税改征增值税，是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税.营业税是价内税，增值税是价外税.增值税只对产品或者服务的增值的部分纳税，减少了重复纳税的环节.营改增能够减轻企业税负，加快财税体制改革，使各行各业积极性充分调动起来，促进服务、产业和消费升级，深化供给侧结构性改革.房地产行业涉及面广，关系复杂，成本结构也较为复杂，营业税在此之上出现了很多缺陷，因此，从税负角度上分析房地产行业所要面临的问题也就显得相当重要，从这也可以看出营改增是我国根据经济发展状况所作出的较为科学的税收改革措施.

1 营改增对房地产行业税负的改变致使财务管理上的变化

首先，营业税和增值税税种不同，增值税是价外税.营业税是价内税，增值税主要针对销售商品和提供劳务而征收，一般纳税人税率为17%，小规模纳税人是3%.而营业税是针对应税劳务、销售不动产以及转让无形资产等征收的，税率要根据行业不同而划分.其次，营业税主要由地方税务局管理，增值税主要由国税局管理.最后，营业税因是价内税，所知价格包含税费，而增值税是价外税，在市价基础上还会注明增值税的款项，这样使得对方很清楚所缴税是多少.在此基础上，营业税改为增值税对纳税调整有较大影响，从财务管理方面来进行分析.

1.1 对房地产行业资产负债表的影响

房地产行业发展的重要组成要素之一是固定资产，固定资产的改变会导致其整体构造发生很大改变，这也会影响资产负债表的数据发生显著变化，营改增的正式施行在一定程度上减少了房地产行业的固定资产入账价值及累计折旧的金额，并且其期末余额也明显降低，从施行短期来说，行业内部流动比率和负债比率会提升，从施行长期来看，其实施能有效推动房地产企业扩大自身发展规模,完善自身发展规划.

1.2 对房地产行业利润表的影响

同样，从实施短期来看，营改增有效降低了房地产行业应交税费的金额和成本水平，增加了房地产的经济效益.从实施长期来看，，营改增对降低房地产行业的纳税成本及税负负担有着积极作用，有利于行业资本积累，使得企业能够有更多的资金进行投资新的项目，获得更多的经济利益.

1.3 对房地产企业现金流量表的影响

由于营改增对资产负债表的固定资产、利润表的纳税额都有着相应降低的作用，那么其相应现金流量表也会随之变化，这里面现金流出会较营改增之前减少很多，而房地产行业常常需要采购大批大量的装备设施，以便于建造厂房，现金流出的减少正式由于之前的营业税全部取消，而增值税可以进行抵扣，因此房地产行业可利用减少的这部分现金流出就转为用于其更多的投资，扩大行业规模.另一方面，由于营改增的相关规定，销售自行开发的房地产按差额征收11%的税费，相较之前所上交营业税总税费还是有所降低，降低了行业生产成本，加快了现金流通速度.最后，这种税收制度的变革对行业筹资活动也有着一定的影响，随着行业竞争的压力加大，投资、融资范围也不断加大，长期看，会加大房地产行业的负债水平.

1.4 对房地产企业财务风险管理的影响

由于营改增对资产负债表、利润表以及现金流量表的改变，致使房地产行业的会计核算也要发生相应改变，这对财务人员也是一个新的挑战，这就对会计核算制度有着很严格的要求，因此，会计人员要多加培训，最大限度的提高自身业务能力及工作要求，企业要激励员工朝着房地长行业发展方向所努力.从另一角度看，增值税是价外税的特点使得行业所交税费相对透明化，但是由于规模扩大房地产行业的负债加大，所以要加强防范财务风险.

2 营改增对房地产行业整体的影响

2.1 对开发成本费用的影响

企业的净利润是要扣除企业的生产成本，那么企业为获得经济利益而付出的代价即成本费用对利润的大小有着很大程度的影响，同时以营利为目的的企业，比如房地产行业，在销售价格上并不能随意高出市场价格很多，那么相应的降低生产成本就是各行各业最重要的目标之一.针对房地产行业，建造厂房需要大量的材料以备使用，这种材料采购的渠道有多种，如果是个体，可能并不使用增值税发票，这就使得房地产行业在纳税时不能将这些增值税抵扣，无形中增加了房地产行业的成本费用，其次，建造房地产所需建造工人的来源也是的房地产行业不能开出增值税专用发票，也就不能扣除.而今，营改增的推行相对改变了这种格局，房地产行业可以扩大企业规模，以便于能够进行更多的增值税额抵扣，相应也就降低了税负.

