论《民间借贷司法解释》第24条适用

【摘要】民间借贷实例中当事人常签订名为“买卖”实为“借贷”的担保型买卖合同，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定了此类合同的处理办法，但适用第24条需满足房屋买卖合同须与借贷合同具有因果关系，即签订买卖合同的原因是有借贷合同的存在，为借贷合同担保。法院在此司法解释出台之前的两个判决“朱俊芳案”与“嘉美公司案”并非有些人认为的是“高度的对立”和“充分暴露了法院在观点上的冲突与不一致”而是符合民法中的公平原则与平等原则。

【关键词】民间借贷；买卖合同；担保

一、引言

近几年民间借贷风生水起，大有越来越红火之势。一方面民间储蓄金额庞大却鲜有投资的渠道，另一方面中小企业融资困难重重，两者一拍即合，造就了此番民间借贷的兴盛。在民间借贷实践中常有这样的情形，出借人与借款人在签订借款合同以外，再簽订一份房屋买卖合同，当借款人不能按时还款时，双方履行房屋买卖合同，如借款人按时还款，房屋买卖合同则不再履行，且借款与房屋买卖价款系同一笔款项。此类买卖合同被称为担保型买卖合同。对于此类合同的性质学界争议颇大，实务中处理方式混乱，为了统一司法裁判，最高院出台了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉（第一款）。按照借贷法律关系审理做出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿（第二款）。有此条文可以看出最高院对学界争论最激烈的此类合同的性质不置可否，只是规定了此类问题的处理规则。笔者才学鄙陋，也并不能对此类合同的性质置一词，但对于此规则的适用有些粗浅的认识供大家讨论。

这种合同性质争论的前提是这种买卖合同必须是作为借贷合同的担保。当事人签订两份合同，一份为借贷合同，另一份为房屋买卖合同，房屋买卖合同一定是为借贷合同担保吗？即《民间借贷司法解释》第24条何时适用的问题也值得深入研究。本文拟就此问题进行讨论。另最高院在处理此类案件时，出现了两个经典的案例，即“朱俊芳案”与“嘉美公司案”被有些人认为是“高度的对立”和“充分暴露了法院在观点上的冲突与不一致。”本文也想在探讨《民间借贷司法解释》第24条的基础上阐述自己的观点。

二、房屋买卖合同为借贷合同担保的条件

房屋买卖合同与借贷合同须有因果关系：

房屋买卖合同须与借贷合同具有因果关系，即签订买卖合同的原因是有借贷合同的存在，为借贷合同担保。只要满足这一个条件即可认为“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”。那如何判断房屋买卖合同须与借贷合同具有因果关系呢？笔者认为应分为两种情况讨论。

1、合同中有明确约定

如果合同中明确约定当借款人不能按时还款时，双方履行房屋买卖合同，如借款人按时还款，房屋买卖合同则不再履行。此种约定可以很明确的看出当事人所签订的房屋买卖合同是为借款合同所担保。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”和民法自治原则。房屋买卖合同与借款合同均为依法成立并已生效的合同。可以直接适用《民间借贷司法解释》第24条。合同中约定的“当借款人不能按时还款时，双方履行房屋买卖合同”。根据合同法第52条，其为无效条款，但部分条款无效，不影响其余部分的效力。

2、合同中并没有明确约定

如果合同中没有明确约定房屋买卖合同是为借款合同作担保，就应该判断其房屋买卖合同是否为其真实的意思表示，拂去面纱，探求真意。是否存在隐藏行为，意思表示不真实中的一种类型，其真实的意思表示是为借款合同作担保，对外的表现形式其订立的房屋买卖合同。对于隐藏行为不因隐藏而无效。实际中的案例一般为，一方当事人依据房屋买卖合同向法院起诉要求另一方当事人履行合同，过户房产。另一方辩称其并非真实要买卖房屋，其只是为借贷合同作担保。依据我国的举证证明责任的一般分配原则适用“谁主张，谁举证”。《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。一般房屋所有人负有举证责任。笔者认为应从两个方面判断其房屋买卖合同的真意到底是担保还是买卖房屋：首先房屋买卖合同签订和履行过程中是否符合交易习惯。其次双方当事人约定的价款是否合理。

笔者试用“嘉美公司案”来阐明。在此案中杨伟鹏为房产购买人，嘉美公司为房产出卖人。杨伟鹏起诉法院要求履行房屋买卖合同，嘉美公司主张此并非为买卖而是商品房买卖合同只是民间借贷关系中的担保环节。法院查明：杨伟鹏签订《商品房买卖合同》后的行为表明其无意购买商品房。杨伟鹏签订《商品房买卖合同》后，并未持有嘉美公司出具的收到购房款的凭证或发票原件，与常理不符。合同约定的交房时间为2007年8月30日，即签订合同后的一个多月，并于交付使用后的360日内办理产权登记。事实上，案涉房屋的交付与产权登记并未发生。没有证据显示，杨伟鹏在2007年8月30日至2010年4月8日间向嘉美公司请求过交付房屋，更未要求过办理产权登记。若杨伟鹏是真实的商铺投资者，对嘉美公司出租案涉商铺而不予过问也不合常理。其次，嘉美公司始终未向杨伟鹏交付发票原件，杨伟鹏也始终未索要发票原件，且其知道案涉发票被税务机关登记注销，此种违反交易习惯的做法，却得到了杨伟鹏的默认，也进一步印证了双方并无买卖房屋的合意。

