农民进城购房，对去库存的作用究竟有多大

谢志强+王红艳

【摘要】农民和农民工在购房去库存中发挥着十分重要的作用，应当充分引导好、保护好、培育好这支力量。与此同时，也不能过分夸大农民、农民工进城购房去库存的作用。要遵从自愿、理性、分类施策的原则，贯彻好以人为本的新型城镇化理念。

【关键词】农民工 购房 房地产去库存 【中图分类号】F291.1

【文献标识码】A

近年来，在供给侧结构性改革的推动下，我国房地产去库存工作取得了初步成效，但当前库存形势依然严峻。房地产去库存不但事关房地产行业本身能否健康、平稳发展，还事关我国经济能否健康、有序、可持续发展，因为房地产业是牵涉几十个行业产业链条的关键节点，在国民经济发展中占有举足轻重的地位。各级政府需要站在经济社会发展全局高度，认真研究、周密部署、科学推进房地产去库存工作。房地产去库存，需要多方面努力。其中，对于农民、农民工进城购房在去库存中的作用，需要准确把握、正确认识。

农民、农民工进城购房对去库存有重要作用，但不能过于夸大

首先，纵观人类文明变迁历程，城市（镇）化是人类社会发展的一个主流趋势。国家统计局发布的《2016年统计公报》显示，截至2016年末，我国常住人口城镇化率为57.35%，户籍人口城镇化率为41.2%，也就是说这中间有超过16%的人口（至少2.2亿人）来自农村，他们中绝大多数可能在城镇都没有房子，是现实的和潜在的购房者。全球中等发达国家和地区的城市化率都在85%左右，西方发达国家的城市化率高达95%左右。两相对比，我国城镇化率仍有很大的提升空间。事实上，近年来我国城镇化进程一直保持旺盛势头。2016年末，在经济下行压力增大背景下，我国常住人口城镇化率比上年末还提高了1.25个百分点，户籍人口城镇化率比上年末还提高了1.3个百分点。在可预见的未来三十年左右的时间里，城镇人口还会进一步增加，城镇需要为他们中的大部分人提供住房。

其次，农民和农民工群体的迁徙愿景，与人口向城镇集中的社会发展大趋势基本一致。经验观察和研究佐证了这一点。近年来笔者在广东东莞开展的农民工专题调研发现，在接受问卷调查的304个对象（涉及15个省、市、自治区）中，对于“您将来不想在外地打工时打算回哪里”，选择“回到老家农村”的仅占24.8%，选择“回到老家镇上”以及“回到老家县上”的合计占42.2%，还有24.8%的受访对象处于考虑观望状态，表示要“走一步看一步”。同一项调研还显示，对于“如果将来不想在外地打工了您打算怎么办”，仅有20.5%的受访对象选择了“回家务农”（即从事种养殖业），多达55.7%的受访对象选择了“做生意”，还有2.7%的人选择了“开工厂”。也就是说，在我们调查的对象中，有近80%的人愿意留在城镇，而且年龄越轻，选择留在城镇的比率越高，他们是重要的潜在购房者。

再次，一部分农民和农民工具备了进城购房的基本能力。随着改革开放的深入推进，农民、农民工不再是一个同质性或均质性整体，其内部已然发生深刻分化，已经是一个在资本占有、经济收入、社会声望、价值取向等方面都出现较大差异的等级群体。农民群体分化为在村办厂的老板、种养殖大户、自耕自种小户、将承包地流转后受雇于种养殖大户的农民、依靠土地流转费过日子的农民等若干亚群体。农民工则分化为占有相当资本并雇佣他人的业主、占有少量资本的自我雇佣的个体工商业者以及完全依赖打工的受薪者等几个亚群体。在这些亚群体中，有的毫无疑问具有进城购房的基本能力。

