人口流动对商品住宅房地产价格的影响

刘家健 姜 燕

(江西理工大学经济管理学院 江西 赣州 341000)

人口流动对商品住宅房地产价格的影响

刘家健 姜 燕

(江西理工大学经济管理学院 江西 赣州 341000)

房地产业是国民经济的基础产业和主导产业，因此房地产业的健康发展对于现代国家的经济的可持续发展起到积极、关键的作用近十年来，中国房地产业伴随着中国的经济买现了一个飞速发展繁荣的阶段，但是其中也夹杂着一系列问题，引起了许多学者的关注研究本文结合中国区域经济的特点，主要从劳动力流动的角度，着重分析了人口流动对中国房地产价格的解释力，对房价的预测和调控具有借鉴意义。

房地产；人口流动；区域经济

一、引言

自改革开放以来，中国的房地产业惊人的发展速度令世界瞩目。中国房地产价格波动分为三个阶段:一是1991-1995年的上升期，这一阶段商品房的销售价格增速提高；二是1995-2002年，这一时期商品房价格增速持续回落；三是2002年到2013年，房价飞涨并且增速持续加快，虽然2008年受到美国次货危机的影响商品房价格有所下降，但总体来看，就在这近十年内中国房地产得到了飞速发展。从具体区域来看，沿海城市以及东部各大城市的房价更加惊人，以北京、上海、深圳为首的发达城市住宅销售平均价格在2万/每平米左右，另一方面，近年来户国的城市化进程也不断推进浓村劳动力进入城市务工、不断向非农产业转移和城市转移，随之而来的是中国的城市数量增加、规模扩大。中国城市人口密度在2005年由不足1000人/平方公里迅速增长到约2200人/平方公里。从2006年至今中国城市人口密度虽然增长缓慢但一直稳定在高点趋于饱和状态。

我国城镇住房制度改革的深入与城市化发展推进是否在很大程度上推动了房地产价格的上涨，尤其自2003年起房价涨幅随着中国城市人口密度的上涨出现了扩大的趋势，那么中国城市房价的上涨与人口向城市迁移相关度如何呢？人口向不同城市的迁移会对不同城市的房价影响如何呢？

二、研究现状

早先国外学者Hawvood(1977)提出经济变化、人口迁移、基础设施特别是道路建设、人口出生率、银行货款、政府政策等因素都会引起房地产市场的周期性波动。近几年，中国对房地产研究的理论也在快速发展。段忠东(2008)通过面板数据模型考察中国14个城市房地产价格与宏观经济基本面关系，发现当考虑到房价自身因素影响时宏观基本面对房价的解释力大大下降，在2001年后房价的上涨逐渐背离经济基本面。这种背离在2003年后扩大，同时房价的正自相关影响也大大加强，这说明房价的上涨包含了越来越多的投资和投机成分。许多学者对中国房地产价格持续上涨并且居高不下的现象给出了观点。本文结合中国城市化进程中国内劳动力迁移的实际特点从区位、人口流动等角度分析中国一线城市、二线城市和三线城市的商品住宅的发展前景。

三、人口流动对房地产价格的影响研究

理论上房地产可分为商业性地产、商品住宅、保障性住房等本文研究重点主要放在商品住宅领域。现代西方经济学地租理论主要从供求关系来研究，马歇尔认为地租理论不过是供求理论中特定的一种主要应用而已。住宅作为一种商品供求关系最具影响力从供给方面来看影响住宅供给量的因素主要有以下：(1)住宅价格价格高低直接影响房地产开发商的盈利水平大小,一般认为往宅市场的供给量会随着价格的上升而增加,会随着价格的下降而减少。(2)建筑成本启与住宅市场的供给量呈反向变化,城市土地使用成本在其中占有主要成分,其次房地产商能取得的货款利率对建造成本也有显著影响影响。

住宅需求的因素主要有(1)住宅价格厂般来说往宅的需求量和价格成反比，但是如果住宅市场中的投机需求占主导地位时，二者之间又会呈现正向变动(2)人均可支配收入就低收入群体而言，他们对住宅的需求量不会随着些微收入的增长而有所增加，只有中等收入群体和高收入群体的收入增长时，他们对住宅需求量由于居住需求需求会随之增加。(3)城市人口数量和结构，城市年轻人比例越高，对住宅市场的消费就会越强烈。另外近几年随着大批人口向中国沿海城市和各大城市务工以及中国城市化进程加快带来城市住宅市场火爆的局面这应该是中国房地产价格快速上涨的主要原因。

(4)贷款利率。令人能取得的购房货款利率减少，往房需求会随之变得强烈

(5)政策影响经济政策也会对住宅需求产生重要影响。例如自2013年国务院出台‘国五条”强制实施限购，对中国房地产降温起到了一定的作用。

四、结合人口流动对中国房地产业未来趋势分析

随着政府对投机性购房的打击对于北京、上海、深圳等一线城市的房价很难再有所提高，但是由于它们作为国际化大都市肩着人口密度较高的特点，所以像一线城市的中心地带这样的稀缺资源房价依然会居于高位。根据城市辐射效应城市中心地区的发达程度会带动其近郊地区的经济发展。因此在这些一线城市的近郊地区往宅价格应该高于其他落后城市的房价，而本地区房价却随着人口流动的变化做出相应增降，对于一些二线城市例如南京、厦门、杭州、沈阳等，虽然发达程度和人口密集度不如一线城市，但是它们的房价在一线城市的带动下也曾加速上涨。但它们的房价收入比高于正常值，房价回落的趋势明显同时另一方面，中国工业化进程已经达到中期产业升级和发展转型提上日程。

改革开放以来，一线城市利用自身地理、人才优势首先带动了社会各产业的建设和承担了发展职责，吸引大量外国资本、技术进入现在在人员工资、土地价格、房屋价格和原材料价格都轮番暴涨后，这些城市的传统产业效益基本达到了饱和状态，为了保证利润率，较低端的、传统的产业需要向生产成本更低的二线城市转移。这样不仅能够促进二线城市的就业，增强区域经济实力，还能带动区域内商业用房乃至住房的而产业的发展，也会带动工业用房发展。所以随着产业转移步伐的推进，会带动相应二线城市房地产业发展的催化剂。而甘肃省、陕西省、贵州省的人口迁出率较高，说明在这些经济发展相对落后的省份存在大量的外出务工人员。站在另一角度，这些务工人员在外赚得的收入中有相当一部分会流回这些省份，通过消费、投资等方式带动当地产业和经济发展。因此，这些城市的房地产市场近期不会有大幅度下降波动反而具有发展的潜力。

[1]王娜.中国二线城市房地产业现状及可持续发展研究[J].财经理论研究.2014,(12)：120-121

[2]殷江滨.李郁.中国人口流动与城镇化进程的回顾与展望[J].城市问题.2016(6)

江西理工大学2016年校级研究生创新专项资金项目《人口流动对商品住宅房地产价格影响的回归分析——以赣州市中心城区为例》；项目编号：XS201508.

刘家健(1993-)，男，汉族，江西赣州市人，研究生，江西理工大学经济管理学院，研究方向：项目管理；姜燕(1991-)，女，汉族，甘肃武威市人，研究生，江西理工大学经济管理学院，研究方向：项目管理。