在双方签订的《商品房买卖合同》中约定价款仅为同时期、同位置商铺最低价格的15%，尚不足建设成本。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第19条的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。故案涉《商品房买卖合同》中约定的价款属于明显不合理低价，由此印证嘉美公司并不存在将案涉房屋出售给杨伟鹏的真实意愿。

在“嘉美公司案”中，杨伟鹏与嘉美公司两方当事人所签订《商品房买卖合同》，在合同签订和履行过程中不符合交易习惯；双方当事人约定的价款也不合理。由此得出当事人真意并非要买卖房屋而是要为借贷做担保。

再试举一相反事例，甲欲向乙借款，乙为保证资金安全要求与甲签订一份《商品房买卖合同》，其所借款项即为房屋的市场价，双方完全履行房屋买卖时应该履行的义务和责任，但是并未办理过户手续，且在合同中约定甲有六个月的考虑期限，在六个月内甲可以无条件退款，不再履行此《商品房买卖合同》。真实情况是六个月实为借款期限，甲按时还款，《商品房买卖合同》自然不再履行。首先根据意思自治原则，双方在平等自愿的基础上所签订的合同只要不损害国家、社会和第三人的利益，合法有效，所以此《商品房买卖合同》真实有效，受法律保护。而且在合同签订和履行过程中符合交易习惯，双方当事人约定的价款合理。从外部来观察甲乙二人确系是要进行商品房的买卖，无法得出买卖房屋是要为借贷做担保的结论，不应当适用《民间借贷司法解释》第24条的规定。如果甲不能按时还款，应当继续履行《商品房买卖合同》。

三、从“朱俊芳案”与“嘉美公司案”谈对《民间借贷司法解释》第24条的理解

最高院在處理民间借贷案件时，出现了两个看似相反的判决，即“朱俊芳案”与“嘉美公司案”。这被许多人认为是“高度的对立”和“充分暴露了法院在观点上的冲突与不一致。”笔者认为持此种观点的人只见树木不见森林，并未看到两个案件的实质区别《民间借贷司法解释》第24条的核心理念。笔者试阐述自己的理解，求教于大方之家。

首先一点需要明确“朱俊芳案”与“嘉美公司案”均发生在《民间借贷司法解释》出台之前。“嘉美公司案”上文已经提及，其签订的《商品房买卖合同》是为借贷作担保，法院判决驳回杨伟鹏的诉讼请求，双方不履行《商品房买卖合同》。“朱俊芳案”简言之双方签订的《商品房买卖合同》也是为借贷作担保，但法院判决继续履行《商品房买卖合同》过户房产。

双方当事人签订《商品房买卖合同》并约定如果合同中明确约定当借款人不能按时还款时，双方履行房屋买卖合同，如借款人按时还款，房屋买卖合同则不再履行的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。既然以应当以拍卖或者变卖的方式受偿，“朱俊芳案”案中双方约定的买卖房产的价款为市场价，而“嘉美公司案”中约定的房款明显低于市场价。所以法院在“朱俊芳案”判决继续履行《商品房买卖合同》过户房产，可以理解为将房屋以市场价变卖给借款人朱俊芳以清偿债务，而在嘉美公司案中判决双方不履行《商品房买卖合同》，应当以拍卖的方式受偿。那履行《商品房买卖合同》过户房产，是否违反流质契约禁止的规定呢？《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。由此可知流质契约禁止的内容是当债务人不履行到期债务时，债权人直接取得抵押财产的所有权，而《商品房买卖合同》为借贷作担保的情形是要通过履行《商品房买卖合同》方可取得房屋的所有权，有本质区别。

笔者认为在《民间借贷司法解释》出台之前，遇到《商品房买卖合同》为借贷作担保的情形，可以分为两种情况处理，如果《商品房买卖合同》的价款合理可以判决继续履行《商品房买卖合同》或拍卖受偿。如果《商品房买卖合同》的价款不合理，应采取拍卖方式受偿。《民间借贷司法解释》出台之后，有《商品房买卖合同》为借贷作担保的情形的，一律应采取拍卖方式受偿。此规定有诸多好处，第一法院不再审理《商品房买卖合同》，节约司法成本，第二统一了裁判，不易再引起民众误解。如是《商品房买卖合同》价款合理的情形，债权人当真想取得房屋的所有权，可以通过拍卖的方式，一样可以达到目的，所以并没有侵害债权人的利益。

无论是直接履行《商品房买卖合同》过户房产，还是通过拍卖的方式。笔者认为其核心的理念与流质契约禁止的规定的理念是相同的，即应该让市场来决定抵押物的价值，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，这样才符合民法中的公平原则与平等原则。

综上所述，遇到此类民间借贷问题，我们首先要解决的问题是判断其房屋买卖合同是否是为民间借贷作担保，然后才能适用《民间借贷司法解释》第24条的规定。至于此种合同的性质？属于债权担保还是属于物权担保？是否有优先受偿权？受偿权的顺位问题等一系列问题还请各位学者指教。

【参考文献】

[1] 庄加园. “买卖型担保”与流押条款的效力[J]. 清华法学， 2016，3（10）.

[2] 张 伟. 买卖合同担保民间借贷合同解释论[J]. 法学评论， 2016（2）.

【作者简介】

韩孟伟（1991—），河北石家庄人，新疆财经大学经济法学专业硕士研究生。