因此，在这一背景下，如果低估甚至否定农民、农民工在进城购房去库存中的作用，顯然是不实事求是、不明智的。现在有两亿多常年住在城镇的农民和农民工，涉及几千万个家庭，在购房去库存中肯定可以起到十分重要的作用，应当充分引导好、保护好、培育好这支力量。与此同时，也不能过分夸大农民、农民工进城购房去库存的作用。这是因为，我国城镇化理论空间到底有多大，尚不得而知；理论空间能否转化为现实空间，还取决于非农产业的发展水平、就业岗位的增加情况以及人口向城镇集聚的意愿强弱等多种因素；再者，尽管近年来有一部分有意愿且有能力的农民、农民工已经进城购房，但是还未成为去库存的主力军。官方数据显示，在2015年全国范围内1.7亿农民工总数中，仅有1.3%的人即220多万农民工在务工地自购了住房。可见，要想让农民和农民工为去库存发挥更大更广泛的作用，不是一蹴而就的事情。

政策的科学性和有效性对农民、农民工进城购房具有巨大而深刻的影响

无论从理论上讲还是现实中看，农民、农民工正在逐步成为进城购房的一股力量。有这样一个不容忽视的事实：截至2015年末，我国城镇居民家庭住房自有率已经超过90%，并有接近20%的家庭拥有两套以上的住房。城镇居民消化房地产的空间已然相对有限。农民、农民工因而被认为是进城购房的重要新主体和新力量。但是，农民、农民工能否真正成为进城购房的重要新主体和新力量，能否如期发挥去库存的作用，从技术层面看，还取决于当前相关政策措施的科学性和有效性。一套兼具科学性和有效性的工作方案，至少应该体现和贯彻以下五个原则和要求。

一是非强制性原则。强行推动农民、农民工进城购房，不但难以收获去库存的理想效果，而且可能引发群体事件和社会动荡。在具体操作过程中，应充分尊重农民、农民工意愿，慎重考量他们的购买能力，切不可迫于问责压力或出于政绩冲动，做出揠苗助长的事情，反而落得个“苦心极力，卒无所得也”的下场。与此同时，要加强市场内外监管，依法从严处理强制和变相强制农民、农民工进城购房的行为，并做好相关事务的善后工作。

二是客观理性原则。对于坊间流行的楼市“泡沫论”“崩盘论”，不能采取回避策略，而应承认“事出有因”。要切实提高市场和政策等相关信息的公开透明度，主动耐心地引导广大农民、农民工对房地产行业进行全面分析，帮助他们形成客观判断，配合他们进行理性消费。应该让广大农民、农民工知晓，楼市泡沫分布存在区域性差异。一二线城市的房地产普遍存在估值过高的风险，绝大多数三四线城市的房地产估值基本合理。因此，有意愿且有能力的农民、农民工，在自己比较熟悉的镇上、县上乃至市上释放刚需，其风险是可控的。

三是因类施策原则。对于有意愿且有能力的农民、农民工，应该积极主动地为他们做好服务工作；对于有愿望有能力但还在徘徊观望阶段的农民、农民工，在帮助他们对房地产行业进行分析基础上，引导他们逐步重拾对政府的信任，相信政府调控楼市的有效性将逐步得到提升，业主的基本权益将逐步得到更好保障，住房的居住性、民生性属性将逐步实现回归；对于有意愿但要“跳起来才可摘到桃子”的农民、农民工，务必反复提请他们注意理性消费，并在信贷支持、税费减免、购房补贴等方面适当做些文章，同时防止变相提价等行为消解政策带来的优惠；对于那些有意愿但根本没有能力，以及既没意愿也没能力的农民、农民工，要允许他们安于现状、留守农村，千万不能做“拉郎配”的事情。

四是分层施策原则。大体说来，一二线城市的主要问题不是去库存，而是房地产估值过高；三四线城市以及城镇的主要问题不是房地产估值过高，而是库存过多。中央政府应该根据不同层次城市的实际情况，出台具有弹性的组合政策，适当采取政策留白策略，切忌搞“一刀切”，坚决杜绝“库存去得不多，却把房价再次哄抬起来”的情况再次发生。

五是一城一策原则。即便同处于三四线城市，每个城市的具体情况也不尽相同，包括地价、房价与库存的情况。因此，为了实现既保護好农民、农民工的基本权益，又完成好去库存任务的工作目标，各级政府应该继续坚持一城一策原则，尤其是基层政府要吃透中央精神、摸清自家底子、借鉴类似经验，切实提高政策的针对性、精准性和有效性。