2.2 对房地产行业税负的影响

随着我国改革开放以来，社会经济不断加快发展，会计随着经济的发展也逐渐发展着，会计制度准则也不断的趋向于国际化演变，我国财政部、国税局响应我国政府相应完善各方面的管理体制，因此提出营改增并在建筑及房地产行业、金融服务与保险行业及生活性服务业等行业施行，以达到减少税负的目的，但这种改变对房地产行业有何影响？

在这种税改之前，房地产行业的营业税税率为5%，营改增后，房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款.这种改革对小规模纳税人无疑是利大于弊，税收压力随着营改增的正式实施降低很多.

房地产行业中的一般纳税人，针对预缴税款，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税.适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算.针对进项税额，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分.这种确实会降低一般纳税人一定的税负，但是也是需要满足相应的条件，只有当进项可抵扣金额大于营业收入相对较大的比例时,才能使“营改增”的实行达到降低房地产赋税程度的目的，这种情况的营改增并不是一劳永逸，但同时税改是的房地产行业避免重复交税，这就需要房地产行业对内部控制进行整改，以更好的适应营改增的推行.

3 加强房地产行业内部控制

首先，对于营改增的试行，由于会计人员对之前的税制较为熟悉，改革过后，对增值税的处理要复杂许多，增值税的取得、领用、抵扣、缴纳、申报等都有较为严谨复杂的规定，尤其对于房地产行业，可能会导致会计核算上的些许失误，就会致使税务风险.其次，营改增的施行增加了内部控制对于增值税发票相关核算问题对应环节增加了控制程序，也需要整改内部控制.最后，由于增值税是价外税的这个特征，使得计算成都更加复杂化.所以加强房地产行业内部控制势在必行.

3.1 加强对员工的文化素养的培训

在已经熟悉了就的交税制度后的会计人员，对于新的税收制度是相对陌生的，这就要求房地产行业要对员工进行相应的税收制度的培训，尽可能提高员工的文化素养，保证会计人员正确核算企业应缴纳税费，做到尊法守法，同时还要进行相应的法律培训.

3.2 加强对房地产行业业务处理流程的控制

营改增后，七对财务报表的影响显而易见，那么相应的会计核算方法也会随之改变，这就要求房地产行业要完善会计制度，每个岗位的工作人员必须清楚的理解掌握各自的工作流程，企业也要制定相应的规章制度，完善信息化处理，随时复核，避免错误发生，以适应营改增的发展.

3.3 加强对纳税风险的控制

房地产行业对于营改增的谁该制度要督促会计人员认真学习并且掌握，对于增值税的取得、领用、抵扣和缴纳等环节要严格遵守法律规定，不能出现错误，以避免偷税漏税等误解发生，从而承担法律责任，这就要加强风险控制.另一方面，也可以通过取得更多的可抵扣的合法的进行税额发票以合理进行纳税筹划，杜绝增值税发票虚开等违法行为的发生.

4 对房地产企业税收的筹划对策

房地产的建造与开发时间较久，通常超过一年，因此耗费成本大，各个环节的耗费紧紧相扣，所以对其做好筹划是房地产行业的首要任务，针对可抵扣的进项税额最大限度的利用，有助于降低税负，也相应减免了不必要的成本支出.在此基础上，房地产行业必须对员工进行专业的培训，使得员工能够尽快熟悉营改增的新的税收制度，积极参与到这种税改制度的推行中去，并且房地产行业要严格要求行业相关制度管理，绝对按照营改增的规定进行缴纳税费以及相应的抵扣，求得在最大限度内降低房地产行业的税负.

5 结束语

营改增已经正式施行，通过营改增可以加强企业的纳税筹划,避免财务风险的发生；改进企业的账务处理,健全企业会计核算制度；增强企业的内部控制,提高财务管理人员的素质.对于房地产企业来说，利弊相结合，一方面营改增可降低房地产行业的税负压力，但从负债角度上看又给房地产行业带来了不可避免的风险以及行业内部控制的调整问题.因此，房地产行业要做好自我调整，自我完善，做好纳税筹划，在营改增的实行中充分利用营改增所带来的利益，规避风险，加强内部控制与财务管理，带动房地产行业的积极健康的发展.本文从税负、财务管理和内部控制角度对营改增在房地产行业的应用做了简要分析，对于房地产行业在此改革状态下所面临的风险及纳税筹划的具体或是还有待深入研究.

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〔2〕陈素娣.“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析[J].经营管理者，2016（3）.

〔3〕甄月萍.房地产企业“营改增”政策分析及税收筹划[J].管理观察，2016（1）.

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F810.424

A

1673-260X（2017）05-0099-02

2017-01-19

重大教学改革研究项目（2015zdjy199）；安徽新华学院财务管理特色专业（2015tszyx02）；省级专业综合改革试点（2016zy067）