推动农民、农民工进城购房，需防止三种偏向

推动农民、农民工进城购房去库存工作，务必始终坚持和贯彻去库存根本目的是推动以人为本的新型城镇化建设的理念，这是有效做好去库存及其相关工作的重要前提。否则，不但可能事倍功半，还有可能出现事与愿违的情况。当前，社会上有三种偏向，需要引起特别注意和纠正。

一是“把农民、农民工当作去库存工具”的偏向。这一偏向犯下了本末倒置的错误。农民、农民工进城购房，客观上是在为去库存发挥作用，但是我们主观上不能把农民、农民工当作工具来使用，而要把农民、农民工的利益放在心中最高位置，牢记全心全意为人民服务的宗旨和以人民为中心的发展思想。

二是“为去库存而去库存”的偏向。出现这一偏向的原因在于：片面理解房地产去库存工作，而没有把去库存放到新型城镇化框架中去思考；或者说，仅把目光聚焦于房地产市场的破局和经济发展的解困，缺乏经济社会全面综合发展的立意设计，犯下了“只见树木、不见森林”的错误。

三是“把城镇化当成发展经济法宝”的偏向。这一偏向传达的是发展主义思维，保有明显的“经济增长可以解决一切问题，一切都是为了促进经济发展”痕迹。世界各国的实践反复证明了“经济至上”的局限与错误，城市（镇）化的核心是以人为本，城市（镇）化的目的是为了让生活更加美好。

这些偏向的存在，对于有效推动去库存工作相当不利。轻则有碍视野、束缚手脚，导致各级政府和有关职能部门工作人员无法制定兼具科学性和有效性的方案；重则诱导他们好大喜功、急功近利，做出只对自己、对眼前负责而不对百姓、对地方经济社会发展长远大局负责的事情。对这三种偏向，务必要加以矫正。

去库存的根本目的是加快推动以人为本的新型城镇化建设

结合中央有关精神以及我们调研了解到的情况来看，切实践行以去库存为契机、加快推动以人为本的新型城镇化建设之理念，当前必须重点解决好以下四个问题。解决好了这几个问题，完成去库存目标也就为期不远了。

其一，要解决好“烂尾楼”和“半拉子”工程。坚决不允许把“烂尾楼”和“半拉子”工程当作包袱径直甩卖给包括进城购房农民、农民工在内的任何消费者。相反，政府和相关房企应积极筹措资金，尽快将其整改好并完成竣工验收。而且，在销售之前，还应对房屋质量、“四通”（通水通电通网通路）配套、土地权属等关键问题再次进行确认和验收。

其二，要解决好产城同步发展问题。各级地方政府应立足地方实际，充分挖掘地方潜力，积极发展特色产业，尽可能多地创造就业岗位，使农民、农民工进城购房之后，能够待得住、留得下。只有城里具备待得住、留得下的条件，才能吸引更多农民、农民工进城购房。

其三，要解决好公共服务配套问题。农民、农民工进城购房的主要动机，是享受优于农村的、只有城里才有的文化、教育、医疗卫生资源以及交通设施、社会保障服务。解决好公共服务配套问题，既是达成进城农民、农民工心理预期的需要，也是引导更多农民、农民工进城购房的需要，还是新型城镇化的内在必然要求。不过，由于现行户籍制度及其背后以土地制度为核心的相关制度的施行，进城农民、农民工在不放弃土地权益情况下，要想享受与城市居民同水平的社会保障服务，还有很多问题需要认真研究、审慎对待和处置。

其四，要解决好新市民教育问题。新型城镇化和传统城镇化的重要区别在于，更加强调人的城镇化，更加重视“化农民为市民”。如果说进城购房农民、农民工在制度上实现完全市民化还存在一些障碍的话，在理念上文化上行为上率先实现市民化还是具有较大发挥空间的。各级政府和有关部门要在新市民教育方面多下功夫，尽快让去库存者成为城镇文明的共建者、共享者和主人翁。唯有如此，去库存、农民和农民工进城购房、新市民的培育、新型城镇化建设之间，才能实现良性互动、协调发展。

（作者分别为中共中央党校社会学教研室主任、教授；中国社会科学院政治学研究所副研究员）

【参考文献】

①《住建部：2016年房地产去库存工作取得初步成效》，人民网，2017年2月23日。